华泰证券:消费场景被纳入REITs底层资产 地产行业将迎来证券化黄金时代

338 3月28日
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李佛 意见千错万错,市场永远不错

智通财经APP获悉,华泰证券发布研究报告称,2023年3月24日,国家发改委和证监会同时发布通知,研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。消费场景被纳入REITs的底层资产,打通相关不动产“融投管退”周期中缺失的最后一环,将重塑持有运营的商业逻辑。由于行业内优质消费基础设施相对集中在优质房企手中,同时运营管理优势也将更为直观地兑现估值溢价,充分利好优质持有运营商,行业将迎来证券化黄金时代。

▍华泰证券主要观点如下:

以消费之名,商业REITs启航

本次政策出台的背景主要来自两方面:1、2023年两会工作报告中明确指出要把恢复和扩大消费摆在优先位置,2、去年年末“第三支箭”政策以来,围绕商业不动产领域证券化的讨论也开始增多,在此背景下,消费类基础设施公募REITs的启动时机已经成熟。

新政有两大关注要点:1. 强调消费基础设施底层资产以及回流资金与开发业务严格隔离;2、多角度促进扩大REITs规模。如将产权类REITs现金分派率下限从4.0%下调至3.8%、优化募集资金用途等。

我国消费基础设施规模可观,类REITs已打下坚实基础

在消费基础设施纳入基础设施REITs之前,类REITs已发展多年。截止至2022年末,国内以消费基础设施等商业不动产为底层资产的类REITs金额达1599亿元,规模可观。

从收益上来看,2022年零售板块发行的类REITs利率区间为4.0%-4.4%,高于本次文件规定的3.8%的现金分派率下限,因此成功发行后有望实现溢价。存量市场可观,具备充裕证券化空间。2021年我国商业不动产存量市值约为35~40万亿元。

业态方面,考虑到市场化程度和管理溢价水平,购物中心是基础设施REITs中最为优质的品类。城市能级方面,高能级城市的购物中心具备更强的品牌溢价。

消费基础设施将打开优质运营商估值空间

政策利好打破桎梏,消费基础设施纳入REITs将对优质资产运营商带来利好。主要体现在如下几方面:1、目前全国优质消费基础设施主要集中在头部优质房企手中,有助于优质房企盘活存量资产。2、伴随着投资性物业的出表,有助于增厚相应持有运营房企的估值;3、提升估值。由于存量资产潜在流动性提高,有利于估值改善。

4、促使开发商进行运营管理能力的培养建设,商管运营效率与商业资产的估值直接挂钩,具备更强运营能力的房企将脱颖而出。5、促使更多房企模式由重向轻转变,从而促使行业向新模式转变。6、将孕育出部分以轻资产运营为核心模式的企业。

以消费之名,迎接证券化黄金时代

消费基础设施REITs的启航将重塑持有运营的商业逻辑。短期而言,资产出表获取流动性开始,伴随而来的是低估投资性物业出表实现净资产增厚,长期而言,房企的商管能力会更多的在公募REITs的估值中得以体现,优质管理运营商可实现更为强劲稳定的租金收入,进而更受到市场青睐。

该行认为,主要利好如下几类房企:1) 持有大量优质消费基础设施的优质房企;2)具备轻资产运营能力和输出管理能力的企业。

风险提示:

REITs进一步推进节奏不及预期,疫情导致资产盈利能力下降。

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