智通财经APP获悉，中金发布研究报告称，维持华润万象生活(01209)“跑赢行业”评级，目标价上调3%至61港元(对应55倍2022年市盈率)，隐含52%股价上行空间。考虑到公司增长基础进一步夯实，认为其已明确步入配置区间，后续伴随宏观消费环境的潜在改善，上行空间有望进一步打开。维持2021年盈利，上调2022/23年核心净利润预测3%/3%至21.6/28.1亿元，主要反映对物管板块增长预期的上修。
事件：公司于1月20日晚公告收购中南建设关联物业管理公司。
中金主要观点如下：
本次收购在标的规模、质量、定价、交易结构等方面较为均好。
截至去年底目标公司在管面积5147万平米，在途面积约3941万平米，该行预计2022-2024每年新交付面积超过1000万平米;在管项目集中于江苏、山东、浙江等沿海地区，其中江苏省项目数量占比约44%，有一定密度。根据中南物业此前递交上市申请材料，截止2021年5月底，公司平均物管费约2.0元/平米/月，基础物管服务毛利率约17%(高于华润万象自身在管项目水平)。本次交易总对价预计不超过22.6亿元，对应2021年市盈率约12.8倍。
交易结构方面，同此前禹州物业收购类似，对价支付对在管面积和在途面积进行切割，首期支付总对价44%对应目标公司在管面积，剩余56%将按照后期交付节奏支付，每半年结算一次。整合方面，该行预计该项目有望于上半年内完成正式并表，后续管理整合料有序推进。
公司2022年总体盈利增长已具备牢固基础。
商业板块，尽管短期内疫情可能对购物中心运营表现带来一些不确定性，但考虑今年新开业商场数量较为可观(计划15-20个，以置地交付为主)，开业后运营管理收费提点率整体仍有上升空间(新交付置地项目多按“4%租金收入+8%EBITDA”执行)，以及去年新签约第三方新项目可能给开业前的咨询与招商服务带来收入增量，该行认为对于年内商业板块整体增长毋需悲观。
物管板块，该行认为中南物业的收购实际上已经超额完成了公司基准情形下的年度收并购指引(2000-3000万方)，又考虑到今年社区增值服务板块有望更快发展，该行看好今年物管板块增长提速。总体而言，该行认为2022年盈利仍将兑现确定性增长，这也是公司多元业态布局的优势体现。
