中信建投:土拍两集中企稳收官 Q1将成地产板块最佳配置窗口

384 1月5日
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中信建投证券 中信建投证券有关港股市场的最新文章和研究报告。

智通财经APP获悉,中信建投证券发布研报称,重申2021Q4~2022Q1将成地产板块最佳配置窗口的观点,行情表现上将出现明显的公司Alpha重于行业Beta的情况,部分优质公司将脱颖而出。其中地产开发板块主推高信用或商业运营能力突出的房企。此外,多元化转型卓有成效的开发商也值得关注。开发商推荐A股:万科A(000002.SZ)、保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、广宇发展(000537.SZ)、万业企业(600641.SH);港股:龙湖集团(00960)、华润置地(01109)、旭辉控股集团(00884)、中国海外发展(00688)。物业管理推荐包括A股:招商积余(001914.SZ)、新大正(002968.SZ);港股:碧桂园服务(06098)、保利物业(06049)、旭辉永升服务(01995)、华润万象生活(01209)。代建标的推荐绿城管理控股(09979)。

中信建投证券主要观点如下:

2021年是土拍两集中政策实施元年,土地市场成交稳健收官。

回顾2021年22城三批集中土拍的结果,第一批至第三批市场情况大致呈现“先扬-后抑-再稳”的过程。三批集中出让土地金额分别为10542/6437/5601亿元,成交金额呈现前高后低,全年合计成交金额达到22580亿元。根据我们测算,三批地块隐含毛利率分别为21.0%/25.4%/26.5%,第二批和第三批较第一批改善明显。

第三批土拍出让规则普遍放宽,土地市场企稳回暖。

73%的城市放宽第三批集中出让规则,如降低起拍价、降低保证金比例等。在此背景下,市场企稳回暖。目前已完成第三批集中供地的21个城市中,16个城市土地流拍率较第二批下降,溢价率低位企稳。地块利润率水平基本与第二批持平,高于第一批。由于区域价值、出让规则、供应结构等因素差异,城市间热度分化仍存:南方城市普遍热度较高,市场改善明显;城市群来看,长三角城市群是本次土拍热度最高的区域。

国企优势持续凸显,规模房企中民企拿地占比回升。

国企第三批在各城市平均获地数量占比高达74%,表明融资能力强的国企拿地意愿和拿地能力更突出。未来销售层面国企市占率可能会进一步上升,行业格局面临重塑。其中,城投公司平均获地数量占比为45%,其稳定市场的作用持续凸显。规模民企拿地也出现改善迹象,规模房企中民企获地金额占比为31%,较第二批上升5个百分点。随着行业融资政策回暖,经营能力稳健且财务状况健康的民企正逐步恢复拿地工作。

展望2022年土拍市场,以下三个方面值得持续关注:

首先,地方政府出让规则可能会随市场热度动态调整,如调整地块盈利空间和参与门槛,维护土地市场平稳;供地结构上,保障性住房用地占比预计会进一步上升。其次,土地市场低位运行下,城投公司是否有能力和意愿继续稳定市场、是否利好代建行业渗透率提升等都值得持续关注。最后,规模房企竞争格局变化、国有房企优势是否延续等,有待继续观察。

风险提示

房地产行业调控政策升级;销售及结转不及预期。

本文编选自“地产加把劲”微信公众号,作者: 竺劲、尹欢科;智通财经编辑:黄晓冬。

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