银河国际:上实城市开发(00563)估值较低,重组有望引发重估

49994 9月26日
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银河国际 中国银河国际是中国银河证券股份有限公司(6881.HK)全资设立的第一家海外子公司,提供经纪和销售、投资银行、投资研究、资产管理及融资等服务。

智通财经APP获悉,中国银河国际发表研究报告称,尽管近日中国收紧房市政策,但上实城市开发(00563)谨慎规划项目,公司有望在2017年和2018年继续录得稳定的收入入账和合同销售额。

该行指出,作为上海的地方国企,上实城市开发在上海享有较低的土地成本,预期TODTOWN天荟等项目将为公司贡献可观盈利。估值方面,上实城市开发的股价表现一直落后于同业,其市净率仅0.66倍,股价较其估算的每股净资产值(4.57港元)折让62%。该行预计,上实城市开发与其姊妹公司上实发展的重组将继续是潜在的催化剂。

资料显示,上实城市开发是一家内地房地产开发商,公司在11个主要城市(上海、昆山、无锡、北京、沈阳、天津、西安、重庆、长沙、福州和深圳)拥有20个房地产项目。上海实业控股(00363)在2010年收购了上实城市开发的71.01%股权后成为了其母公司。上实城市开发开发的项目大多数是中至高档的住宅项目。

中期核心盈利大幅改善

2017年中期核心盈利大幅改善。由于万源城和上海城开珑庭等项目进行交付,公司2017年上半年收入同比增长71.8%至42亿港元。由于上海项目的毛利率可高达50%,公司上半年整体毛利率达到50.04%(2016年上半年:33.6%)。因此,尽管报表上的中期股东应占溢利仅同比增长3.4%至3.228亿港元,但核心盈利大幅增长。

在2016年上半年,由于公司出售城开中心的权益,公司录得11.14亿港元的出售收益。若撇除这巨额的出售收益和公允价值变动收益(4,750万港元),公司2016年上半年核心盈利明显较低。2017年的核心收益预期将更为强劲,主要由于入账收入增加;利息成本下降;人民币的外币效应导致汇兑损失减少。

有望达成全年93亿销售目标

有望达成2017年93亿元人民币的销售目标。该行指出,上半年,公司的合约销售额同比增长2.5%至46.45亿元人民币,达到全年销售目标93亿元人民币的50%(未考虑应占金额)。上海(万源城和上海城开珑庭)项目占合同销售额的60.9%,西安自然界项目占29.1%。据公司指出,尽管上海市的限购相关措施自2016年10月开始更为严格,但公司在上海的销售额一直保持良好水平。大部分项目的平均售价均有所改善。

至于下半年,合约销售的重点将放在TODTOWN天荟,是公司与新鸿基地产在上海共同发展的项目;城开中庚•香海世界项目。然而,由于上实城开在这些项目中的权益不到50%(TODTOWN天荟为20.7%,城开中庚•香海世界项目为26%),这些项目的贡献将在项目交付和入账时通过“应占联营公司业绩”确认。

负债比率和财务成本较低

负债比率和财务成本较低,有助增加土储。截至2017年6月30日,公司的净负债比率下降至6.5%(2016年底为8.1%)。由于公司是国企的关系,加权平均融资成本也在2017年上半年降至4.20%。管理层认为,基于这有利的融资条件,公司有不小空间增加土储。

中国银河国际指出,短期内,公司可接受60-70%的净负债比率,在这情况下,公司可轻松地借款超过60亿元人民币以收购土地。于2016年,公司偿还了所有外币债务,因此2017年的汇兑风险将大幅下降。然而,由于境内融资成本上升和离岸成本下降,公司正重新考虑进行境外集资。

物色主要城市的机会,寻求与母公司合作。该行指出,像其他开发商一样,上实城开希望在一线和二线城市取得更多土地,当中上海为重中之重。2017年8月,公司中标一块位于上海闵行区的办公室和商业用途土地,土地面积为11.8万平方米,中标价为22.2亿元人民币(或18,814元人民币/平方米)。管理层表示,公司将谨慎收购项目,同时也正在探索与母公司上海实业进行一级开发的可能性。上海实业集团拥有的旧工厂或具有城市更新的潜力,上实城开亦可发丰挥其优势和善用与上海政府的关系。

母公司推迟重组,但上实城市开发仍有优势

该行指出,上海实业控股旗下两个房地产平台的重组(即上实城开和上实发展),一直是三家公司的主要催化剂。原本上海实业控股计划在2017年内解决这内部竞争问题,但最终推迟到2019年。尽管该重组遇到障碍,但上实城市开发管理层仍然认为该重组仍可行,重组过程的确切步骤将取决于母公司和国资委的决定。

估值方面,中国银河国际指出,尽管多只内房股在近日上涨,但上实城市开发的表现一直落后于同业,年初至今的回报仅-6.9%,主要有两个原因:公司的资产高度集中于上海,而当地的调控严格;公司过去依靠出售资产来平衡盈利。

话虽如此,截至2017年9月25日,公司的市净率为0.66倍,股价较该行估算的每股净资产值(4.57港元)折让62%。该行指出,公司现时的估值属于可比公司中的较低水平。以下催化剂有望引发公司进一步重新估值:在10月的十九大后,一些主要城市或放宽调控;下半年合同销售强于预期;集团内的重组取得进展。


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