万物云(02602)为万科企业(02202)分拆上市的物业管理服务提供商。
招股日期︰9月19日至22日
上市日期︰9月29日
联席保荐人︰中信证券、花旗、高盛
收款行︰中银香港、工银亚洲
发售约1.17亿股H股，90%配售(其中10%为优先发售预留股份，作为保证配额提呈发售予合资格万科企业股东)，10%公开发售，另有15%超额配股权。
每股招股价为47.1元至52.7元，集资最多约61.5亿元，占总市值约10%，上市开支约1.486亿人民币。
按每手100股，入场费5,323.11元。
以上限价52.7元计算，市值约615亿元(以21年纯利约17.1亿人民币计算，市盈率约32.1倍)。
截至22年3月底 ，平均资产净值约105.6亿人民币。
公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)。
业务︰
19至21年收入分别为139.2亿人民币、181.4亿人民币、237亿人民币，22年首三个月收入为68.4亿人民币。
19至21年毛利分别为24.6亿人民币、33.6亿人民币、40.2亿人民币，22年首三个月毛利为9.9亿人民币。
19至21年纯利分别为10.4亿人民币、15.1亿人民币、17.1亿人民币，22年首三个月纯利为3.18亿人民币。
公司建立了包括以下三大业务板块的业务模式：社区空间居住消费服务(向个人客户如业主及居民等提供的服务主要归类于该业务板块)、商企和城市空间综合服务(向企业、政府及其他机构客户提供的除AIoT及BPaaS解决方案服务以外服务均归类于该业务板块)、AIoT及BPaaS解决方案服务(技术产品单独归类于该业务板块)。
公司于21年向五大客户销售占总收入约19.9%，其中向单一最大客户万科集团的销售所得收入则占16.1%，来自万科集团及其合营企业或联营公司开发的住宅物业的收入分别占21年的住宅物业服务收入约61%。
公司历史可以追溯到1990年，当时，万科企业的物业服务业务部门作为引领者开始在中国提供住宅物业服务。公司成立于01年2月。截至22年3月底，(i)提供物业服务的住宅物业在管总建筑面积约为670.2百万平方米;及(ii)在中国内地及香港提供物业及设施管理服务，涵盖1,650个项目，在管总建筑面积超过135百万平方米。
凭借超过30年的经验和能力，公司积极响应中国政府建设「智慧城市」的号召，并努力以高端技术和创新的管理解决方案来增强城市空间运营能力。截至22年3月底，公司拥有广泛的项目组合，于32个城市拥有52个城市空间整合服务项目。
集资所得其中约35%将用于为在选定街道发展公司独特的聚焦浓度战略，及在全国范围内推行「万物云街道」模式提供资金;约25%将用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发;约20%将用于通过收购或投资增值服务提供商及行业上下游供应链的服务提供商，以孵化万物云生态系统;约10%将用于吸纳及培养人才;其余将用于营运资金及一般公司用途。
首次公开发售前进行融资︰
于17年2月至21年12月曾进行多轮融资，当时发售价较中间价折让约79.4%至溢价约127.1%，并设立12个月禁售期，其中前期投资者包括Boyu Capital、58.com、华能贵诚信托等。
基石投资者︰
引入6名基石投资者，合共认购约2.8亿美元股份，其中包括国有基金中国诚通、瑞银资产管理(新加坡)、新加坡投资公司淡马锡，按招股价计算，约占发售股份约37.25%，设6个月禁售期。
上市后主要股东架构︰
万科企业(2202)持股56.6%
前期投资者持股33.4%
H股公众股东持股10%
简评︰
万物云(02602)为万科企业(02202)分拆上市的物业管理服务提供商。
以上限价52.7元计算，市值约615亿元，以21年纯利约17.1亿人民币计算，市盈率约32.1倍。
是次引入6名基石投资者，合共认购约2.8亿美元股份，按招股价计算，约占发售股份约37.25%，设6个月禁售期。
本文由“信诚证券”供稿，作者：信诚证券分析师陈伯豪;智通财经编辑：杨万林。
