智通财经APP获悉，光大证券发布研究报告称，维持新城悦服务(01755)“买入”评级，主营增速较高，深耕膏腴之地，发力业主增值，积极把握并购窗口期，谨慎性原则继续计入2022年1亿元的美元债减值损失后，下调2022-23年归母净利润预测为8.6亿元(下调17.4%)、12.3亿元(下调13.1%)，新增2024年归母净利润预测16.32亿元，当前股价对应2022-24年PE估值为7.8X/5.4X/4.1X，估值具备较强吸引力。
事件：2021年度公司营业收入约43.5亿元，同比增长约51.8%;扣非归母核心净利润(不含美元债券公允价值损益、减值损失及理财产品利息收入)约6.8亿元，同比增长约55.4%;计入非经常损益的基本归母净利润约5.3亿元，同比增长16.2%。毛利率约30.8%，期末现金及等价物约25亿元，同比增长33%。
光大证券主要观点如下：
深耕膏腴之地，发力业主增值，把握并购窗口，理财投资超预期波动
1)深耕膏腴之地，发力业主增值：截至2021年末，在管面积超过1.5亿平，同比增长51%，其中江苏/山东/浙江三省的合计在管面积占比超过60%;公司利用深耕膏腴之地的区位优势，提出“大社区+大后勤”战略，对标国际知名后勤公司索迪斯和FIRSTSERVICE，发力业主增值服务。2021年业主增值服务板块营收约9.2亿元，同比增长84%，其中团餐服务/设施管理/社区生活三个子板块的营收增速分别为67%/112%/206%。
2)第三方外拓提速，把握并购时机：截至2021年末，合约面积约2.8亿平，同比增长37%;2021年新增合约面积超8000万平，其中第三方外拓面积超5200万平，同比增长约45%。当前房地产行业出现较大波动，部分房企出现经营困难，公司将积极把握当前难得的“并购窗口期”，利用较为充沛的现金流优势，适度下放收并购的决策权，预计2022年的第三方面积占比将出现明显提升。
3)美元债理财投资超预期波动：2021年，由于国内房地产市场和中资美元地产债市场的剧烈波动，公司持有7000万美元面值的理财投资出现了较大幅度的公允价值变动，计提了约3300万美元的减值损失(约人民币2亿元)。尽管当前房地产行业政策回暖，流动性持续舒缓，但出于谨慎性原则，该行对公司持有的美元债在2022年继续计入约1亿元的减值损失(同时不排除2021年已计提减值准备，由于流动性好转部分冲回的可能)。
风险提示：美元债继续大幅下跌风险;外拓不及预期风险;应收账款减值风险。
