2022年以来，物业股普遍下跌。
根据克而瑞物管监测，截止10月21日，55家上市物企股价均值整体跌幅达到了47.9%，股价接近腰斩。
随之而来的问题是，物管行业估值大幅回调，截至10月份，物业板块的估值已跌至历史最低值。
通过进一步分析发现，不同类型、性质、规模、赛道的物企估值呈现分化越来越明显。
地产下行周期时，受地产板块牵连，物业板块的抗周期性“失灵”，资本市场对物业股的态度正发生逆转式的变化。
在整体行业下行带来的增长困境下，叠加物业行业本身进入“挤泡沫”阶段，市场悲观情绪持续发酵，物管行业估值迎来新一轮回调。
克而瑞物管监测了37家样本企业从2021年1月1日以来估值变化情况，截至2022年10月21日，物业股估值均值已降至14.00倍，而2021年上半年整体估值均值为37.26倍。
一年半的时间，37家典型样本企业估值均值下跌了六成。
随着政策收紧，以及地产债务违约引发的信任危机的影响，2021年以来，物业管理行业经历了快速变化的三个阶段。
物业股在2021年上半年经历了高光时刻，彼时PE均值最高达到了45.83倍。良好的政策环境和企业业绩水平对物业板块产生了较大的提振作用，资本市场对物业板块拥有较高的预期，估值集中分布在30-40倍，上半年PE均值达37.26倍。
2021年下半年，物管行业估值开始调头下行。当时，住建部等八部门规范整治地产行业的通知进一步放大担忧，同时，地产方债务违约引发信任风险，不确定性担忧情绪也蔓延到物业管理行业，资本市场遇冷，上市进程受挫，估值水平大幅回调。
克而瑞物管数据显示，2021年7月底，物业板块PE首次下滑至30倍以下，自此，物业板块估值开始一路下滑，下半年PE均值仅为22.84倍，相较于上半年缩水近四成。
进入2022年，情况并没有得到实质性改变，物管公司估值出现大幅回调，并于10月20日，物业股估值降至历史最低，仅为9.45倍。截至2022年10月21日，物业股PE均值已降至14.00倍。
从市盈率涨跌情况也可以看出，截至10月，物业股整体市盈率平均已下跌75.2%。
物业板块估值整体出现下行、动荡，但个股之间仍存在较大差异，而这一差异在今年以来逐渐被缩小。
克而瑞物管监测数据显示，2021年以来，物业板块PE最大值和最小值之间的差距最大达到52.67倍，相差最小的为15.75倍。
2021年上半年、下半年和2022年以来，物业板块PE最大值和最小值之间的差距均值则分别为32.05倍、23.05倍和27.82倍。均值拉大也意味着行业之间的分化也在逐渐显现。
此轮下调周期中，有房企背景的物企下调幅度最大。
受地产下行的影响，物企估值可谓一路下滑，2021年上半年整体估值达到近40倍，至2022年以来已下滑至10倍左右。其中，关联房企处境艰难的物企下滑明显，估值由2021上半年的32.45倍下滑至2022年以来的6.48倍。
同关联房企物企相比，央国企则表现出更强的抗风险能力。
2021年上半年，在行业发展利好的市场环境下，央国企PE均值接近50倍，而民营物企仅为33.87倍。
在地产下行的负面影响下，物企估值整体呈现出央国企稳健、民企下滑的明显特征。
克而瑞物管数据显示，截至2022年10月21日，年内央国企估值均值最小仍超过20倍，估值均值仍保持接近30倍，而民企估值均值最小跌至5.77倍，估值均值跌至10倍以下。
物企的规模水平也影响估值表现，第一梯队最抗跌，第二梯队物企波动性最大。
数据显示，2021年上半年以来，第一梯队估值均值一直保持在20倍以上，即便资本市场低迷的2022年，第一梯队物企估值仍然高于整体平均值。而第二梯队由于较强的成长性，抗风险能力相对较弱，在三梯队中受到的冲击最大，2022年以来，第二梯队物企估值均值下调至11.28倍，且已明显低于第三梯队物企。
值得一提的是，在不同赛道上，非住宅为主物企的估值今年以来明显高于住宅物业，数据显示，2022年以来住宅物企估值均值下调至12.72倍，低于行业14倍的平均估值，而非住宅为主的物企估值回调至16.68倍，但已明显超过了住宅为主的物企。这意味着在地产下行期，资本市场对住宅物企后续项目拓展和业绩增长的期待变低。
此外，商写类物企估值下调的幅度最大，从2021年上半年的63.81倍估值，下降至2022年以来的16.95倍，整体高于住宅物企和均值的估值水平。
地产行业下行，物企也难“独善其身”，物管行业稳定性格局尚未建立。
尤其是去年下半年以来资本市场急剧降温，大部分物业股股价距离峰值接近“拦腰斩”，估值一路回调且在10月份已跌至历史最低，物管行业“走下神坛”。
物业板块估值能否快速回调，还要看房地产市场何时复苏，市场回温过程中，那些独立性较强且关联房企稳健的物企、央国企、综合实力较强的头部物企，以及非住特别是商写赛道布局的物企，估值将有望率先得到修复。
不可否认的是，物管企业估值的整体修复，还将需要很长一段时间。
本文选自微信公众号：丁祖昱评楼市。智通财经编辑：张计伟。
