一年多时间过去，物业板块的春天仍未到来。截至10月份，物业板块估值已跌至历史最低位，就连几家行业头部物企市值亦跌超九成。寒潮之下，无人独善其身。
与冷清的市场表现相反，许多物业企业仍然录得稳健的营收、净利双增长。在34家上市物企中，滨江服务(03316)社区增值服务以高达71.5%的毛利率居于榜首。
近日，滨江服务股价跌至最低点12.5港元后有所反弹，4个交易日内涨幅约24%，截至11月7日最新股价为15.6港元。自2020年10月以来，这是该股首次触及13港元以下低位。
物业企业业务稳定性强、现金流充沛，具有较强的抗周期属性，如今的“门庭冷落”，多半是受到房地产行业信用危机传导的影响，而一部分兼具高盈利性和高成长性的优质标的仍然具备长期投资价值。
危险与机遇总是相伴相生，作为一家典型的“小而美”区域性物企，滨江服务否已经迎来底部布局时机?
业绩稳健增长 独立第三方占比首达50%
滨江服务是一家聚焦杭州、深耕长三角的区域性物企，是中国知名的专注高端住宅物业的物业管理服务提供商。
2017-2021年年间，公司营收分别为3.49亿元、5.09亿元、7.02亿元、9.6亿元和13.99亿元，年利润分别为5755.2万元、7042.3万元、1.15亿元、2.2亿元和3.25亿元，营收和利润均呈现稳步增长趋势。
据2022年上半年财报披露，公司营收达8.315亿元，同比增加40.6%(高于上半年53家上市物企26.5%的平均增速);公司权益股东应占期内利润数额为1.9亿元，同比增加31.2%，每股盈利0.69元。
公司2017-2021年间毛利率持续提升，分别为25.8%、26.5%、28.1%、31%和32.1%，体现了公司强劲的盈利能力。相比上年同期，2022年上半年毛利率从33%微降至31.5%。
据智通财经APP了解，物业企业普遍具有现金充裕、现金流稳定的特征。截至2021年年底，公司现金及现金等价物为9.06亿元，较2017年的3.04亿元大幅增长，创下五年来的新纪录。
据最新披露数据，上半年公司管理规模明显提升，合约面积为5740万平方米，同比增长41.3%;在管面积3540万平方米，同比增长42.4%。相比业内50家上市公司平均超1亿平方米的在管面积，滨江服务的规模仍相对较小。
此前，滨江服务曾因来源于独立第三方的在管面积占比未达行业均值而被诟病存在“母公司输血”嫌疑。2022年上半年，公司新增在管面积550万平方米，其中72.7%来自于独立第三方;新增合约面积7.6百万平方米，49.6%来自于独立第三方。从整体在管面积来看，其中独立第三方占比首次达到50%的里程碑。
在关联房企方面，母公司滨江集团6月销售额达到234亿元，在前五十房企平均增速为-38.6%的同时实现逆风上涨，同比增加28.8%。据中指研究院统计数据，2022上半年，滨江集团拿地金额达392亿，位居房企首位。
上半年滨江集团“三道红线”保持“绿档”行列，现金流情况超预期改善。第三季度公司经营活动产生的现金流量净额达30 亿元，同比上升504%，稳健的财务状况将使滨江服务有望迎来估值修复。
扩张不易 打造社区增值服务增长曲线
2022上半年，房地产行业仍然处于低位徘徊，新开工面积和竣工面积双双下降。全国房地产开发企业房屋新开工面积66423.5万平方米，同比下降34.4%;房屋竣工面积28635.8万平方米，同比下降21.5%。
据智通财经APP了解，在销售方面，行业延续清淡局面。1月以来，国内房地产累计销售同比出现负增长，下跌幅度有所扩大。截至6月底，销售面积累计同比下滑22.2%。
受上游行业不利环境影响，2022年第三季度物业股普遍下跌，59家上市物企股价均值跌幅达22.7%。在IPO方面，递表和上市的物企数量、规模均有明显降低。
整体来看，房地产行业回暖尚需时间。而下游物企在面临业绩目标与面积拓展的压力时，收并购就成为了很多企业规模增长的选择。
据克而瑞物管数据监测,2022年上半年共有43家企业披露并购资金使用情况，其中民企35家，央国企8家。而滨江服务早在2019年上市时就宣布募资将用来收购物企、扩张规模，但时至2022年上半年，公司仍未传出收购其余物企的消息。
对此，公司方面表示，滨江物业也尽调过不少兼并购标的，其中有一部分好的标的，但是与滨江物业本身物业费较高的内部环境不匹配，所以目前还未发现满足条件的并购标的。
作为一家区域性物企，滨江服务较其他综合性物企更容易因单一市场波动而面临生存危机。2022年上半年，公司来自杭州的在管建筑面积为64.8%。局限于一城之地，显然将制约公司的发展上限。
滨江服务显然也意识到了自身的局限，上半年，公司首次进入深圳市场。不过，截至2021年，大湾区已有19家上市物企，占全国上市物企的35%，市场竞争十分激烈。
据智通财经APP了解，目前，滨江服务三大营业板块为物业管理服务、非业主增值服务及5S增值服务，其中5S增值服务成为上半年业绩增长的亮点，毛利率高达71.5%。上半年，滨江服务社区增值服务毛利率在公布数据的34家上市物企中排名第一。
5S增值服务包括优家服务、优居服务及优享生活服务三大类业务。其中优家服务包括一手及二手物业销售、租赁代理服务、车位及储藏室服务;优居服务包括家装服务，秉承「生活家」软装服务理念，为客户提供格调高雅、时尚、现代化的定制硬装、软装服务，同时为客户提供设施设备更换升级服务以及维修;优享生活服务，包括居家生活服务，鉴于住宅及非住宅物业的功能有所不同，提供量身打造的额外服务以满足客户的需求。
从2021年数据来看，物业管理服务收入占比超6成，非业主增值服务占总收入30%，两者分别同比增长51.7%和34.5%。相比之下，5S增值服务收入占比10%，增速最快，有望成为新的业绩增长引擎。国金证券预计，今年随着硬装业务落地，5S增值服务全年收入有望实现65%的高增速。
小结
近年来，公司业绩持续保持稳健增长，盈利能力和独立拓展能力均有所改善，下半年有望实现高速增长。目前公司背靠滨江集团优势资源，区域性龙头优势明显，估值具备吸引力，未来股价修复可期。
