结论：不申!
物业，特别是中小型物业，很难有好的表现。朗诗(01965)是个妖股，有参考意义的是去年上市的国企金融街(01502)，专给五道口的那些金融机构做物业管理的，赶上一个好时机上市，看看PE和走势，你还想抽吗?
先讲结论在这里我们只会简单的亮明观点，没有模棱两可。只看结论或者不想看公司分析的到此就可以结束了。接下去不需要看!
NO.80 京城佳业(02210)
本年度第80支新股
公司是一家立足首都的物业管理服务综合运营商，具备超过30年的运营历史。常年为首都企事业单位、公共机构和居民提供多元化物业管理服务。承担了国家体育场(鸟巢)、政府办公大楼、国资委控制的企业集团等物业管理及相关服务。
截至2021年5月31日，公司签约建筑面积和在管建筑面积分别为3230万平方米和3050万平方米。京津冀地区的在管建筑面积为2730万平方米，占截至同日在管建筑面积的89.4%，合共管理183个物业，包括121个住宅物业、29 个商业物业、26个公共及其他物业以及七个胡同。
根据中指院的资料按综合实力计，公司在2021年中国物业服务百强企业中排名第24!
一、招股信息
回拨机制
二、财务简析
单位：人民币千元
财务资料显示，
2018~2020年度公司收入分别为9.17亿、10.4亿、10.9亿，21年前五个月收入为4.78亿人民币;
2018~2020年度公司毛利分别为1.91亿、2.07亿、2.26亿，21年前五个月毛利为1.17亿人民币;
2018~2020年度公司净利分别为4137万人、5111万、6875万，21年前五个月净利为3837万人民币;
同期经调整净利分别为3069万、4847万、7740万及21年前五个月净利3885万人民币(若扣除上市开支)。
经调整PE-TTM约为12.9~15.5倍!初看似乎不高，细看其实不便宜!
毛利净利低、议价能力弱
值得注意的是，公司近三年毛利率和净利率分别为20.8%、19.8%、20.8%和4.5%、4.9%、6.3%，显著低于行业平均水平。2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%区间，净利率大部分在10%~20%区间。对比目前第一梯队的物管平台碧桂园服务2020年净利率为17.83%，而京城佳业这一指标仅为前者6.3%。
营收来源(按物业类型划分)
公司收入主要来源物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三方面，其中2020年三者占比分别为67.2%、10.3%、22.5%。最新占比分别为64.6%、11.1%、24.3%。可以看出传统物业管理服务收入仍占据最大比例。
营收来源(按照客户类型划分)
公司物业管理的主要收入来源来自于关联企业北京城建集团集其合营企业或联营公司，在管物业数目为120个，占同期总数额比值为65.6%;建筑面积为1826.1万平米，占同期总数额比值为59.8%;收入为2.14亿元，占同期总数额比值为69.3%。
来自五大客户的收入占20年收入约25.8%，来自最大客户北京城建集团则占16.6%。
营收来源(按照地区划分)
公司营收9成以上均来自于京津冀，背靠北京的优势和劣势均比较明显。旱涝保收业绩无忧，但同时缺乏想象力，新股是一个讲故事的地方。业绩维持，估值砍半，那股价一样要砍半，参考文首金融街!
募资用途
集资所得其中60%资金，用作战略投资及收购机会，25%的资金将用作发展增值服务，10%将用于信息技术基础设施及智能设备开发及升级，其余5%将用于补充公司营运资金及一般公司。
三、综合分析
1、基石投资者，12.3%;
公司引入2名基石投资者，分别为投资管理公司Keltic及深圳上市公司广联达科技，合共认购9000万港元股票，按中间价计算，占比约32.68%，禁售期6个月。
2、绿鞋，15%;
3、中签率推算;
公开发行3666万股，400股一手，甲乙组初始手数4584手。预计超购<15倍，1万人申购，中签率20%左右!
乙头预计获配100手左右!
4、保荐人历史表现
中金独家保荐，中金的黑历史大家都有所耳闻，凭本事骗的钱为何要稳价?大家别把希望寄托在中金身上。
5、同行表现
今年以来物业股上市首日表现还可以的只有朗诗一家，如果大家还有印象的话这是一支首日最高翻番的妖股。其他小体量物业表现均不佳。
小结：
①小体量物业公司毛/净利率低于行业平均值PE15倍不算便宜;
②背靠北京城建国企溢价空间低参考金融街;
③行业指数大跌利空;
④基石占比3成忽略;
⑤保荐人中金忽略;
⑥物业股重走了当年教育股的老路，你还别急，-B股正在走物业股的老路。上市不破发已经算成功!
四、操作计划
放弃!
本文编选自“站在Ju人肩上A”微信公众号;智通财经编辑：马火敏。
