2018年秋，万科郁亮喊出地产白银时代，并表示万科(02202)要努力“活下去”。2022年春，郁亮表示地产来到黑铁时代，倡议全体“节衣缩食”。
一份名为《郁亮在万科2022年会上的总结发言》于2月11日夜间流出。这是郁亮在2月9日万科内部召开的主题为“敢拼才会赢”的年会上的讲话稿。这一次，他将房地产行业称作“黑铁时代”。
郁亮称，2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。
针对房地产行业今年的走势，郁亮表示，第一个特征是进入缩表出清阶段，缩表出清就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。去金融化是一个必然的趋势，也是痛苦的过程。好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。
今年是背水一战的一年，如何理解背水一战?就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。潘艾敏的报告通过日本的案例已经告诉我们不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。
在郁亮看来，今年经济工作会议提到的行业新发展模式，可以概括为一个中心三个基本点;一个中心，就是解决老百姓居住问题;三个基本点分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。在一个中心三个基本点外，还有两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。
面对重大变化，万科也要做相应改变。当下万科最重要的就是讲“节衣缩食、战时氛围”八个字。在背水一战的情况下开展工作，一切都要围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的则放在次要位置。
2018年秋，在一场月度会议上，郁亮曾表示，“今天我们面临的转折是全方位的，政治、经济、国际等方方面面。社会全方位进入转折点时，所有行业无一幸免。万科要收敛聚焦，保证自己“活下去”。
要知道，万科成为一家千亿公司时，中国只有6家民营企业达到这个规模，其他5家都跟地产无关。曾有人乐观预测，如果继续加杠杆，保持过去30%复合增长率，万科很快能做到一万亿。2018年初万科股价刚刚创下历史新高，很多人觉得郁亮这次看走眼了，孙宏斌公开怒怼万科。
但万科还是采取了降杠杆去库存和业务转型的保守路径，很快，加杠杆的恒大和碧桂园销售规模都超越了它。再往前拉一年，2017年的中国房地产业只有两个主题：冲千亿和冲万亿。
到今天，再看看当年最有希望破万亿市值的万科，2月12日股价报21.18元，总市值2393亿元，头部房企中排名第一，剩下两家千亿房企为保利和招商，最新市值分别为1885亿元和1123亿元。
// 房住不炒 //
郁亮在演讲中明确表示，解决老百姓居住问题是主要矛盾。对‘房子是用来住的’这个方面，政策可能会略有放松，因为要切实解决居民的合理居住需求，对现有需求的一些过于严格的限制可能会略有放开。‘不炒’是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。尽管‘房住’可能会释放一些需求，但今天还有这么大量的需求吗?去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁，而且随着需求不断被满足，总量也在不断变小”。
头部房企陆续公布1月销售数据，市场延续着自去年下半年以来的降温态势，百强房企表现不佳。万科首月销售同比降50.19%、金地降38.36%、花样年降77.8%......
万科公告的数据显示，其2022年1月实现合同销售面积210.6万平米，同比降47.17%，合同销售金额356.0亿元，同比下降50.2%。
这是近年来，除2020年3月外，万科录得最低单月销售额，同比降50.2%也是多年来最大的单月降幅，甚至超过了疫情影响最大的2020年3月。
实际上，以往除了冲业绩的12月份，1月份往往是春节返乡置业潮，1、2月份的销售成绩在全年中都是相对较好的，因此今年1月万科的销售增速降至冰点，或预示着今年全年的销售回款并不乐观。
房住不炒并不是一棍打死，居民合理的住房需求还是要满足。据统计，截至1月底，全国共有29个省、自治区、直辖市在已公布的政府工作报告中将房地产市场调控、保障居民住房供应作为2022年的重点任务。今年各地在坚持“房住不炒”的同时，在施策方向上注重“促进房地产业良性循环和健康发展”，民生住房供应与保障成为各地的重点目标，长租房市场受到多地重视。展望2022年，多位专家认为，各地将通过激活和满足购房者的合理住房需求，比如对购地和购房市场给予更宽松的支持。
金融监管部门2月11日披露的数据也证实：1月房地产贷款投放新增规模在去年四季度增长基础上进一步提升，预计1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元，其中房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元，金融机构对房地产企业的融资行为持续改善。
房地产市场的发展变化于历史可能只是一个微小转身，但对于企业，可能是一代甚至几代人的不归。
本文选编自“Wind资讯”；智通财经编辑：韩永昌。
