俗话说，“春江水暖鸭先知”。春节刚过，全国各地乍暖还寒之际，资金已早早嗅到了火热的味道：南向资金加仓内房股意愿强烈，近一个季度以来港股房地产板块已获得超百亿港元净流入，仅次于包括腾讯、阿里在内的科技板块。1月31日，在港股主要指数收跌的情况下，房地产板块仍呈现主力资金净流入，并以3.44亿元的净流入金额在各行业板块中居首。
自2022年年底以来，前有楼市“金融16条”、“三箭齐发”等“政策大礼包”出台，后有疫情防控措施优化、经济复苏带动市场需求释放，密集利好推动房地产行业加速回归正轨，步入优胜劣汰的新发展周期。
1月31日，碧桂园(02007)200亿储架式注册发行额度获批，这是春节后首家获批的民营房企，也是监管层坚定扶持优质民营房企决心的又一次明确展现。
经过此前的深度回调，目前港股市场整体估值水平处于历史40%左右分位值，处于近六年来中等偏低水平，正逢低位配置的绝佳时点。身为领跑行业的龙头房企、监管及金融机构眼中的“示范生”，碧桂园有望率先迎来估值回升。
流动性充裕，铸就未来成长“底气”
2023年开年以来，监管部门再度从供需两端密集出台政策、释放积极信号，有力提振了房地产行业信心。从需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”，通过发放购房补贴、优化“认房认贷”标准等多种方式促进购房需求复苏;从供给端来看，监管层通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，加速房企信用风险出清。
行业实质性升温之下，房地产行业也迎来了复苏的迹象。据观点指数整理国家统计局数据，12月，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，降幅较上月收窄0.2个百分点，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.4%、-0.4%和-0.3%。
在对房企的政策支持方面，“流动性”仍是2023年房地产行业的关键词。可喜的是，近段时间房地产行业融资环境已有明显改善，人民银行数据显示，2022年9月份至11月份，房地产开发贷款累计新增1700多亿元，同比多增2000多亿元;2022年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。
作为房地产行业内的“三好生”，碧桂园近期在优化流动性、改善现金流方面动作不断。
从授信额度来看，11月24日，碧桂园分别与中国工商银行、中国银行、中国邮政储蓄银行签署战略合作协议，共获得三家银行逾1500亿元综合授信支持;截至目前，碧桂园累计获得多家银行综合授信超过3000亿元，位居民营房企授信额度前列。
从增信发债来看，在中央高层提出扩大对房企增信支持的指引之后，碧桂园成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，同时也是为数不多能同时获得中债增提供增信及央地合作提供增信的民营房企，于去年12月已先后发行两批10亿元公司债，最低发行票面利率低至4.0%。。
从贷款融资来看，1月26日晚，碧桂园披露称，公司与民生银行香港分行订立融资协议，贷款人向公司提供最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资;随着去年12月以来四大行开始为优质房企提供“内保外贷”业务，碧桂园已获得工行广东分行提供的2.8亿美元融资。
最后，在股权融资方面，碧桂园已于2022年内完成了4次股权融资，包括3次配售和1次可换股债券发行，合计融资金额超过150亿元。
至此，碧桂园已用实实在在的现金流展现了自身扎实的财务管理能力，融资渠道的持续畅通亦为公司未来流动性提供了充分保障。而碧桂园之所以能在市场最为担忧的融资方面“左右逢源”，不仅得益于公司多年来持续稳健的财务水平，亦源于监管层对以碧桂园为首的优质民营房企的全方面支持。
不论是从政策角度分析、还是以市场眼光来看，优质民营房企都正在成为聚光灯下的“宠儿”。
1月10日，央行、中国银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会中提到，将实施改善优质房企资产负债表计划;1月13日，央行相关负责人在新闻发布会上透露，《改善优质房企资产负债表计划行动方案》将聚焦优质房企，重点推进21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。中指研究院企业研究总监刘水分析称，改善优质房企资产负债表，防范化解优质头部房企风险，将是新一年房地产金融工作的重中之重。
资源对头部优质房企的倾斜，无疑意味着行业内“优胜劣汰”竞争格局加剧，随着行业重组并购加速，行业集中度将进一步提升。
华泰证券在近期研报中指出，在行业复苏和政策呵护的背景下，持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势，在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机;中信证券则表示，低廉的土地价格和行将复苏的销售组合中蕴藏着难得的发展机遇，当此时，资金链和财务健康度方面的优势或将成为决定企业未来发展前景的关键。
在房地产行业“守得云开见月明”、从困境反转走向企稳复苏之际，以碧桂园为首的龙头房企将下半场“抢跑”，在融资、拿地、收并购等多个方面占据领先优势，整体业绩也将展现出更多的想象空间。
内外兼修，静待行业下半场发力
在2022年楼市持续低迷、销量与房价双双触底的“寒冬”中，碧桂园的销售业绩依然体现出不俗的韧性，尽显穿越牛熊周期的稳健底色。
据中指院数据显示，按销售业绩计算，2022年中国房地产企业TOP100业绩指标集体遭遇“滑铁卢”。2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%;TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%，市场份额约39.3%，同比下降12.3个百分点。
据智通财经APP了解，全年全口径销售额千亿以上的房企仅有20家，而碧桂园在TOP10房企中销售额及销售面积依旧位居第一，行业龙头地位稳固。
在衡量企业经营成果的多项核心指标中，如果说销售额是一家房企的“外表”，那么交付能力就是对房企“内涵”的考验。
据披露，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园;集团项目第三方交付评估一次性通过率91.86%，项目总累计周巡盘超6.4万次，第三方工程质量安全巡检2754次。其中，兰州碧桂园玖珑湾、石家庄碧桂园凤凰城等多个项目更是实现了“交房即交证”。
“交房即交证”即购房者在收房拿钥匙后，在结清税款、备齐资料，即可在收房时同步申请办理不动产登记，领取不动产权证书。“交房即交证”不仅方便了业主、提升了服务质量，同时也一定程度上倒逼房企必须加强对商品房预售资金的监管，并在交付前做好工程验收、项目管理及相关服务。
在房地产行业竞争的下半场，高质量发展将成为行业的核心逻辑。而“保交付”的比拼背后，本质上还是对房企财务稳健度、产品信誉度、业主满意度等“硬实力”的验证。
一年之计在于春，在二月的开头，监管层已然定下了2023年房地产行业的政策主基调：“增信心、防风险、促转型”，确保“房住不炒”与“保交楼”的民生底线，坚持风险缓释、避免“大水漫灌”的政策逻辑。而对于房企来说，“强者恒强”竞争格局已确定，在行业重新启航之际，如碧桂园这类兼具稳健性与成长性的优质房企股无疑将拥有更大的增长潜力。
