智通财经APP获悉，中信建投证券发布研报称，重申2021Q4~2022Q1将成地产板块最佳配置窗口的观点，行情表现上将出现明显的公司Alpha重于行业Beta的情况，部分优质公司将脱颖而出。其中地产开发板块主推高信用或商业运营能力突出的房企。此外，多元化转型卓有成效的开发商也值得关注。开发商推荐A股：万科A(000002.SZ)、保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、广宇发展(000537.SZ)、万业企业(600641.SH)；港股：龙湖集团(00960)、华润置地(01109)、旭辉控股集团(00884)、中国海外发展(00688)。物业管理推荐包括A股：招商积余(001914.SZ)、新大正(002968.SZ)；港股：碧桂园服务(06098)、保利物业(06049)、旭辉永升服务(01995)、华润万象生活(01209)。代建标的推荐绿城管理控股(09979)。
中信建投证券主要观点如下：
2021年是土拍两集中政策实施元年，土地市场成交稳健收官。
回顾2021年22城三批集中土拍的结果，第一批至第三批市场情况大致呈现“先扬-后抑-再稳”的过程。三批集中出让土地金额分别为10542/6437/5601亿元，成交金额呈现前高后低，全年合计成交金额达到22580亿元。根据我们测算，三批地块隐含毛利率分别为21.0%/25.4%/26.5%，第二批和第三批较第一批改善明显。
第三批土拍出让规则普遍放宽，土地市场企稳回暖。
73%的城市放宽第三批集中出让规则，如降低起拍价、降低保证金比例等。在此背景下，市场企稳回暖。目前已完成第三批集中供地的21个城市中，16个城市土地流拍率较第二批下降，溢价率低位企稳。地块利润率水平基本与第二批持平，高于第一批。由于区域价值、出让规则、供应结构等因素差异，城市间热度分化仍存：南方城市普遍热度较高，市场改善明显；城市群来看，长三角城市群是本次土拍热度最高的区域。
国企优势持续凸显，规模房企中民企拿地占比回升。
国企第三批在各城市平均获地数量占比高达74%，表明融资能力强的国企拿地意愿和拿地能力更突出。未来销售层面国企市占率可能会进一步上升，行业格局面临重塑。其中，城投公司平均获地数量占比为45%，其稳定市场的作用持续凸显。规模民企拿地也出现改善迹象，规模房企中民企获地金额占比为31%，较第二批上升5个百分点。随着行业融资政策回暖，经营能力稳健且财务状况健康的民企正逐步恢复拿地工作。
展望2022年土拍市场，以下三个方面值得持续关注：
首先，地方政府出让规则可能会随市场热度动态调整，如调整地块盈利空间和参与门槛，维护土地市场平稳；供地结构上，保障性住房用地占比预计会进一步上升。其次，土地市场低位运行下，城投公司是否有能力和意愿继续稳定市场、是否利好代建行业渗透率提升等都值得持续关注。最后，规模房企竞争格局变化、国有房企优势是否延续等，有待继续观察。
风险提示
房地产行业调控政策升级；销售及结转不及预期。
本文编选自“地产加把劲”微信公众号，作者： 竺劲、尹欢科；智通财经编辑：黄晓冬。
