中信证券:地产复苏三部曲 销售复苏局面得到确认

352 6月30日
share-image.png
张计伟

智通财经APP获悉,中信证券发布研究报告称,地产市场将沿着从销售到投资再到信用这一路径复苏,销售的复苏才刚刚开始。这一复苏顺序决定了,政策发力可能和基本面复苏长期共存。对地产开发行业而言,过去九个月的拿地规模这一个指标,对于判断企业信用、市占率和盈利能力而言都足够有用。民营物管公司相比民营地产公司而言更容易走出困境,尽管国有企业在物业管理行业也占据竞争优势。

中信证券主要观点如下:

销售复苏局面得到确认。

和历史周期不同,本轮资本市场投资者对政策效果缺乏信心,故而销售确认复苏有助于企业估值上行。2022年6月前28天,30个大中城市新房销售额环比提升81.9%,同比下降9.8%(5月同比下降48.3%),该行跟踪的43城市新房签约套数环比提升60.7%,同比下降14.6%(5月同比下降45.9%),14城市二手销售签约套数环比提升32.7%,同比下降1.7%(5月同比下降19.7%)。最新7天,30个大中城市商品房成交面积环比上一个周度上涨0.8%,该行统计的样本城市新房签约套数环比上一个周度上涨25.0%,二手房签约套数环比上一个周度上涨2.1%。预计大多数开发企业在更好的蓄客及去化之下,6月销售比5月环比显著增长。

投资复苏有待时日,政策空间仍然广阔。

历史上每一轮销售复苏往往很快伴随投资拿地复苏,企业在市场底部也容易迅速转为乐观。但本轮周期情形不同,大多数企业面临融资困难远甚往日(曾经,即便销售下探,地产债刚兑信心却很强)。故而本轮周期销售复苏和投资复苏之间的时间跨度或许较长,土地市场热度难以恢复,甚至房企对销售复苏的定性都预计极尽谨慎。这也使得政策宽松的窗口可能较长。一些政策具备开创性(例如房票),一些政策虽然本意和地产市场无关,却可能对需求影响明显(例如上海放开毕业生落户)。这种基本面和政策面同向共振的时期,在历史上是罕见的。

信用风险有所消退,但信用复苏仍有很长的路要走。

和过去六个月不同,监管对信用风险更为重视,银行金融机构在剩下未爆雷民企的负债头寸显然更大,企业本身主动坚持的意愿也显然更强。但是,即便销售复苏,相信债权人向地产行业投放增量资金的意愿恐怕更低,一些企业仍需缩表以偿还负债。

开发行业主要聚焦周期拿地指标。

该行认为,判断开发企业前景的一个最简单有效的指标,是2021年9月-2022年5月以来公司拿地的合同金额总计,尤其是拿地合同金额和历史拿地金额的比较,以及拿地合同金额和销售额的对比。这是因为,足额拿地本身说明企业通畅的融资渠道,更意味着企业补充了一批盈利能力更优的土地(且往往位于一二线城市);这更是因为,如果企业在长达三个季度的时间不拿地,其货值结构可能恶化,剩余可售货值往往难于去化。所以,如果企业长时间不拿地,其市占率和盈利能力就可能下降,信用风险也相对更大一些。当然,对股票投资价值的判断还需结合估值因素。

物业服务主要聚焦独立性。

物业管理具备广阔成长空间,头部公司市占率并不高。即便面对关联方信用风险,物管公司只要保持企业独立,则本身不存在庞大的负债问题。唯物管公司仍然需要在战略、业务和人事考核等方面充分证明自身的独立性。因此该行认为相比民营地产公司而言,民营物管公司更容易走出困境(如能坚持独立运营)。但行业内部,国有企业仍然占据多方面优势。

风险提示:房地产市场销售反复的风向;局部区域疫情扰动市场的风险;货值结构分化之下,一些企业持续缩表的风险。

相关阅读

地产边际回暖助力银行业价值回归 估值底部确立

6月30日 | 张计伟

中信证券:电子行业中报业绩或将持续分化 建议关注高景气细分赛道龙头

6月29日 | 张计伟

中信证券:下半年整体用电需求有望边际改善 维持电力行业“强于大市”评级

6月29日 | 张计伟

中信证券:风机招标价格企稳 原材料成本下降 下半年风电装机有望迎来复苏

6月29日 | 张计伟

申万宏源:首予中信证券(06030)“增持”评级 资管及投行优势强化

6月29日 | 陈宇锋