智通财经APP获悉，光大证券发布研究报告称，维持招商蛇口(001979.SZ)“买入”评级，下调2021-23年预测归母净利润为132.58/149.26/163.48亿元(下调10%/10.4%/12.2%);PE为6/5.4/4.9倍，估值具备较强吸引力。
事件：2021年前3季度公司实现主营收入817.58亿元，同比上升63.13%;实现归母净利润63.51亿元，同比上升189.76%。
光大证券主要观点如下：
REITs上市增厚净利润，销售稳步提升，投资张弛有度，信用优势明显
1)结转加速及REITs上市增厚净利润。2021年前3季度公司实现主营收入817.6亿元，同比上升63.1%;实现归母净利润63.5亿元，同比上升189.8%;实现扣非净利润48.6亿元，同比上升131.9%。2021年第3季度，公司实现主营收入371亿元，同比上升43.8%;实现归母净利润21亿元，同比上升64.3%;实现扣非净利润20.6亿元，同比上升51.6%。
公司利润高增主要因：2020年受疫情影响，公司房地产业务结转规模基数较低;公司成功发行博时招商蛇口产业园公募REIT(底层资产为万融大厦、万海大厦)，贡献税后收益14.6亿元。
2)高地价项目结转致毛利率承压。2021年前3季度公司取得毛利率21.9%，同比下滑2.4pcts;2021Q3单季公司取得毛利率17.3%，同比下滑7.5pcts。盈利承压一是由于2017-2018年高价土地项目进入结算周期，二是由于近期房地产限价等调控政策遏制了行业整体盈利水平，公司盈利指标亦随之下行。
3)销售稳步提升，投资张弛有度。2021年前3季度公司实现销售额2410亿元，同比提升26.7%;实现销售面积1038万方，同比增加26.4%;对应销售均价约23217.7元/平，较2020年同期基本持平。受下半年初居民信贷收紧影响，公司三季度销售增速放缓，预期随着四季度刚需自住房按揭的有序投放，公司销售或边际回暖。2021年前3季度公司新增土储建面1081万方，投资总价约1552亿元;2021年Q3单季公司投资节奏趋缓，新增项目197.4万方，投资总价约324.5亿元。
4)“三道红线”绿档，财务维持稳健。截至2021Q3，公司在手现金769.4亿元;剔预后的资产负债率为59.6%，净负债率为34.0%，现金短债比约1.8X，维持“三道红线”绿档要求。
风险提示：多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期，政策调控不及预期等。
