智通财经APP获悉，中金发布研究报告称，维持保利物业(06049)“跑赢行业”评级，考虑到部分业务利润率阶段性承压，小幅下调2021年归母净利4%至8.4亿元(同比增25%)，维持2022/23年盈利预测(同比增35%/28%)。另考虑到母公司保利发展在地产行业格局优化背景下的潜在份额提升为保利物业带来的额外业务机会，以及保利物业股权激励未来落地后组织活力焕发带来的潜在业绩弹性，上调2022年目标市盈率至30倍，对应目标价上调12%至72.5港元，隐含15%上行空间，当前交易于26倍2022年市盈率。
中金预计，公司2021年收入同比增长36%至109.0亿元，归母净利润同比增长25%至8.4亿元，较一致预期略低4%，主要考虑到公司部分业务利润率同比略承压。
中金主要观点如下：
基础物管业务平稳成长。
该行预计，公司全年合同外拓金额增长25%，基本达成原定目标，其中非住宅领域、尤其是公服板块，料延续良好表现(1H21新签非住宅合约金额同比增长62%)。考虑到保利发展稳定交付及储备项目有序转化，该行预计基础物管板块收入增速超过30%;该行预计随项目结构变化，板块毛利率或轻微下降。
社区增值服务深耕现有业务，全年有望延续较快增长。
该行预计，板块收入同比增长38%，主要考虑社区零售、家政、社区传媒等业务的快速发展。社区零售层面，公司在节假日精选热门单品，并与平台公司合作试点约50个小区;家政业务以及社区传媒业务，公司在年内通过引入更多供应商、集中采购、整合营销等方式深入挖掘存量资源。该行认为随着公司深度孵化各业务线条、进一步优化及打磨产品，板块收入利润有望持续快速增长。
非业主增值服务预计将稳步推进。
该行预计，板块收入同比增长约40%，主要考虑到公司在2021年上半年引入写字楼租赁业务的影响。该行预计写字楼租赁业务全年的收入规模约3亿元，但考虑该业务处于初期培育阶段，或对板块全年的毛利润率产生一定拖拽。
风险提示：项目外拓及社区增值服务进展不及预期，基础物管毛利率下行风险。
