国泰君安国际:香港楼市见底了吗?

272 5月11日
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智通研选

香港的货币基础触及2008年11月以来的最低点,市场始终担心香港的资本外流问题。同时,港元仍然疲软。

虽然这是事实,但可以看到香港房地产市场似乎正在触底反弹,在目前高利率的环境下令人尤为惊讶。得益于内地重新开放,香港的经济前景一直在改善。该行预计香港的经济增长将从2023年一季度开始加速。鉴于一季度的强劲表现和去年的低基数,2023年4%以上的GDP增长基本可以保证,扭转过去一年的负增长。

在经济改善的背景下,市场不必过分担忧香港面临的资本外流问题。一方面,这是一个典型的利率问题,因为港元收益率相对较低;投资者更倾向持有美元资产来获得更好的回报。但这些美元资产仍留在香港的银行体系内。一旦资本真的外流,港元的融资成本也会增加,自然而然会吸引资本回流到港元资产。

未来港元的整体融资成本可能居高不下。尽管如此,楼价触底反弹似乎表明购房者对香港的未来更有信心。

01香港正面临资本外流

香港的货币基础已跌至2008年11月以来的最低点,市场始终担心资本流出香港。同时,港元仍然疲软。为捍卫联汇制度,过去一年金管局实施48次干预,买入近2,890亿港元等值的美元,银行体系总结余从2022年4月底的3,376亿港元降至近期500亿港元以下的水平,是2008年以来的最低点。

这虽然在某种程度反映了银行体系的资本外流问题,但该行认为投资者不必过分担心。总结余只反映出银行体系总流动性的一小部分,且货币当局可运用诸多手段,包括必要时增加流动性贴现窗口。金管局官员还强调,过去一年存款总额一直在上升,尤其是美元存款。换句话说,可能存在一部分港元兑换成美元的情况,但存款仍留在香港的银行体系中,银行必要时可以将美元资金兑换成其他货币。

02但楼市正好转

近期股市走弱,但房地产市场似乎正在回暖。房价指数自2022年四季度以来持续上涨,触底反弹超10%。某种程度来说,政府提供的税收优惠可能鼓励了购房行为,但这在目前高利率的环境下令人尤为惊讶。对于购房者来说,抵押贷款的高成本似乎可以通过房产的潜在升值而抵消。与股票投资者不同,购房者通常目光相对长远。与此同时,该行也发现,地缘政治问题仍是海外投资者最关心的问题之一,这可能也在一定程度上对股票市场产生了压制。

03经济将在2023年复苏

值得指出的是,香港的经济前景一直在改善。得益于强劲的消费,2023年一季度经济增长好于预期。得益于内地重新开放,2023 年一季度经济同比增长 2.7%,远好于此前预期的-4.2%。3月份零售额同比大增近40%,反映出入境旅游消费的快速复苏。由于香港和内地之间的跨境活动已复常,该行相信零售业整体趋势将保持健康。由于有内地背景的购房者在香港楼市有着重要的作用,该行相信香港楼市大概率已触底。

该行预计香港的经济增长将从2023年第一季度开始加速。鉴于一季度的强劲表现和去年的低基数,2023年4%以上的GDP增长基本可以保证,并扭转过去一年的负增长。

在经济改善的背景下,市场不必过分担忧香港面临的资本外流问题。一方面,这是一个典型的利率问题,因为港元收益率相对较低;投资者更倾向持有美元资产来获得更好的回报。但这些美元资产仍留在香港的银行体系内。一旦资本真的外流,港元的融资成本也会增加,自然而然会吸引资本回流到港元资产。这也意味着未来港元的整体融资成本可能居高不下。尽管如此,楼价的触底反弹似乎表明购房者对香港的未来更有信心。

本文转载自“周浩宏观研究”微信公众号,分析师:周浩;智通财经编辑:黄晓冬。

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