智通财经APP获悉，国金证券发布研究报告称，本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继续“托底式放松”，只会求其中者得其下。该行坚定认为当前是地产股的配置良机，必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”，买在基本面分歧时。6月组合推荐保利发展(600048.SH)、招商积余(001914.SZ)。
行业：销售持续低迷，土地整体回暖尚需时日。
销售端，从城市角度，2022年4月单月300城住宅销售面积2148万㎡，环比-32%，同比-64%;2022年截至4月，300城住宅累计销售面积11049万㎡，同比-50%，景气度仍低迷。从房企角度，2022年4月单月百强房企全口径销售额4924亿元，同比-59%;2022年截至4月，百强房企累计全口径销售额21203亿元，同比-50%，降幅再扩大。
土地端，纵观2022年第一批集中供地结果，从顶价成交率的维度看，深圳、合肥、杭州、重庆顶价成交率均超过20%;从流拍率的维度看，天津、福州、济南、南京、合肥的流拍撤拍率均超过20%;从溢价率的维度看，深圳、合肥、厦门、杭州、宁波、重庆、南京七城的成交溢价率均超过5%。由此可见，各城市间土拍热度仍有较大分化，单个城市内部分化亦较为明显。纵观今年首次集中供地(22城与非22城)，仅有深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”整体热度较高，东莞、南京等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正面结果反馈，但或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。
公司：业绩下滑，分化明显。2021年板块共126家房企整体营业收入30428亿元，同比增长8.3%;归母净利润303亿元，同比下降84.5%，业绩表现持续下滑。板块业绩显著下滑的主要原因包括整体收入下降、毛利率下降、减值损失大幅增加等。剔除亏损超50亿元的6家房企，剩余120家房企整体营业收入28053亿元，同比增长15.4%;归母净利润1168亿元，同比下降37.0%。仅看传统龙头房企(选取保利、万科、新城、招商、金地)，2021年归母净利润823亿元，同比下降24.1%，板块内表现分化明显。
板块：五月跑输大盘，估值仍处底部。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌3.2%，跑输沪深300指数4.8个百分点，在31个行业中排第29名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE为5.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平低12.8%，仍处历史最低水平。
风险提示：基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。
