“因城制宜”的房地产政策，传导落地时间因疫情影响进一步推迟。今年一季度，房地产行业基本面在低谷徘徊，而疫情在4月之后带来新挑战。国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售额同比下降23%。重点城市的去化率，已经跌破2014年低点的水平。城市网签方面，新房和二手的同比下降幅度也有所扩大，分别达到了41%和34%。
然而，稳增长的坚定决心让房地产政策面有持续宽松的预期。中信证券研报表示，政策工具箱的储备调节手段仍然十分丰富，基本面复苏虽然预计推迟，但全年行业运行前低后高的局面不会改变。
房地产行业面临政策新机遇，与之相关的行业或迎来布局机会。4月20日，给售楼处、样板间提供设计软装服务的矩阵纵横设计股份有限公司(以下简称：矩阵股份)恢复发行上市审核，冲刺IPO。长江证券为其保荐机构，拟募资8.8371亿元。
设计业务毛利率约为同行1.5倍
招股书显示，矩阵股份主要从事空间设计与软装陈设业务，主要服务的项目类别为住宅地产的售楼处、样板间等空间领域。在非住宅领域，公司紧随国家与行业的政策导向与发展趋势，业务涵盖办公、酒店、教育、康养、文化场馆等业态领域。与此同时，矩阵股份与华润置地、阳光城、旭辉控股、金地集团、绿城中国、融创中国、万科等众多国内一线房地产企业建立了长期稳定的合作关系。
矩阵股份在业务方面已跻身第一梯队，根据业内权威杂志《Interior Design》于2019年、2020年、2021年发布的“全球百大设计巨头排行榜（Top 100 Giants）”，公司综合排名分别位列第34位、第32位、第23位，住宅领域位列第1位、第2位、第2位。公司的设计作品曾多次获得德国红点设计大奖、德国iF国际设计大奖、美国工业设计优秀奖、英国安德鲁马丁国际室内设计大奖等设计领域内重量级奖项。
在新型城镇化进程稳步推进、居民住房消费全面升级的宏观背景下，房地产市场逐渐进入平稳发展阶段。据国家统计局数据，2019年、2020年，全国房地产开发投资分别为132194.26亿元、141443.00亿元，同比去年增幅分别为10.01%、7.00%，其中，住宅投资分别为 97070.75亿元、104446.00亿元，同比去年增幅分别为14.03%、7.60%，总体呈现“稳中有增”的良性态势，从而为公司业务的下游市场需求创造了稳定、持续、合理的增长空间。
2018年至2021年上半年（以下简称：报告期内），公司主营业务收入分别为2.90亿元、4.57亿元、6.12亿元及3.82亿元，总体呈现稳定增长趋势。同一时期，归属于母公司所有者净利润分别为-1.38亿元、1.53亿元、1.93亿元、1.15亿元。
业务方面，报告期内，空间设计业务的收入分别为1.24亿元、2.12亿元、2.61亿元及1.63亿元，2019年至20201年同比分别增长70.83%、23.46%；软装陈设业务的收入分别为1.66亿元、2.42亿元、3.44亿元及2.14亿元，2019年及2020年同比分别增长46.09%、41.92%，两项业务规模均高速增长。
盈利能力方面，报告期内，公司综合毛利率分别为50.23%、51.95%、50.05%及48.94%，整体较为稳定。与杰恩设计、尤安设计、霍普股份相比，公司设计业务毛利率较高，几乎是同行业的1.3倍至1.6倍。
矩阵股份表示，公司设计业务毛利率远高于同时，是由于公司所从事的核心业务领域的业态属性以及公司的业界地位所决定的。
首先，与上述公司相比，公司设计业务的项目周转率高。尤安设计、霍普股份主要从事住宅、公共建筑领域的建筑方案设计，杰恩设计主要从事商业、酒店、办公等领域的室内设计，上述设计项目具有设计面积大、项目执行中反复修改、政府报批报审流程较长等特点，因而项目执行周期普遍较长，通常超过一年。
而矩阵股份所从事的地产售楼处、样板间等领域的空间设计，因而项目执行周期普遍较短，通常在半年左右。因此，公司设计项目的周转率高于上述公司，使得相应产出效率及利润率更高。其次，公司是行业内一流的设计公司，设计收费水平及利润率更高。
优质设计公司的灵魂，在于设计人才的聚拢。为了吸引和留住人才，矩阵股份对员工的薪资可谓“大方”。报告期内，公司对技术人员（设计人员、研发人员）的报酬高于同行业均值，仅次于尤安设计。报告期内，矩阵股份技术人员的薪酬分别为34.41万元、31.96万元、32.89万元、13.89万元，而2018年至2020年行业均值分别为33.38万元、29.29万元、28.74万元。
客户多为房地产厂商 经营存隐忧
空间设计与软装陈设行业与房地产行业密切相关，尤其是矩阵股份负责的是楼盘样板房的设计，因此与房地产行业的联系更为密切。报告期内，公司的前五大客户均为知名房地产开发商，比如华润置地、招商蛇口、阳光城、融创中国、万科A等。
然而，“三道红线”政策下，房地产企业融资环境进一步收紧，资金压力增大，对未来的拿地和开工有一定影响。此外，在“三道红线”、“贷款集中度”管理、“两集中”等房地产融资监管政策的背景下，部分地产企业往往因为营运资金管理水平、资本结构安排不合理、盲目扩张、经营亏损、公司治理等因素的影响导致其自身获现能力、筹资能力受到限制，从而致使资金链紧张，存在一定的流动性风险。
矩阵股份的客户中，目前已知出现公开市场债务违约的有蓝光发展、泰禾集团、中国恒大、华夏幸福、泛海控股、中国奥园、佳兆业集团、花样年控股。出现公开市场债务违约客户的报告期内收入合计数分别为174.45万元、65.24万元、2588.46万元、887.20万元，占报告期各期销售收入的比例分别为0.60%、0.14%、4.23%、2.33%。
截至2021年6月30日，上述客户的应收账款余额和应收账款净值、在手订单金额分别为854.16万元、476.98万元、2673.66万元，占比分别为4.60%、2.94%、4.02%。虽然占比较小，但若地产客户违约名单持续增多，将对公司的经营业务产生影响。
值得关注的是，公司作为房地产企业的空间设计、软装陈设服务供应商，受“三道红线”影响，销售回款进一步放缓，致使矩阵股份应收占款占比急速拉升。报告期各期末，公司应收账款（含合同资产）余额分别为 6625.58 万元、9780.08 万元、1.62亿元及2.10亿元，占营业收入的比例分别为 22.85%、21.41%、26.45%及 55.03%。
一言以蔽之，得益于商品房软装及设计的业务属性，公司设计业务毛利率显著高于同行，盈利能力较强。然而，和房地产行业的深度绑定，导致公司应收账款激增，经营存在不稳定隐忧。
