行业下行调整期结束后，头部优质房企率先得到“奖励”。
继5月16日被监管机构选定为示范房企后，碧桂园(02007)2022年的第一笔境内债券已成功发行。
5月20日晚间，碧桂园地产完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作，该笔债券总规模为5亿元，债券期限为3年期，票面利率为4.5%。
信用保护工具的加持是此次发行的一大亮点，该笔债券由中证金融和中信建投创设信用保护合约。据业内人士介绍，信用保护合约是拓展民营企业融资途径、缓解民营企业融资难问题的创新性举措，证券公司等卖方以自身信用直接对参考债务进行信用增进，有助于提升企业债券融资能力。
在信用保护合约的支持下，碧桂园此次本期发债吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标。最终，此笔债券以4.5%的票面利率成功发行，是民营房企中首批带有信用保护工具、并成功发行的境内信用债。
就整个房地产行业而言，碧桂园此笔债券的成功发行具有标志性意义，这表明监管层向市场释放出了更加明确、积极的稳地产信号，民营房企融资终于迎来“破冰”时刻，并有望持续回暖。而就碧桂园而言，这是监管机构对公司基本面以及持续经营能力的认可，即使在行业下行的2021年，碧桂园表现依旧稳健。
据财报显示，碧桂园2021年实现权益销售金额5580亿元，同比保持稳定，销售规模继续位列行业第一，且公司的债务结构在逐年优化。截至2021年12月31日，集团现金余额约人民币1813亿元;总借贷余额下降至人民币3179亿元，其中短期债务的占比下降至24.9%。净借贷比率为45.4%，相比去年底优化了10.2个百分点;加权平均融资成本较去年底下降了36个基点至5.2%，现金短债比约为2.3倍。
报告期内，碧桂园净借贷比率与现金短债比表现良好，剔除预收账款的资产负债率也从2020年底的80%下降至74%，处在较为健康的“黄档”。公司预计在2023年中期之前实现从“黄档”到“绿档”的调整。
且在投资方面，碧桂园是行业当中货值补充最大的头部企业，公司可售土储充足。截至2021年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约14846亿元，另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。
从分布区域来看，碧桂园的土储有较大“含金量”。在2021年底可售货值中，98%位于常住人口50万以上的区域;93%位于人口流入区域;75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，契合国家重大区域发展战略和人口流动趋势。
进入2022年以来，碧桂园依旧保持稳健发展态势。在第一季度中，集团权益合同销售金额约人民币992.3亿，累计权益销售回款率高达95%。今年前4个月，公司实现权益销售金额1218.7亿元，继续稳居行业前列。
碧桂园表示，2022年将按照“以销定供“进行闭环管理，在不考虑新增投资的情况下，预计2022年全年权益可售货量将在6500亿以上，且该部分货量预计全年去化率不低于70%。同时，2022年新获取的土地还会在此基础上进一步增加权益销售额。
凭借优质基本面，碧桂园亦是自2021年11月融资市场环境持续改善以来首批重启境内外融资渠道的民营房企。2021年12月以来，公司在境内外成功发行了多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资，并于3月1日，获取了境内银行间协会50亿中期票据的发行额度。
与此同时，得益于金融机构对于公司经营实力的认可与支持，碧桂园于2022年3月先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。截至21年底，公司未使用授信额度约2615亿元。
无论是最先重启境内外融资、获评示范房企、还是成功发行首批带有信用保护工具的境内信用债，无不向市场传递了同一个信号，即房地产行业经历下行周期的调整后，优质的金融资源已逐步向优质头部房企靠拢。在融资端放松后，随着政策的不断发力，市场需求的复苏将让头部房企成为“最大赢家”。
事实上，由于国际局势日趋复杂严峻，而国内受疫情波动影响，导致经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等压力，稳地产已刻不容缓。因此近期政策暖风频吹，中央政治局会议多次涉及房地产相关内容，为地产政策的宽松进行定调。
除了此前支持房企融资的多项政策外，政府已着手提振房地产市场需求。5月15日，央行、银保监会下调房贷利率下限，进一步降低居民购房成本。5月20日，中国人民银行官方公布新一期贷款市场报价利率(LPR)，1年期LPR“未动”，5年期以上LPR降至4.45%，这是自今年1月20日后，5年期以上LPR再次下调。一系列动作表明，为提振经济增长，政府稳房地产行业的决心强烈。
归根结底，房地产是强监管行业，发展趋势与政策高度相关，这就意味着，只要政策支持行业发展，优质房地产企业在二级市场中将大概率迎来投资机会，且市场中已有多家券商提出类似观点。
比如申万宏源本月发表研报称，鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。维持房地产板块“看好”评级，推荐碧桂园等6家H股。
此外，摩根大通4月份时便发表研报力挺碧桂园。其认为碧桂园财务稳健，流动性风险低，是能够在本轮周期中“存活”下来的开发商;同时2022年的短期债务压力很小。在当下市场，相比于增速/成长性，投资人更加看重开发商的信用风险，而碧桂园的信用风险很低，在民营房企中属于信用资质优秀的行列。因此将碧桂园的投资评级上调至“增持”。
