智通财经APP获悉，摩根士丹利美国住房策略师詹姆斯•伊根(James
Egan)最近下调了对房价的预测，称2023年12月房价将同比下降，但预计下跌幅度仅为3%，与彻底崩盘相去甚远。
据了解，尽管如今美国房地产市场的抵押贷款利率飙升，抑制了人们的负担能力，但与此同时，与2008年和次贷泡沫破裂之前的时代不同，现在被迫出售房屋的人非常少，因此库存也非常少。由此来看，房地产市场似乎变得有点奇怪。
为了了解房价的走向，该团队考察了四个关键因素:供给、需求、可承受性和信贷可获得性。虽然前两个因素往往不会迅速改变，但负担能力和信贷可获得性可能会迅速变化。这正是我们现在所看到的。
结果是，由于绝大多数房主都是固定利率抵押贷款，而且房屋净值仍然很高，大多数人都不会受到即将到来的冲击的影响。但这种隔离是有代价的，伊根称之为“锁定效应”。
因此，房地产市场可能会进入一个未知的领域，在那里，即使房价保持坚挺，住房活动的指标也会迅速恶化。下面是七张图表，展示了目前住房市场的不同寻常之处。
新冠疫情后，房价飙升
自新冠疫情爆发以来，房价的涨幅非常惊人，甚至超过了21世纪初的峰值。正如伊根所指出的，过去16个月中的每个月的涨幅都比全球金融危机前的记录更强劲。自然，这就提出了这样一个问题:房价的快速上涨是否可持续?
伊根表示:“如果与2004年和2005年相比，过去16个月的同比增长都是创纪录的。自今年年初以来，美国抵押贷款利率已经大大超过了300个基点，这些因素加在一起将导致中等价位房价的月抵押贷款支付同比增长50%以上。”
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抵押贷款利率受到了冲击
根据抵押贷款银行家协会的数据，30年期抵押贷款平均利率已从2020年的不到3%上升到目前的近7%。这是自21世纪初以来的最高水平。但另一项关键指标已超过了这一幅度之大:抵押贷款利率与以美国10年期国债收益率衡量的基准利率之间的息差。
由于美联储加息带来的经济前景如此不确定，加上债券市场的波动性明显高于以往，许多大投资者都不愿购买抵押贷款支持证券，这在一定程度上导致了贷款买房成本的上升。与此同时，美联储也在逐步缩减资产负债表，远离市场。
伊根称:“过去几年，由于各种原因，许多大买家现在不愿意也不能够进入市场，再加上我们看到的利率波动，甚至可能被我们看到的利率波动放大了，这可能会导致利差的差距。”
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住房负担能力正在迅速恶化
房价的飙升加上抵押贷款利率的上升，意味着住房负担能力正在以前所未有的速度恶化，尤其是与平均收入相比。下图显示了中等房价房屋的月供占家庭平均收入的比例(蓝色)的年同比变化，以及月供的年同比变化(金色)。
伊根表示:“我们已经严重恶化了。全球金融危机的年增长率从未超过30%，我们在20年代达到顶峰。但是为什么我们认为房价不会现在暴跌，为什么我们认为这次不同，因为我们必须问的问题是，在负担能力恶化之后，是谁的负担能力恶化了。”
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再融资活动已一落千丈
正如伊根所指出的，值得考虑的是谁的负担能力实际上在恶化。大多数房主都有固定利率的抵押贷款，其中大多数人近年来进行了再融资，以利用超低利率的优势，这意味着，与潜在房主相比，现有房主的负担能力不是什么问题。你可以在下表中看到再融资活动的程度，其显示了摩根士丹利的真正可再融资指数(Truly reancanceable Index)，该指数计算出合格抵押贷款中有多少比例有至少25个基点的再融资动机。该指数至少是自2005年以来的最低水平。
伊根解释称:“当你考虑到2020年的创纪录抵押贷款发放量时，我们在2021年打破了这一事实，创下了抵押贷款发起的新纪录，这些房主中的大多数都能够以历史最低的利率购买房屋或抵押贷款再融资，他们的负担能力被锁定了30年。他们没有看到负担能力恶化。这种恶化是针对首次购房的潜在购房者。这就是问题所在。”
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锁定效应
在抵押贷款利率上升、房价走软的环境下，那些有幸获得较低利率的房主没有太多理由出售房屋，这在一定程度上造成了一种“锁定”效应，因为现有的房主拒绝将自己的房子放到市场上出售。
伊根表示:“他们以较低的利率被困在了目前的房子里。所以我们认为我们已经看到的，我们预计未来会继续看到的是，库存，待售的现房的挂牌，我们有可以追溯到20世纪80年代初的单元房的数据，它从来没有比今年早些时候低。”
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房屋销售急剧放缓
由于抵押贷款利率上升，很多房主都住在自己的房子里，这有助于确定降低房价。但对房地产经纪人来说却是个坏消息，因为新房销量会一落千丈。由于购买力下降和新房供应不足的双重影响，销售量的下降速度已经超过了全球金融危机期间。
伊根表示，“当房屋被交易时，它会查看该房屋最后一次交易的时间，因此，如果我们不打算以低于购买价格的价格出售这些房子，这将有助于支持房价活动。但另一方面，这意味着现有的房主在卖出他们的房子后也不会再买另一套房子，我们认为这将加剧销售量的下降。”
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但信贷标准已经收紧
当然，当任何人看到房屋销售以2008年以来最快的速度下降时，他们可能会怀疑我们是否正在走向引发金融危机的次贷泡沫的重演。对伊根来说，有几个因素让这次的情况有所不同，其中包括美国住房的结构性短缺，但最大的考虑或许是信贷可用性。
在2008年之前，似乎每个人都可以借到大量的钱来为多处房产进行抵押贷款。但金融危机后，贷款标准大幅收紧，Option ARMs等问题抵押贷款产品几乎从市场上消失。这意味着，理论上，即使经济增长放缓，现在拥有住房的人也应该能够保住住房。
伊根表示：“你只是没有那些重置。你没有一个房主依赖于信贷可得性环境向前发展，信贷可得性收紧了。在2020年3月新冠肺炎爆发后的6个月里，我们放弃了长达6年的宽松政策。我们正处于近20年来最紧张的水平。如果有什么不同的话，那就是由于大型银行的风险权重资产压力，我们认为从现在开始的道路甚至可能是走向更严格的贷款标准。”
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当然，这种说法在很大程度上取决于加息对经济的冲击程度。如果情况变得足够糟糕，许多人失去工作，我们可能会看到一波陷入困境的卖家，这可能释放库存，给市场带来下行压力。
伊根称:“由于房主对再融资能力缺乏依赖，我们认为这不会迫使他们违约或丧失抵押品赎回权。但这也意味着，我们认为违约和止赎的风险急剧增加，如果我们考虑什么会导致房价下跌，那就是那些陷入困境的交易、那些被迫的卖家。”
