智通财经APP获悉，国盛证券固收分析师杨业伟团队发布研究报告指出，就首批基础设施公募REITs年报来看，经营情况整体较好，业绩大部分超说明书预测。与招募说明书预测的EBITDA年化数据进行比较，除中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT外，整体运营均超募集说明书预期。中华安张江光大REIT的EBITDA较说明书预测年化数据高12.07%，中航首钢绿能REIT2021年度EBITDA整体不及预期，较预测值下降了47.8%，其余REIT的运营表现均超过说明书预测EBITDA的0.2%-5.4%。
具体分资产类型来看：园区类，华安张江光大REIT远超预期，较说明书预测年化数据高12.07%，2021年末出租率实现100%满租，相比2020年底的租金水平增长3.08%。东吴苏园产业REIT聚焦重点领域创新招商模式，招商项目的数量和质量都有大幅提升。结合三季度数据年化后的EBITDA超预期5.39%。博时蛇口产园REIT变动率低，仅超预测值0.26%。
仓储物流类的红土盐田港REIT全年经营状况稳定，受海运供应链恢复缓慢、海运运力持续紧张等造成货品堆积的影响，出租率与租金维持高位，EBITDA超预期5.34%。中金普洛斯REIT全年EBITDA超说明书预测值分别为2.98%，2021年末有效租金单价较上年末增幅7.19%，平均租金稳步提升。
高速公路类，平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT受疫情影响，全年低于说明书预测2.12%、3.02%。
生态环保类，富国首创水务REIT污水处理量与价格总体平稳，达到了预期水平且略超预测值1.23%。中航首钢绿能REIT2021年EBITDA较说明书预测值下降47.80%。主要系4季度检修收入减少及年终运营管理成本结算运营成本明显增加，全年收入成本分布不均所致。
根据首年报告期的收益分配情况来看，首批9只REITs可供分配现金流情况均超预期。富国首创水务REIT与中航首钢绿能REITs完成度远高于其他7只REITs，分别150.02%与156.61%。其他REITs的超额完成度都在10%之内。
从2021年年末估值来看，首批9只REITs的P/B在1.03-1.46之间。其中产权类P/B平均在1.24倍，特许经营权类P/B平均在1.29倍，目前估值较高的为中航首钢生物质REIT和富国首创水务REIT，在1.46左右水平。估值较低的为平安广州广河REIT，当前P/B在1.03。
持有人结构差异较大，发行时流通规模越小的产品，个人投资者占比越高。市值最小的富国首创水务REIT与中航首钢绿能REIT个人投资者占比分别为69.05%与65.13%。流通市值规模较大的东吴苏园产业REIT与中金普洛斯REIT个人投资者占比仅为13.95%与18.83%。
REITS二级市场表现也和个人投资者占比、流通市值、实际运营表现相关。其中涨跌幅与个人投资者占比呈现正相关关系，与发行时可流通规模呈现负相关关系，与实际运营情况成正相关关系。
