智通财经APP获悉，目前，随着房企销售下行，融资收紧下短期资金链承压，“安全”已经成为房企的首要关键词。从10月开始，房地产市场入冬，房企美元债违约不断，债务成为很多房企关注的焦点。值得一提的是，伴随房企美元债违约，国际评级机构持续下调房企信用评级。其中，10月18日及19日穆迪连续对十几家房企的评级进行下调。
另据亿翰智库近期研究分析显示，自9月份开始不到一个半月的时间，穆迪、标普和惠誉至少对房企进行了25次的主体评级下调。该动作导致整体市场悲观情绪过度发酵，打击了境外评级机构的信心的同时，多家稳健经营的房企遭到“误伤”。近日，国际评级机构穆迪、标普对祥生控股(集团)有限公司(02599)的发行人信用评级作出调整。该调整更多反映的是海外评级机构对中国房地产行业发展的认识，但就祥生控股本身而言，目前经营稳健，并无偿债风险。
央行持续释放稳定信号
今年9月，国际评级机构穆迪将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”，同时将多家房企评级展望调整为负面，行业信用风险担忧持续升温。据亿翰智库行业研究员分析表示，下调评级是行业整体面临的问题，不局限于单一企业。
10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，金融市场司司长强调央行房地产金融工作将长期遵循中央关于房地产调控的战略和方针，坚持“房住不炒”总基调坚持不将房地产作为短期刺激经济手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产长效机制。同时，对房贷供需关系、房企“三线四挡”融资管理规则、境外房企美元债价格下跌等内容作出解答，再次对市场传达出稳定信号。
债务结构持续优化
前期过度依赖债务进行规模扩张，是目前因债务违约倒下的房企通病，而祥生控股集团在债务扩张上一直坚持理性稳健的原则。上市以来一直围绕着三道红线的调控方向，通过合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力。
数据显示，祥生控股集团截止2021年6月30日总有息负债余额与2020年底基本持平。从类型上来说，银行贷款和资本市场直接融资占比分别达到38.1%和11.2%，两者合计比例比2020年底合计比例上升8.3个百分点，与此同时，其他融资占比是50.7%，比2020年底下降8.3个百分点，使得公司债务结构得到进一步优化。
11月4日祥生控股集团提前赎回附属公司部分2022年到期票据，有业内观点认为，此次提前赎回部分优先票据的动作，能进一步展现出祥生控股集团稳步推进各项业务，合理规划资金，以企业信用为先，以改善信贷为目标，时刻关注企业运营情况，主动管理债务，有利于持续优化其债务结构。
另外，地产行业进入深度调整期，充裕的现金流才是最好的过冬粮草。在严控负债规模的同时，祥生控股集团也持续保持良好的流动性和较强的偿债能力，稳健经营扩大安全边际。2021年上半年祥生经营性现金流入273.19亿元，较去年底增长12.4%，未来可使用的信贷资源充裕。
长期以来，祥生控股集团依靠自身“1+1+X”的战略布局和很多国有银行、股份制商业银行、众多金融机构都建立了良好的合作关系，对企业未来稳健发展奠定了良好的合作基础，为进一步优化债务结构奠定坚实的基础。
严控三线，审慎经营导向
自2016年实行“1+1+X”的投资战略以来，祥生控股集团坚持立足浙江省，深耕长三角，并选择性布局具备高增长潜力的城市。得益于区域深耕的策略，目前祥生控股已在浙江省和泛长三角区域以及其他高潜力城市凝聚起了较强的经营优势。对于长期深耕城市及板块，区域团队对市场需求的理解加深，和企业品牌口碑的逐渐树立，均可为项目去化提供了有效保障，从而形成发展的积极循环。
在目前相对严峻的外部形势下，祥生控股集团积极响应国家调控，一方面对行业形势做好预判，另一方面积极采取经营应对举措，主动降负债、去杠杆。在2021年中期业绩交流会上，祥生控股集团方面强调，截止到2021年6月30日，公司三道红线指标都明显改善，净负债率和现金短债两项指标达到要求，净负债率从2020年底136.4%显著下降了40个百分点，达到绿线要求，现金短债比从2020年1.1倍稳步提升到2021年的1.2倍。剔除预收帐款资产负债率下降3个百分点。
面对“三道红线”等政策调控，祥生控股集团将通过更加多元化的拿地策略，加大合作开发力度，增强股权融资比例;通过加强资本市场的融资力度，调整债务期限结构;通过改善经营效率，合理控制支出，以及加大回款力度，提升现金流等多种措施进一步优化公司资本结构，降低融资风险，为祥生控股朝着“健康可持续的品质标杆企业”目标迈进注入动力。
总体来看，中国房地产行业依旧充满机遇和发展潜力。祥生控股集团正积极有序降低负债，杠杆率逐步下降，短期偿债风险可控，目前“三道红线”已达标两项，整体财务安全性持续提高。
