智通财经APP获悉，2022年3月21日，远洋服务(06677)召开2021年度业绩发布会，公司董事局联席主席、执行董事、总裁杨德勇先生，副总裁、增值业务负责人万洁女士，商业资管运营负责人王默女士，首席财务官刘旭先生，资本市场部总经理周莹等出席本次会议。
一、2021年度业绩回顾
规模迈入亿方新台阶：2021年，合约面积达到1.06亿方，同比增长49%，在管面积7348万方，同比增长62%，新增合约面积3752万方，同比增长168%，新增在管面积2938万方，同比增长370%。
收入利润持续增长：总收入达到29.66亿元，同比增长47%，总毛利8.25亿元，同比提升61%，核心净利润4.48亿元，同比增长79%，核心净利率达到15.1%，同比提升2.8个百分点。
第三方拓展全面发力：全年外拓合约面积达到2496万方，同比提升174%，收并购合约面积达到766万方，得益于此，公司的第三方合约面积占比，同比提升了18个百分点，达到了50.6%。
社区增值业务高速发展：社区增值服务收入7.89亿元，同比提升149%，其中经纪业务收入2.06亿元，同比增长533%，生活服务收入2.57亿元，同比增长567%。
商写板块成为盈利新引擎：商写板块收入达到4.62亿元，同比增长28%，商写板块毛利1.56亿元，同比增长100%，商写物管合约面积732万方，商写资管合约面积210万方。
物业工程服务凸显技术专长：非业主增值服务收入5.88亿元，同比增长60%，非业主增值服务毛利1.3亿元，同比增长75%，其中，物业工程服务收入2.48亿元，同比增长122%。
二、主要经营情况
收入结构持续优化，盈利能力持续提升。2021年，收入同比提升46.6%至29.66亿元，收入结构持续优化，其中，社区增值服务发展迅速，收入占比从2020年的15.6%提升至26.6%，毛利占比达38.4%。另外，商写板块，包括商业资管和物管业务的毛利同比增长100%。收入结构持续优化，带来利润的持续提升。
规模迈入亿方新台阶，市场化占比大幅跃升。2021年，公司合约面积达到1.06亿方，同比增长49%。全年新增的合约面积中，来自于第三方合约面积占比达到87%。得益于此，年内合约面积中来自第三方的占比提升至50.6%，相比去年同期提升17.7个百分点。
第三方拓展全面发力，拓展成效显著。2021年，外拓量质齐升，外拓总面积2496万方，2019-2021年第三方外拓合约面积的CAGR达到427%。在新增外拓项目中，主要包括住宅、商写、医疗、产业园、学校、物流园区等。其中商写项目数量占比达到25%，细分赛道领先优势进一步得到增强。公司始终坚持高质量的收并购，完成区域内龙头企业大连正源、未来和谐、瓯睿物业的收购，总合约面积766.2万方。母公司期内完成了红星资产包收购，预计2022年，将完成红星物业的收购，强锁定合约面积2400万方。
商写板块快速发展，新盈利引擎优势展现。商业资管注入进一步增强了公司在商写板块的竞争力。商写板块，包含物业管理及商业运营，我们共计签约了39个商业项目和35个写字楼，其中商写物业管理合约面积达到732.2万方，商写运营服务合约面积达到210万方。
商写板块收入共4.6亿元，同比增长28%。毛利实现1.6亿元，同比增长100%。商写板块对毛利的贡献明显，占基础物管毛利的41.2%。已经成为新盈利引擎。高品质商业运营规模将不断扩大。2021年，商业资管方面，购物中心客流量同比提升29.3%，销售额同比提升29.4%，购物中心平均出租率达95%。远洋多年的商业运营经验和服务能力让我们对未来的商业运营规模拓展有了更充足的自信。写字楼板块打通物管及资管全周期闭环。在物管方面，远洋服务聚焦企业客户，一线及新一线的项目面积占比高达99.2%。通过不断与国际接轨，提升管理标准，进而使楼宇价值得到增长。全年新增外拓项目9个。资管业务，已实现资产的保值增值为目标。年内实现租金收入同比提升22%，出租率同比提升10.2个百分点。拥有成熟的资管运营能力，提供募投管退全链条服务，期内新增3个第三方外拓项目。
公司社区增值服务板块，持续高速发展。2021年，远洋服务实现收入7.89亿元，同比增长149.5%，各项业务同比均大幅增长。四大主力业务航道中，经纪业务同比提升533%达到2.06亿元，社区资源收入达到3.26亿元，美居服务收入实现8979万元，社区零售收入达到1.27亿元，同比提升2630%。期内已实现业主资产保值增值一体化目标。经纪业务强化业主专属资产管家身份。采取“管家”和“专业经纪人”一体的模式，利用物业和业主天然粘性拓展客源。全年开设门店40家，覆盖12个城市的70个项目，项目覆盖率26%。积累了大量高质量房源，其中出租房源和出售房源的比率约为4:6。成交规模30亿人民币。社区资源方面，持续开拓点位资源，丰富社区空间，同时通过信息化系统建设提升管理效益。
在社区零售方面，贴合业主生活需求，开发了近5000个SKU，并选取了业主需求大、购买频次高的834个进行重点销售。在供应链管理上，通过知名品牌厂家经销、原产地直销、经销商个性化产品定制等多种手段结合，打造差异化的竞争优势。线上线下结合、各类节庆专题活动进行有针对性的促销，线下市集体验和展销商品，线上下单，物业上门配送。美居服务完成业务全流程从0到1的搭建，打造标准化产品矩阵。针对不同的房龄，不同需求的业主痛点，开发了三种不同的产品。
积极推进物业服务+养老服务探索。远洋服务已经入选住建部及北京市民政局的社区养老试点单位，积极投身居家养老市场共创共建。结合母公司 “建筑·健康”的理念，以及母公司机构养老品牌“椿萱茂”和海医汇诊所等资源，致力于打造社区养老服务轻资产平台，为长者提供可信赖的居家养老服务。初期，远洋服务开展养老服务的需求调研，并从中找到刚需、高频及有潜力的业务作为切入口。通过需求的确认，我们对应设计出了“五心”产品矩阵，覆盖居住、饮食、生活、娱乐和助医，致力于覆盖全周期的养老需求。未来，我们将充分利用试点先行优势，推动运营规模的复制。
非业主增值服务凸显技术专长。远洋服务非业主增值服务整体收入为5.88亿元。毛利率达到22%。其中，物业工程服务收入为2.48亿元，同比增长122.0%。公司于2015年成立专业公司亿洋楼宇，布局设施设备运维领域，已经实现市场化和平台化的发展。2021年，公司与北京智能建筑合资成立应维科技，布局智能化业务。北智建是智慧城市研究院理事单位，牵头编制了《北京冬奥会智能建筑建设标准》。远洋服务拥有成熟的管理体系和充足的人员储备，能够将业务做到线上线下结合。通过二者的强强联手，助力物管企业数智化转型。
倡导绿色理念，推动可持续发展。远洋服务继承母公司基因，通过多种道路积极践行可持续发展理念。母公司远洋集团长期稳健发展，获得穆迪、惠誉、中诚信的投资级评级。远洋集团的ESG表现处于国内同行领先水平，获多家国内外知名评级机构优秀评级认可，MSCI评级为内房企最高评级-A级。远洋服务致力于可持续的物业管理，远洋•光华国际C座获得BOMA中国建筑管理卓越认证和BOMA国际360认证，远洋国际A座获得BOMA BEST 金级认证。通过能源管控监测系统平台、节能化改造、碳排放核查、绿色活动倡导等多种方式，在可持续发展道路上稳步前行。
三、业绩会问答环节
Q1：远洋服务未来三五年的定位以及发展方向是什么?2022年主要关注的新业务有什么?
A1：远洋服务对自身的战略定位是成为有品牌的中国优秀的中高端综合服务商，发挥中高端物业服务优势，逐步完善服务体系，进一步扩大物业管理面积及服务规模。依托物业管理业务，以住宅、商企和城市服务为落脚点，积极发展相关新业务，进一步拓宽、延展服务内容和服务领域。发展策略：坚守正道，坚定前行
关于坚守正道就是要坚持聚焦服务主业。围绕用户需求，聚焦基础物业服务、社区增值服务、以及以面向集团为主的非社区增值服务，长期坚持“匠心服务用户”，不断丰富服务内涵，提升服务品质，增强服务能力；坚守正道就是要坚持精耕细作。围绕服务主业，进一步深化，不断挖掘经营潜能，提升经营质量；坚守正道就是要长期坚持艰苦奋斗。树立正确的发展观，通过艰苦奋斗把能力长在自己身上，坚决摒弃短期和投机行为，通过长期努力塑造公司的核心竞争力。
关于坚定前行：就是要坚持主业的规模增长。没有规模就没有地位，通过规模增长提升公司的行业地位，坚固公司的行业实力。坚定前行就是要坚持盈利导向。没有效益公司就无法长期可持续发展。各项目、业务、经营单位要盈利，就要不断提升经营质量，就要处理好盈利和规模增长的矛盾。坚定前行就是要坚持可持续发展。没有长期匠心服务用户的意识就没有可持续发展。没有快速解决和处理发展中的问题，就没有可持续发展。要坚持可持续发展，就要处理好长期利益和短期压力的矛盾。
公司战略发展的财务目标，预计在2025年，收入规模超过100亿。2020年到2025年复合增长率约40%，利润率保持现有水平；在规模方面，合约面积2025年预计超过3.5亿平米。
Q2：是否考虑更加积极的通过收购实现规模的扩张?比如和红星物业这样与地产集团的携手收购，又或者和资本集团合作，是否有这样的机会?
A2：收并购只是公司实现规模扩张的一种方式，在具体的标的选择上，主要考虑三方面的因素：一是标的本身是否和公司现有的业务匹配、标的本身是否优质；二是标的本身是否有助于优化公司现有的业务而布局；三是标的本身是否有利于后期业务的整合。远洋服务会进一步强化和母公司、兄弟单位远洋资本的协同和联动，同时也会积极寻求和拥有一定资源的机构开展合作。
Q3：作为政策支持的社区养老托幼，远洋服务有比较领先的集团资源和发展基础，管理层在这方面的业务规划是怎样的?预计什么时候可以释放增长和利润?
A3： 社区养老板块是公司今年持续探索和孵化的一项重点业务。北京远洋天地项目2021年参与了住建部与北京市政府发起的“物业+养老”试点工作，今年也是北京市民政局物业加养老服务的试点企业之一。前期，通过细致的需求调研，公司将服务对象聚焦于社区健康活力老人和需轻度护理的老人，从助餐、助医、保洁家政、工程维修、紧急救护、适老化改造、文娱活动、购物便捷服务等方面为长者提供就近、安心、周到的服务，既体现物业服务企业自有优势，又能整合专业的机构养老、医疗康养等合作伙伴，为长者业主提供一整套的服务解决方案。从试点的情况来看，长者业主的响应度比较高，服务评价也比较好。
远洋集团在养老板块深耕了十年的“椿萱茂”品牌在业内的口碑和影响力均非常不错。今年也会与远洋服务有更深度的配合，在医护资源、智能检测设备和长者健康数据分析、相关资源共享方面做进一步的整合探索，助力社区养老服务工作的高质量落地。
远洋服务力争通过企业自身的努力，加之社区养老方面的试点政策扶持，年内聚焦北京的项目，并适时在其他服务客户占比较大的城市，比如大连部分适配的项目的物业加养老的服务，争取能尽快打造出客户满意、盈利水平符合预期的服务模型。
Q4：目前商管业务的外拓开展的如何，能否就写字楼和商场分别分享一下?随着住宅市场竞争加剧，会否考虑将更多精力投入到商管业务?
A4：远洋服务全面承接集团资管业务，结合公司自身中高端商写物管业务，打构建商写物管和资管的综合业务平台，增强公司在商写业务上的竞争优势，打造商写板块成为公司新的增长极。未来，我们希望逐步打通各个业态的客户资源，实现商业、写字楼和住宅的客户流量共享，强化远洋服务综合性的生活服务商的定位。
截止目前，商写物管的合约面积共732万㎡，共58个项目，其中在管项目41个，储备项目17个；在管购物中心共23个(含太古合作项目2个)，写字楼共20个。购物中心资管合约面积共91万㎡，其中，在营60万㎡，筹开31万㎡；写字楼项目15个，合约面积共120万㎡，其中，远洋集团体系内共97万方，其中储备在建项目42万㎡ ；外部资管项目23万㎡。
远洋拥有商业及写字楼的全周期咨询服务和全链条运营管理能力，贴合业主需求，为其实现资产的保值增值。目前商业正在积极尝试和探索资管输出业务，储备项目8个深入洽谈，正在紧密跟进中。远洋在资管业务领域也有城市级的综合体的项目经验，又有和太古多年合作打造高品质国际化的商业综合体的理念，为对外拓展积累了丰富的资源。未来外拓的目标是依托现有的三条产品线，重点聚焦一二线，所在区位发展规划、道路交通、人口消费力等商业条件良好，以及未来发展前景较好，对项目发展有较好的承载力；项目规划及定位与远洋现有产品线相契合，商业体量倾向；大型集中商业8-10万、社区商业3-6万；
写字楼板块，2016年公司成立了资管业务团队，开始对外进行管理输出，当年即承接上海东海中心大厦项目，累计承接外部资产管理项目面积已达到50万平米以上。搭建了成熟的“募投管退”的资产管理全链条。未来，在拓展方面的计划每年商业方面新增40万方，这里包括20万方的综合体和20万社区商业；预计25年，商业项目包括太古项目的情况下约250万方。写字楼到2025年总面积预计200万方。
Q5：2022年的业绩指引，以及2022年商业运营板块的收入和利润指引，未来各个板块业务收入的占比展望。
A5：2022年预计收入和净利润增速在40%到50%，净利润率保持在现有的水平，在面积方面合约是1.5亿方，在管面积能够超过1亿方，其中强锁定红星项目合约面积2400万方，其他通过外拓来实现。
公司2021年各业务板块的收入结构与2020年发生了较大的变化，社区增值业务收入占比同比提升了11个点，达到27%，非业主增值服务收入占比提高了2个百分点，达到20%，物业管理及商业运营服务收入占比有所下降，为54%。目前来看，公司的业务结构已基本调整完成，达到相对理想的结构比例。预计未来，各业务板块收入结构与21年比不会有大的变动，物业管理及商业运营服务收入占比维持在50%-60%，其中商写板块，包括商写的物管和资管的比重大概在15%到20%，住宅和非商写板块的占比，合计在40%左右。社区增值服务收入的占比，预计在25%到30%，相应的非业主增值服务的收入占比预计在15%到20%左右。
Q6：2021年竞标外拓一端的能力建设情况，以及2022-2023的初步目标。
A6：从2020年下半年开始外拓后，公司在外拓的体系和管理制度上已经比较完善了，区域公司根据自身的资源禀赋和竞争优势也开发了多元化的外拓渠道，目前由总部投拓团队统筹管理，区域去对接项目和执行。如果有体量比较大的合作，也会由总部牵头去对接落地。同时，我们也会与母公司地产开发条线及兄弟公司远洋资本形成合力，共同拓展。
公司深挖客户渠道，在项目来源上聚焦三类项目：中小地产开发商项目、业委会项目、政府办公类项目，同时积极参与公开招投标项目。
在业态上，在住宅、商写传统优势业态上加大项目储备量，提升签约项目比重；持续加深多种业态，进一步补充学校、医院、政府办公、城市服务等业态。未来外拓重点方向仍以住宅、商写为主要拓展业态，兼顾学校、产业园、医院等其他业态。
未来将依托母公司、关联方的渠道优势和背景优势，配置高目标导向的激励机制，积极布局外拓。22年，外拓合约面积的目标是3000万㎡。
Q7：2021实际管理商场的运营情况(零售额，租金的增长情况，尤其同店增速)；以及2022开年以来商场的运营情况。
A7：2021年，在营商场购物中心客流量同比提升了29.3%，销售额同比提升29.4%，商场经营收入同比提升了26.3%，杭州远洋乐堤港项目。中高端产品线堤港系，以杭州远洋乐堤港为例，营业收入同比增长34%，租金同比提升45%，出租率提升了2个百分点至94%，销售额超过10亿，相比2019年，提升了45%，超越了疫情前的表现。自2017年开业以来，经营状况逐年提升，在杭州多次疫情反复的情况下，仍然完成各年预算要求，且较疫情前的业绩水平和经营状况有大幅度提升。预计2022年营业收入较2021年提升10%，EBTIDA利润提升16%， EBTIDA利润率达58%，创历年新高。社区型商业，北京远洋未来广场经营提升明显，租金同比提升18%，营业额同比提升均在35%以上。
Q8：商业板块后续的项目交付进度。
A8：按照计划，今年10月份之前，在北京城市副中心公司第二个堤港系的产品线——北京远洋乐堤港会在今年十一之前开业，在北京的西部苹果园商业项目也会开业，同时中山有一个君御商业项目预计今年年底开业。明年中高端的产品线里系列武汉远洋里2023年会开业，2026年和太古合作的北京颐堤港二期也要做整体的开业。所以从未来交付进度来看，我们对未来中高端大型综合体的合资型的商业和街区型的商业，以及社区的商业，都会在未来几年逐步绽放。
Q9：公司前期对红星物业收购后目前的整合情况?
A9：由于内部整合和合规流程的影响，红星物业我们预计2022年内完成收购，远洋服务目前对红星业务实现了全面的代管，完成整个收购程序后我们会实现顺利地整合。红星物业合约面积是超过2400万方，在管面积1200多万方，主要是住宅为主，住宅的面积比例是92%以上，剩余主要是商业和写字楼，和我们现有的业务以及资源业态协同效应是非常明显的，针对母公司已经收购的爱琴海的物业管理，随着远洋合同的到期我们也在积极地参与和接管。
Q10：目前公司已外拓存量盘利润率水平?后阶段提升空间?公司2021年外拓中标率情况?
A10：外拓项目，因业态、区域的不同，盈利水平范围较大，在5%-15%之间。接管外拓项目后，一方面通过导入社区增值服务体系，有效提升收入；另一方面，因为我们的外拓策略聚焦在提升管理密度，外拓项目并入远洋服务管理后，天然能够共担成本，提升运营效率。有助于利润率水平的提升。全年中标率，来自开发商的中标率90%以上，来自业委会中标率50-60%
Q11：公司目前增值服务在哪里方向有重点投入?发展情况如何?
A11：2021年度，我们的增值业务聚焦在四个大板块：资产和租售业务、社区生活服务、美居服务及空间资源创新业务。同时也根据我们所服务的项目和业主的特点，有针对性的探索了社区养老、餐饮、旅游、商写综合行政服务等领域的创新服务。
经过一年的时间，通过研究客户、梳理资源、确定重点业务，引进和充实人才梯队等关键措施，推动业务快速上规模。从全年来看，增值业务业绩达成是7.89亿，比如租售业务，代理车位2700余个，转让房屋的套数达到6000余套，出租的套数超过2000余套。从全年情况来看，达成了预期的业绩规划，完成了阶段性的任务。目前四个重点业务模块，已经建立起了比较完整的对客服务标准、内部管理机制、流程细则，并通过技术助力，配置资源管理系统、租售管理系统以及商城U选小程序等措施，使得业务在全国各区域、城市、项目的落地能比较快，而且落地比较有质量。这些工作为后续业务的全面快速发展打下了比较良好的基础。
Q12：公司后续社区增值服务的主要发展方向和可预期的利润增长点是什么?
A12：2022年增值服务将继续围绕四大主力业务展开，重点是夯实业务基础、提升业务规模，既关注发展速度，更关注业务质量和对客端服务品质。同时，在客户当前及未来关注度高、需求集中的细分领域寻找新的创新增长点。
资产及房屋租售方面：一方面借助自持和母公司委托销售的部分房屋车位资源，做好资产代理服务业务，另一方面，持续重点做好社区房屋经纪业务的布局和深耕。突出房源方经纪人资产保值服务的价值，深耕社区，精细化各项服务，为业主和客户提供房屋租赁、转让、装修、配饰、维修保养的一站式解决方案。
社区生活服务业务方面：继续优化已有的优质供应链和产品，进化SKU，优化客户消费侧体验；重点在到家服务方面，细分需求和服务场景、整合优质合作商，复制成功经验，建立客户更好的消费体验，培养用户粘性。
美居服务方面：重点是进一步落实2021年已经确立的产品化思路，推动重点城市、重点项目的相关工作如期有效落地。做深老房业务，通过社区美居服务专题活动的持续运营，推动老房翻新等业务的落地。
空间资源创新方面，继续强调从业主需求出发，打造生活便捷社区的出发点。会在无人售货设备、物流配送配货前置仓、直饮水机，社区电动车/电瓶车充电桩安装等服务项目上有针对性的落地一些业务。
Q13：随着公司规模快速发展，对未来利润率水平是什么预测?
A13：公司2021年去年净利率的目标在13%以上，最终达到14.8%，提升相对比较明显。去年净利率的提升，主要得益于主营业务毛利率的提高，一方面是收入结构的变化和改善，高毛利率的社区增值服务收入的占比提升对于整个公司整体毛利率的提升有比较大的正向的推动作用。另一方面，去年下半年高毛利的商管业务的注入，这部分的毛利率在50%以上。同时，去年远洋服务加大了对基础物业成本管控的力度，通过精耕细作精细化的管理，实现远洋服务在2021年基础物业毛利率首次达到20%以上，同比提升了4个百分点。相对今年来说，随着公司收入结构稳定，今年聚焦各个项目以及各个业务的盈利能力，远洋服务还是有信心今年整体的净利率水平维持14%及以上的水平上。
