文/克而瑞研究中心
榜单解读
“前言：9月份，22城中有10个城市扎堆进行集中供地的出让，但土拍热度并无明显回温。
规模化的国央企几乎成为核心集中供地城市唯一的真正的“参与者”，三季度尤为显著，国央企在核心城市“抢地”。
目前来看，短期市场仍处在筑底阶段，企业拿地意愿难以恢复，全年谨慎投资的预期不变。
1 核心城市扎堆集中土拍 平均楼板价创近一年新高
截至9月27日，全国300城经营性土地9月总成交建筑面积为9480万平方米，考虑到至截稿时一二线城市还有约1000万平方米集中供地待拍，预计9月全月成交建筑面积将突破亿平方米，同比来看降幅约为4成左右。由于本月有超过10个城市巨型集中供地，上海更是在第三轮土拍中达成了超千亿的土拍金额，因此带动了本月土地成交总金额大幅上升，达到4215亿元，环比增加58%，同比则减少33%，一二线城市土地成交增多，带动整体成交均价达到4446元/平方米，创下近一年以来新高。
2 仅7家房企新增货值超千亿 TOP20占据近八成新增货值
集中供地以来，百强房企的新增土储集中度持续居高不下，截止9月末，TOP10房企新增货值占百强总货值的49%，11-20强房企占26%，20强房企合计占比达到75%，较8月末再提升1个百分点，其他梯队的房企则集中度占比持续下滑，尤其21-30强、31-50强两个梯队最为明显，未来市场将持续强弱分化。1-9月，新增货值破千亿的房企有7家，较去年同期减少了13家，积极拿地的房企数量明显锐减。华润、保利和中海位列新增货值榜前三，三家房企年内新增货值均超过1500亿元，实际上与自身去年同期相比，三家房企的新增货值有所下降。
3 门槛同比降幅持续增大 百强拿地销售比0.19
截止9月末，新增货值百强门槛达到71.7亿元，同比下降55%，金额、建面百强门槛分别为25.4亿元和35.4万平方米，同比下降60%和64%，同比降幅仍在扩大。百强拿地门槛值的缓慢提升、以及同比差距的持续扩大，都体现出中小型房企的投资基本停滞。9月末较多城市扎堆进行了第三轮土地集中出让，其中包括北京、上海、深圳等一线城市，且近期不少城市通过出让优质地块刺激房企拿地，因此截止九月末百强房企整体拿地销售比达到0.19，比八月末的提升0.01。从各梯队的表现来看，由于当前还在土拍市场积极拿地的房企主要是大型国央企，因此TOP20房企的拿地销售比相对于其他梯队来说更高，尤其11-20强房企的拿地销售比达到0.29，超过去年0.27的整体水平;而对中小房企来说目前投资压力较大，投资的意愿也低。
4 50强拿地金额降环比增68% 但同比仍降近30%
相较于8月集中供地的“暂缓”，9月10城赶在三季度结束前完成了2022年第三轮土拍，且包括深圳、上海、杭州等一线及准一线核心城市，受到供应放量，单月销售50强拿地金额同比增长68%，接近1200亿元，仅次于今年6月拿地高点，单月拿地金额较前三季度均值高出50%。但实际上土拍热度并未有大幅提升，底价成交、“托底”成交仍是常态，因此50强房企拿地金额同比仍跌29%。拿地企业来看，仍有超过七成50强房企9月无投资，而2022年投资“暂停”企业超过30家，由此可见市场萎靡、现金流紧张对房企投资造成巨大影响。且9月拿地企业仍旧是前三季度表现相对积极的华润、保利、中海、招商、建发等。
5 三季度国央企在核心城市“抢地” 民企几乎隐身
从企业拿地的表现来看，无论是一季度还是二、三季度均呈现了“拿地没意愿、仅靠央国平、托底压力大”的表象。在1-9月拿地金额TOP100中，城投、平台类公司数量占比49%，民企、国企各占24%和27%。从金额占比来看，民企仅占到21%，而国央企则超过60%。换而言之，前三季度民企的存在感极低，仅有滨江、龙湖、伟星等少民企拿地相对积极。规模化的国央企几乎成为核心集中供地城市唯一的真正的“参与者”，三季度表现的尤为显著。保利、华润、招商、越秀等三季度拿地金额占到1-9月比例超过60%，除中海外，其余企业三季度月均拿地金额均较上半年增长超过100%。如华润三季度拿地近480亿元，其中集中供地城市金额占比73%。
6 集中供地吸收八成以上投资 一线占比较去年提升19个百分点
截止9月末百强房企投资有84%集中于22个核心城市，较8月末仅上升一个百分点。能级和区域的分布走势也基本保持稳定：在上海、深圳、北京等一线城市纷纷集中土拍的情况下，百强房企年内在一线城市的投资占比达到39%，较8月末提升1个百分点，二线城市投资占比则稳定在49%，三四线城市再度小幅减少1个百分点，降至12%，主要以佛山、东莞、金华、温州等强三线为主。与去年相比，一线城市的占比大幅提升了19个百分点。在城市层面，百强房企的投资偏好也更加分化：百强在杭州、上海、北京投资超过500亿元，在杭州拿地金额更是已超过千亿，但位列第十名的厦门仅获得189亿百强投资，杭州、上海、北京差异巨大，未来不同城市间的市场格局或将产生明显差异。
7 土拍政策进一步宽松 关注四季度集中供地“捡漏”机会
近期，市场政策与土拍同步宽松，意在刺激回市场回暖、维稳土地市场。从宏观政策来看，济南、青岛、宁波等城市加码放松限购，广州放松限价，在政策暖风加持下，济南、青岛和宁波等二线城市市场信心或将有所修复，房地产市场有望逐步回稳。但短期市场仍处在筑底阶段，政策落地效果仍不明朗，市场预期和信心也并未得到显著的扭转，因此房企资金压力并不会得到缓解，四季度投资谨慎的态势仍将延续。但从土地市场释放的信号来看，部分集中供地城市进一步放松政策以提振房企拿地积极性。如南京第三轮出让的46宗地块全部不设毛坯房销售限价，合肥提出银行保函代替竞买保证金，政策的“一松再松”、政府不断让利，核心城市优质地块的性价比凸显，建议关注部分地块捡漏机遇。综合而言，我们认为企业短期拿地意愿难以恢复，全年谨慎投资的预期不变。企业三四线投资全面萎缩之下，仅有核心一二线以及部分热点三四线的优质地块能够吸引房企参拍。此外，国央企主力、城投托底的格局不变，但城投托底意愿下降、托底压力变大，此外民企迫于生存压力投资仍将收缩和暂缓。
本文转自微信公号“克而瑞地产研究”，智通财经编辑：李程
