智通财经APP获悉，天风证券发布研究报告称，此次央行、银保监会发布的建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知，一方面利用“因城施策”用好政策工具箱，另一方面坚持“房住不炒”，温和刺激刚性购房需求。伴随着保交楼、“三支箭”等供给侧政策陆续出台，房企融资渠道有望逐步打通，整体的政策环境有望得到改善，供给侧的支持或逐渐传导至需求侧，形成良性循环，2023年房地产销售或因此而企稳复苏。
事件：1月5日，根据央行官网，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
天风证券主要观点如下：
首套住房贷款利率动态调整建立
1月5日，根据央行官网，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。其中对于评估的内容主要有1)评估期为上季度末月至本季度第二个月(自2022年第四季度起)，此前2022年9月29日央行、银保监会发布通知，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，时间节点为2022年底，此次下发通知将此前9月的规定时间延长;2)评估指标为当地新建商品住宅销售价格。
房贷利率调整机制要求：i)评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款下限;ii)地方政府因城施策，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业个人住房贷款下限;iii)采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。值得注意的是，通知规定，二套住房商业性个人住房贷款利率下限按现行规定执行。
二三线城市住宅价格指数连续三月同比环比均下降
2022年1-11月，全国商品住宅累计销售均价同比下降3.06%，同比降幅自2022年5月开始逐月收窄。从全国范围看，2022年9-11月连续3个月，70个大中城市住宅价格指数环比和同比均下降。从城市能级看，2022年9-11月，一线城市的新建商品住宅价格指数同比持续正增长、环比持续下降;二线城市和三线城市的同比、环比均持续负增长。从具体城市看，在全国直辖市、省会城市、计划单列市等35个重点城市的样本池中，2022年9-11月连续3个月新建商品住宅销售价格环比、同比均下降的城市共有12个，分别为哈尔滨、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、兰州、郑州、武汉、福州、厦门、南宁，占样本池城市个数的34%。
“房住不炒”基础上着力支持刚需
商业性个人住房贷款利率下限主要由央行、银保监会确定全国层面的利率下限、各地方政府按因城施策确定当地利率下限两个层面决定。目前，全国层面的首套住房商贷利率下限为LPR减20个bp，二套住房商贷利率下限为LPR上浮60个bp，目前5年期LPR为4.30%，相应的首套和二套住房的商贷利率下限分别为4.10%、4.90%。此次针对首套住房的商贷利率下限的动态调整政策在“房住不炒”的基础上着力支持刚需，有助于房地产市场平稳健康运行的长效机制的形成。
投资建议：看好受益于行业集中度提高的优质龙头：万科A(000002.SZ)、保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、金地集团(600383.SH)、中国海外发展(00688)、龙湖集团(00960);优质成长：新城控股(601155.SH);优质物管：招商积余(001914.SZ)、保利物业(06049)、碧桂园服务(06098)、旭辉永升服务(01995);龙头代建：绿城管理控股(09979)。建议关注：华润置地(01109)、滨江集团(002244.SZ)、华发股份(600325.SH)、越秀地产(00123)、建发国际集团(01908)、华润万象生活(01209)。
风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、房屋销售不及预期。
