沙头角的房价要比肩深圳前海自贸区，房价要达到12万吗?
这是吴亚军留给整个深圳楼市的悬念。
5月16日，龙湖地产(00960)以大杀四方的态势，击退其它三个地产商/个人，以4.82亿的高价拿下沙头角商用地，首进深圳。根据智通财经计算，该地块的房价或要卖到12万/平方米才有利可图。
作为比较，沙头角对岸的香港区域，4月27日开发商远东发展公司推出一个名叫“尚澄”的新盘，该楼盘价格在100310-178150 元/平方米之间。以此价格，超过香港传统蓝畴屋苑太古城，成为沙头角最贵物业，由是火遍香港全城。
也即是说，龙湖地产在深圳沙头角拿下的地块，其价格已可与对岸的香港豪宅比肩。
沙头角是位于香港北区和深圳盐田区边界上的地方，横跨两地，现已建为一个小市镇。沙头角和太古城的关系相当于深圳香蜜湖区和惠州的关系。
智通财经获悉，5月16日盐田区沙头角J213-0302宗地公开拍卖，最后由深圳市熙梁投资发展有限公司经过多轮角逐，最终以4.82亿拿下该地块，溢价率达到76%。
据深圳规土委网站消息，该宗地块为商业用地，土地面积为3861.91平方米;规划建筑面积为13480平方米;容积率≤3.49;推出楼面价为20326.41元/平方米;地块起始价为2.74亿元。
公开资料显示，深圳市熙梁投资发展有限公司是由深圳市龙湖发展有限公司注册的全资子公司。深圳市龙湖发展有限公司由重庆龙湖企业拓展有限公司持有100%的股份，而后者正是龙湖地产的主要子公司。
值得一提的是，按照地价款4.82亿，规划建筑面积13480平方米来计算，龙湖地产所拿的这块地楼面价为35757元/平方米。
如果按照目前房价的计算公式：房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)，即楼面价占30%的房价比例计算，那么，可以粗略地推算，这块地的房价大约在11.9万元/平方米。
智通财经注意到，目前沙头角一手房源较少，成交的多为二手房。根据中原地产数据显示，上个月沙头角成交均价为43674元/平，同比增加5%。
相比于现在沙头角的均价，按照利润占房价25%的情况来看，龙湖地产拿下的这块地的房价如果以11.9万元/平方米卖出，那可谓是沙头角的最贵物业。
根据年报显示，2016年，龙湖地产新增43 幅土地，集中在北京、上海、杭州、广州、重庆、厦门、济南等城市，添加天津、武汉两大高铁路网重地，并在2017年2月正式进入合肥。 至此，集团覆盖城市增至27个。
数据显示，截至2016年12月31日，龙湖地产的土地储备合计4147万平方米，权益面积为3294万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币4039元，为当期签约单价的27.6%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长江三角洲地区、华南地区及华中地区的土地储备分别占土地储备总面积的39.2%、31.1%、18.5%、7.6% 及3.6%。
在今年3月召开的龙湖地产2016年业绩会上，龙湖地产执行董事兼首席执行官邵明晓表示，2017年公司的销售目标为1100亿元，未来，公司会继续深耕一、二线城市，以及寻找超大新城市附近的地块。投地计划会按照市场和政策的变化而调整，投地预算400至500亿元。
