金茂服务(00816)为中国金茂(00817)分拆旗下物业服务上市
招股日期︰2月25日至3月2日
上市日期︰3月10日
联席保荐人︰中金、汇丰
收款行︰中银香港、交通银行
发售约1.014亿股，约90%配售，约10%公开发售，另有15%超额配股权及15%发售规模调整权
每股招股价为7.52元至8.14元，集资最多8.25亿元，占总市值约11%，上市开支约6,520万元
按每手500股，入场费4,111.02元
以上限价8.14元计算，市值约73.375亿元(以21年盈利约2.09亿港元计算，市盈率约35倍)
截至21年9月底 ，平均资产净值约1.45亿人民币
公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)
业务︰
18至20年收入分别为5.74亿人民币、7.88亿人民币、9.44亿人民币，21年首九个月收入为10.4亿人民币
18至20年毛利分别为1.15亿人民币、1.51亿人民币、2.34亿人民币，21年首九个月毛利为3.1亿人民币
18至20年纯利分别为1,748万人民币、2,262万人民币、7,712万人民币，21年首九个月纯利为1.09亿人民币
公司预计截至21年底止年度未经审计本公司母公司应占综合溢利将不少于1.7亿人民币，相当于约2.09亿港元
截至21年9月底，在中国20个省、自治区及直辖市的35座城市，公司在管总建筑面积为2,320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目。住宅物业及非住宅物业的在管建筑面积分别为约1,970万平方米及350万平方米，分别占在管总建筑面积的85%及15%
公司拥有庞大、不断增长且忠诚的客户群，主要包括物业管理服务和社区增值服务的业主及住户，以及非业主增值服务及物业管理服务的物业开发商，单一最大客户为中国金茂占21年首九个月收入约46%，而五大客户则占50%
公司历史可追溯至1993年，中化酒店作为中化集团的附属公司成立，在中国北京为公司的控股股东中国金茂的前身及其附属公司开发的物业提供物业管理服务。本集团多年来与金茂集团维持紧密合作关系
国资委监管下的大型企业集团中化集团间接持有中国金茂的约35.3%股权，作为大型国有企业，金茂集团于21年继续实现增长并保持稳健的财务比率。截至21年底，金茂集团录得累计合约销售金额同比增长2%
中国金茂宣布向于2月23日名列公司股东名册的合资格股东分派1.91亿金茂服务股份，合资格股东于记录日期每持有66.2股股份将获分派一股金茂服务股份
集资所得其中约55%将用于物色与从事物业管理、城市运营服务或社区运营的公司的战略投资及收购机会，并用于扩大业务规模及巩固行业地位；约22%用于升级智慧管理服务系统及智慧社区及智慧城市解决方案的发展；约13%用于进一步开发社区增值服务；约10%将用于营运资金及一般企业用途
基石投资者︰
引入5名基石投资者，合计认购约6.46亿港元股份，其中，中国联塑(02128)认购2亿元人民币、深圳凯尔汉湘实业认购1亿元人民币、千合基金认购1,500万美元、康力电梯认购9,900万港元、广东科顺认购5,000万人民币，按中间价计算，约占发售股份81.4%，设6个月禁售期
上市后主要股东架构︰
中化集团持股7.5%
中国金茂持股67.49%
非执行董事江南先生持股0.01%
其他合资格金茂股东持股13.75%
其他公众股东持股11.25%
简评︰
金茂服务为中国金茂分拆旗下物业服务上市，早前中国金茂宣布，已向合资格股东，以实物分派方式，派发近1.92亿股金茂服务股份，相当于每持有66.2股中国金茂股份，则可获分派一股金茂服务股份
以上限价8.14元计算，市值约73.375亿元，以21年盈利约2.09亿港元计算，市盈率约35倍
引入5名基石投资者，合计认购约6.46亿港元股份，按中间价计算，约占发售股份81.4%，基石取货比例极高。
本文由“信诚证券”供稿，作者：信诚证券分析师陈伯豪;智通财经编辑：秦志洲
