智通财经APP获悉，开源证券发布研究报告称，2022年房地产行业整体销售和投资呈下滑趋势，但企业之间分化趋势也更加显著，央国企相比与民企而言，销售投资相对稳健，盈利能力领先行业。板块贝塔依赖政策放松和房价波动，个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升。2023年在宽松政策和消费复苏预期下，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企提升市场份额。
受益标的：(1)保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、建发股份(600153.SH)等优质央国企;(2)万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、新城控股(601155.SH)等财务稳健的民企和混合所有制企业。
▍开源证券主要观点如下：
销售拿地整体下滑，央国企表现相对稳健
根据2022年销售金额规模，选取34家样本上市房企进行对比研究，不同类型房企间业绩明显分化。样本房企销售面积和金额同比降幅分别为34.1%和32.5%，整体表现弱于统计局口径数据，但相较于百强房企更加稳健，央国企表现优于行业。
从拿地数据来看，2022年样本房企拿地面积和金额分别同比下降76.5%和54.4%，投资力度近乎腰斩，央国企、混合所有制和民企拿地金额分别同比下降33.7%、61.4%和83.1%，仅滨江集团和华发股份拿地面积和金额同比实现增长。
该行认为，销售边际回暖、房企资金修复和补货动力有望助力二季度核心城市土拍热度高增。
营收利润同比下降，盈利能力承压
31家样本房企的业绩整体营收同比下降7.1%，自2018年以来首次出现业绩下滑;归母净利润同比下降81.7%，建发国际、越秀地产和万科归母净利润同比实现增长，地方国企整体业绩表现更加亮眼，民企整体归母净利润出现亏损，央国企表现相对优秀。
2022年样本房企融资杠杆逐渐剥离，平均ROE转为负值。2022年31家披露业绩的样本房企整体毛利率为15.2%，整体销售净利率为3.2%，在市场复苏进程放缓及高价地未完全结转的情况下，2023年行业结算毛利率依然会有压力。
2022年124家A股房企中存在资产减值损失的有103家，总资产减值损失和信用减值损失同比分别增长33%和39%，进一步侵蚀利润。
有息负债结构分化，房企债偿压力犹存
2022年31家样本房企有息负债规模总体增长3.3%，内部出现结构性分化，其中央国企和混合所有制企业分别同比增长15.2%、9.9%，民企同比下降19.0%。
从样本房企总资产规模和有息负债规模来看，除滨江集团和绿城中国外，总资产增长的房企均为央国企，拥有较强的资金实力，未来市场率有望持续提升。
2022年样本房企融资成本下降0.39个百分点至4.61%，其中央国企、混合所有制和民企分别为4.16%、4.54%和5.27%，房企债偿压力依旧，三道红线指标持续承压。
风险提示：
行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。
