房地产市场正经历迈向高质量发展的“阵痛期”，稳定房地产市场越来越成为稳定国内经济的关键和共识。在此背景下，中央持续加大政策支持房地产行业回归合理增长区间的力度，释放稳中向好的信号。
在房地产市场震荡前行的背景下，龙湖集团（00960）以自律基因构筑稳健财务结构，实现基本盘稳健提升。2022年上半年，公司实现营业额948亿元，同比增长56.4%；集团实现归属于股东的净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元。毛利同比增长20.1%至201.5亿元，毛利率21.3%。营业额增势强劲，股东应占核心溢利稳步提升，这一份优异的成绩单，彰显龙湖集团全面均衡高质量经营，成效显著。
业务增长动能强劲 经营性业务收入突破100亿
多元化、高质量的产品与服务，正在“一个龙湖”的协同效应下，迸发强劲增长动能，向市场展示了“稳健派”房企高质量发展的底色。
地产开发方面，龙湖集团销售保持韧性，长三角提供有力支撑。具体而言，上半年龙湖集团实现地产开发合同销售858.1亿元并于6月份，跟随市场出现反弹的迹象。区域贡献中，历年贡献最大的长三角占比进一步提升，较2021年同期提升7个百分点至34.6%，在下行的态势中长三角的强抗风险能力显现无疑。随着杭州、上海的项目的持续推进，看好龙湖集团后续能实现当月同比销售额转正。
上半年，龙湖集团在拿地方面更坚定聚焦在高线城市，新增土储长三角地区占比达56.3%。截至2022年6月底，公司土储合计6767万平方米，权益面积4690万平方米，约88%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理，为后续盈利持续增长奠定基础。
自7月以来，中央政治局会议强调“保交楼”，维护购房人合法权益，促进房地产行业良性循环和健康发展。今年上半年，龙湖集团如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%实现按期交付。此外，龙湖集团不断升级交付体验，上线“云交付”，“交房即交证”等服务，交付客户满意度高达91%，交付优势凸显。
在地产开发之外，龙湖集团的商业投资、租赁住房、物业管理等经营性业务均已跻身行业头部，为其贡献持续稳定的收入及利润。2022年上半年，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖集团穿越周期起到重要的稳压器作用。
具体而言，商场开启轻重并举模式，长租公寓规模领先。上半年龙湖新增运营4座商场，其中，今年5月于重庆开业的龙湖爱加两江星悦荟，是全国首个轻资产星悦荟项目。截至2022年6月底，龙湖商业累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米（含车位总建筑面积为773万平方米），整体出租率95.6%，运营管理能力突出。相较于去年同期，商业租金增长26%至46.5亿元，助力后疫情时代的城市消费升级。
此外，得益于行业利好政策的支持及运营管理能力的稳步提升，龙湖冠寓规模持续领先，截至2022年6月末，冠寓累计开业房间数已超11万间，开业超过六个月的房源出租率为95.4%。出租率提升，租金收入水涨船高，租金收入同比增长11%至11.8亿元，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。
有机融合物业管理及商业运营两大核心业务能力的龙湖智创生活，为龙湖集团多航道协同发展的新着力点，推动“一个龙湖”生态体系发展壮大。期内，龙湖智创生活实现全口径收入约63亿元，其中，物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实际管理面积约2.8亿平方米，业主满意度连续13年超过90%。在龙湖智创生活运营管理和服务的商场中，一体化运营平台提供因地制宜的商业管理服务，不断打造标杆项目，助力升级城市商圈。
简言之，在行业面临下行压力之际，龙湖集团销售额稳步推进，韧性凸显，高价值区域的土储将强力支撑未来进一步销售扩增，轻重并举的物业投资业务的大力拓展也将为公司未来收入进一步增长带来新的动能。
现金流“筑高墙” 财务实力突出
时刻保持低杠杆，安全的现金流，是抵抗风险的重要利器。尤其对于目前跌宕的市场而言，依靠长期的财务自律、充沛的现金流，时刻保持审慎的财务管理，是房地产企业走向健康发展的必经之路。
2022年上半年，龙湖集团始终严格遵守财务管理纪律，控制短债比例及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道，如期偿还到期债务，维护中国房企在资本市场的信用口碑。
期内，龙湖集团的总资产为8756.51亿元，同比增长2%。持续性的现金流入，让龙湖集团债务结构进一步优化，连续6年保持“三道红线”绿档水平。截至2022年6月30日，龙湖集团净负债率降至55%，一年到期的短债比为10%，现金短债比达到4.07倍，偿债能力持续稳健，一系列指标均维持行业内的较高水准，公司安全性稳步提高。
得益于充沛现金流“高筑墙”，龙湖集团从未做过债务展期，每一笔贷款都按期甚至提前偿还。7月中旬，龙湖集团按约定时间全数赎回4.5亿美元的优先票据，至此公司年内已无到期应还债务。
智通财经APP认为，债务周期管控的高水准，亦是龙湖集团财务能力突出的表现。债务周期的加长，债务未来的均摊化，是一家房企债务安全的重要观察窗口，龙湖集团的债务周期管控表现可圈可点。
首先，龙湖集团2009年-2022年中期平均贷款年限由1.58年提升至6.28年，也就是说，龙湖集团拿的钱都是长周期的钱，并不着急还。
其次，龙湖集团债务均摊化明显，且将风险后置。截至今年中期期末，龙湖集团1年以内到期短债占总债务比例约为10.1%。
一系列张弛有度的管理，使得龙湖集团财务状况保持长期稳健，而其亦成为公司全面反击瑞银做空事件的强大底气。
持续优化债务结构，在房企信用评级普遍下调的背景下，龙湖集团凭借稳健的经营与自律的财务管理，持续获得评级机构的认可。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，公司是国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。
今年5月，龙湖集团再度荣登《福布斯》全球企业2000强，连续12年上榜。与此同时，龙湖连续两年入选《财富》世界500强榜单，排名跃升至第412位，稳健的经营质量和强大的企业综合实力，进一步得到佐证。
融资渠道多元畅通 整体融资成本再创新低
2022年上半年，尽管房地产行业整体融资趋冷，据克而瑞统计，2022年上半年，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。但资本依旧向优质、高信用评级房企倾斜，龙湖集团凭借稳健的发展能力获得资本青睐。2022年5月，龙湖集团被监管机构选定为“示范房企”，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，佐证了龙湖集团作为优质头部民企的优良质地。
2022年上半年，龙湖集团融资渠道多元畅通：在境内共发行33亿元公司债，利率在3.49%-4.0%之间，其中包括5月被选为“示范房企”后使用信用保护工具模式发行的5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS；此后7月其成功发行17亿元公司债；8月在监管机构的推动下，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保，成功发行15亿元中期票据，利率仅3.3%。
以龙湖集团获得“中债信用”债券为开端，优质房企的融资渠道将进一步拓展，有望缓解地产行业融资困难的问题，促进房地产行业归回到健康的发展轨道。
值得关注的是，8月16日，7家银行与龙湖集团签订银团贷合约，公司获得一笔34.5亿港元为期5年的贷款，性质为可持续发展挂钩可转让定期贷款信贷融资。境内外银行集体用真金白银给龙湖集团投赞成票，释放了一个信号，即银行依旧支持优质房企进行融资，也显示出银行业对龙湖集团发展的认可与信心。
总之，融资渠道的拓展，是龙湖集团长期的财务自律、稳健发展得到的奖赏。在全投资级信用评级与“绿档”加持下，龙湖集团的融资成本也进一步下降。截至2022年6月底，龙湖集团平均借贷成本为3.99%，再创历史新低。
综上所述，优质房企标杆的打造，离不开龙湖集团自律基因构筑的稳健财务结构。而稳健的财务水平和高于行业水准的经营表现可以反映出公司的可持续发展能力，助力其平稳高质量穿越周期。
