智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，中国租赁房市场发展空间广阔，让渡土地红利和提供长期稳定的资金来源，都有助于市场逐渐走向成熟。政策既能有效推动房地产开发投资，也能推动一批高质量的企业成长壮大。但是，租赁房市场的发展将会久久为功，发展租赁房市场不是短期的权宜之计。看好在核心城市具备长租资产，可能受益于长租房市场改革的企业。
▍中信证券主要观点如下：
住房体系改革方向明确，租赁市场支持政策频出。
2月24日，中国人民银行和银保监会联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为相关主体新建及改建、批量购买、长期经营租赁住房提供信贷支持;
2月10日，人民银行召开的2023年金融市场工作会议中也明确提出“加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
中央政策指引下，各地方政府也积极行动，2023年以来多地出台针对租赁住房行业的支持性政策。
我国租赁住宅行业长期发展滞后的深层次原因。
市场方面，与发达国家成熟市场相比，我国租赁住房占比低，供给以个人房源为主，且租金回报率持续下降，重资产形式持有运营租赁住宅投资模型在过去长期难以成立，轻资产模式在缺乏租金持续上涨预期的前提下也挑战不断。
政策方面，长期以来我国租赁住宅相关支持政策以公租房及廉租房为载体，市场化租赁起步较晚，“购买-持有-运营-出售”的租赁住宅投资模式，即赚取价差的模式较为敏感。
当然，2022年以前我国长期缺乏租赁住宅类不动产二级市场退出渠道，一级市场流动性也显著不足，阻碍了市场“投融建管退”良性资本循环的构建。
政策短期影响不宜高估，预计不会出现大规模申请经营性借款回购商品房的行为，也不会出现大批其他楼宇被改造为存量保障性租赁住房的现象。
该行认为，如果没有财政贴息，由于存量住宅无法享受土地红利，则即便大幅降低银行贷款利率，企业购置商品房作为保障性租赁住房，在盈利模型上还是难以成立的。短期内企业大量申请新增经营性贷款的可能性较低。
另一方面，当前我国公募REITs市场仍处于发展初期，尤其保租房作为最新纳入试点的产权类资产，板块底层资产总规模较小，且集中于个别城市，短期较难对行业发展起到实质性推动作用。
最后，因为与公众利益密切相关，存量土地及建筑功能性质变更较为复杂。土地利用性质的变化，即便是变更为保障性租赁住房，也不容易。
政策长期影响不宜低估，预计新建的保障性租赁住房规模庞大，并切实满足新市民和年轻人的需要。
和存量房不同，由于可以让渡土地红利，新建专门用于租赁的房屋，在商业模型上是完全可行的。REITs市场的发展，更为这种建设行为提供了退出的通道，保障企业可以在资产负债表规模较小的情况下持续发展。
风险因素：
低线城市租赁住宅市场需求不足及回报下降的风险;公募REITs市场整体调整的风险。
