于房地产行业而言，2021年称得上是最具有挑战的一年，各类政策的轮番出台，暴雷事件的时时上演，进一步加重消费者对于房企信用的质疑，从而也促使地产行情持续显现下行态势。
但正如“疾风知劲草”一般，重压之下也是检验一家企业实力的重要利器。
3月24日，旭辉控股(00884)披露了2021年业绩报告。作为中上游梯队的“模范生”，旭辉控股的这一份财报数据显然具有不错的借鉴意义。
智通财经APP了解到，2021年，该公司实现营业收入为1078亿元，同比增长50.2%;实现归母净利润为76.13亿元，同比微减5.2%。不得不说，在剧烈波动的行业环境下，旭辉还能够录得逾50%的营收增长，这一表现足以让外界忽略掉其净利润微微下滑的表现。
除了营收稳健增长之外，旭辉这一份财报中还有两大亮点比较抓人眼球：
一是，高达95%的销售回款率。2021年，旭辉实现合约销售2473亿元，逆势提升;实现销售回款2403亿元，同比增长20%，签约回款率超95%。
二是，比想象中还要充盈的现金流。据财报数据显示，截至2021年底，旭辉手握467亿元的现金，在手现金十分充裕。
一般来说，高销售回款率是房企承受高负债、提高抗风险能力的基石。而旭辉亮眼的销售数据和回款率也就意味着该公司具备大手笔“买买买”的底气。与此同时，销售和回款顺畅了，也意味着该公司的现金流十分安全，进而也就具备了穿越周期的能力。
那么，旭辉控股是如何修炼自己的穿越周期能力的呢?
一方面，持续优化资产结构，落入房企经营的“安全边界”。
众所周知，“三道红线”出台后，这一指标已成为是考量一家房企财务健康状况的“硬指标”，结合旭辉控股这三项数据来看，其无疑是“达标”了。
据财报数据显示，截至2021年末，旭辉剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍，正式迈入“绿档”阵营。与此同时，该公司融资成本也有所下降，加权融资成本进一步下降0.4个百分点至5.0%。随着该公司的资产负债率不断降低及融资成本进一步下降，该公司的安全边际也不断加强。
另外，据财报数据显示，因公司今年以来已提前回购兑付了多笔债券，目前旭辉一年内到期有息负债仅12%，整体债务结构较为健康。同时，该公司的经营性现金流已连续两年为正
至2021年末拥有现金及银行结余约为467亿元，在手现金十分充裕之下并无偿债压力。
基于上述数据的表现，不难看出，在2021年，旭辉控股通过不断加强自身做好债务结构管理，严格控制债务规模扩大，进而促使公司正式迈入“绿档阵营”，落入房企经营的“安全边界”。
而通过“三道红线”达标落入房企经营“安全边界”的举措，也符合了旭辉控股董事局主席林中此前在旭辉永升服务业绩会上所提到的穿越周期的说法。
据智通财经APP获悉，在谈及旭辉集团如何度过行业“寒冬”时，他提到的三点都是关于资产负债结构的把控，“一是积极调整债务结构，从去年下半年到今年，旭辉都用长期负债置换短期负债以及及时将短期负债归还，进而促使旭辉债务结构变得愈发合理;二是，降低负债率，到2021年底，旭辉已经到达三道红线绿档。三是保证现金流安全，2021年旭辉集团回款2400亿，同比增长20%，公司将进一步加大资金的管理和匹配。”
另一方面，科学化管理现金流，采用现金+红股分红方案斩获“四赢效果”。
据了解，关于年度派息方案，旭辉今年将采用“现金+红股”的方式进行派息，全年派送19港分/股。此外，每100股派送4股红股，维持约35%的派息率。对于这一派息方案，旭辉董事局主席林中表示，这个方案主要从兼顾公司发展与股东收益、兼顾投资者、金融机构、评级机构的信心等多方面考虑。在行业当下所面临的不确定性下，这是一个“四赢”的方案：
“首先，有利于公司储备更充裕的现金应对市场变化;而红股增厚了公司的资本金也有利于降低负债率水平。其次，对于小股东来说，分派股票是让股东用一个相对较低的价格拿到旭辉股票，能分享公司被低估股价的上升空间及未来持续分红。再次，静默期后，公司可以利用这部分现金在二级市场回购价格被低估的债券，而回购债券的收益，未来将考虑采取特别分红的形式与股东共享。最后，对债券投资者、金融机构而言，此举既保持了股东利益的稳定，又能增强公司抵御风险的能力，稳定公司的评级。”
事实上，如林中所言一般，在当下稍显严峻的房地产行业中，采取现金+红股的分红方式对于房企而言何尝不是一种明智的选择——一方面可以保障现金流充裕、降低负债水平为后续业绩增长提供稳定的资金力量;另一方面也显露了公司对股票长期成长性的信心，对于投资者来说这是享受股价未来上行空间的一大机会。因此，这样的分红方案对于旭辉来说显然也是其穿越周期的一大重要手段。
最后则是，撬动更为优质的土储，为长期发展蓄力。
据悉，充裕的现金流水平之下，也促使旭辉控股在2021年具备了充足的底气实现规模扩张。
据年报显示，2021年，旭辉新增货值2056亿元，其中84%位于一二线城市，共收购了66个新项目的权益，应占土地出让金合共394亿元。
据了解，在此前克而瑞披露的2021年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜中，挤进TOP10名单的“门槛”的新增货便为2000亿元。按这一水平来看，凭借着充盈的现金流，旭辉控股的拿地能力在中上游梯队中是不容小觑的。
但旭控股这么做自然也有它的道理，在3月25日的业绩会上，旭辉控股CEO林峰介绍称——“去年四季度以来，旭辉主要聚焦于北京、上海、杭州、南京、合肥、温州、广州、武汉等核心城市参与土拍并获取优质地块，以期为长期发展蓄力。”
可以看到，旭辉控股拿地主要是聚焦于优质地段，一般来说这些地区的的区域价值高，进而也将帮助该公司业绩持续释放高弹性，拥有穿越周期的能力。
此外，关于未来的穿越周期能力，旭辉控股则将目光落在了轻资产运营上。
近年来，旭辉控股围绕主营房地产开发业务不断拓展业务边界，形成了集房地产开发+物业管理+租赁住房+商业运营管理+代建服务+大健康业务等为一体的多元化业务。其中，物业业务以子公司旭辉永升服务为主体服务市场，租赁住房则以旭辉瓴寓为载体开拓托管与资管新方式，商业运营管理则以旭辉商业为核心为市场提供服务，另外还包括旭辉建管、旭辉健康等子公司一起为公司长期发展提供动能。
2021年，该公司物业销售及其他物业相关服务录得收入为1026.75亿元，同比增长49.8%;租金录得收入为9.82亿元，同比增长66.4%;物业管理服务及其他服务录得收入为41.34亿元，同比增长54.9%;投资物业相关其他服务录得收入为4.33亿元，同比增长100%。在上述业务的共同作用下，2021年该公司的整体营收也实现稳健增长。
由于物业管理、商业运营及代建业务具有明显的“轻资产”特质，因此相比与其他高负债、高杠杆的房企而言，即便业务多元化布局，旭辉控股也不惧现金流压力。
在此次旭辉控股业绩会中，该公司董事局主席林中还表示，“未来五年，旭辉将大力发展轻资产业务，包括永升物业、公寓租赁、待建、商业运营等业务，通过五到十年努力，轻资产业务将占未来旭辉整个收入比重30%-40%，使旭辉具备穿越周期的能力。”
综上来看，在“三道红线”和“经营性现金流”上，旭辉控股都处于一个健康发展的区间。当一家房企拥有更低的融资成本和持续性的经营业绩，这将会给企业的经营安全性带来更多的保障，而对于旭辉来说，充裕的现金流、合理的负债结构、降低的融资成本...皆是其2021年能够安然穿越地产下行周期的重要特质。
