本文来自微信公众号“特姐买房”,作者“特姐”
前言
最近一段时间的密集调控堪称经典,各种手段花招层出不穷,有好事者把各城市调控政策做成表格,一眼看过去,一片茫然,需要计算一番,才晓得自己能不能买,怎么买,怎么卖。
尤其是新出的限售政策,感觉很奇葩,于是,很多人开始写檄文,篇篇必称围猎中产阶级,甚至说关门打狗,你知道吗,这种文章给人感觉非常糟糕,满纸仇恨,这样真的好吗?
也有不少朋友私信我,问我对市场的看法。
我觉得在这种混乱状态下,尤其要保持一颗纯粹的脑袋,风物长宜放眼量,驾校教练不是说了,看向远方。
远方是什么?还是那句话:房价短期看金融,中期看土地,长期看人口。亲爱的们,只要人口持续增加的城市,房价不会出现什么问题。
最新的统计公报
陆陆续续有各城市的统计公报出炉,尽管还有不少没出,但是,主要城市的已经有了,确实有一些新的动向。我先摘录常住人口增减数据,如下:
1)广深人口可以说是剧增,都是50多万;
2)杭州人口增加也很明显,一反前几年的颓势,可能跟它的新经济有关系;
3)郑州武汉天津合肥的人口增长,可以说差强人意,不功不过;
4)京沪是因为人为的控制,南京呢?
从居民用电量来佐证数据吧
常住人口统计会存在各种误差,本身的统计方法就存在商榷,我想用一些更准确的数据来检验它们。下面先用居民用电量来考证:
1)我觉得北京上海的人均年用电量900度可以做为标准,从而去判断别的城市人口数据的误差;
2)广州深圳人均用电量高出沪深25-27%,这不是说明广深生活水平比京沪还高,而是因为人口数据有误,也就是说,广深实际人口不止统计的那些,应该还有几百万没被统计到;
3)杭州有可能是少统计了一些,南京的出入不大,也许少统计了一些,也许房子大用电稍微多一点;
4)郑州武汉应该是正常的,人均用电量比沪深低一点,所以,它两的人口数据应该没太大误差;
5)合肥生活水平比郑州差么?人均用电不该少这么多呀,那么,就很可能人口多统计了;
6)天津这差的也太明显了,只能说明天津其实并没有那么多人定居。
再看看各种学生的数据吧
学生学籍数据是比较准确的,一方面佐证人口,另一方面还可以观察各城市的人口结构,年轻人越多越好呀:
1)北上广深的学生人数在一个级别,中间混进去一个郑州,这什么鬼?怎么这么多孩子在郑州上学?
2)天津杭州武汉合肥,天津和武汉都没有想象中那么多孩子呀;
3)南京怎么了?
上表是各城市各类孩子的绝对数值,下表看看各类孩子对比常住人口的比例吧:
1)郑州这匹黑马果真杀出去了,孩子的比例真高呀,估计各地市有实力的人士把孩子送过去一些,说明郑州对河南省的凝聚力很强;
2)广深合肥杭州也算不错,后继有人的样子,它们与郑州的比例主要差在中学生上,说明它们的小孩子比例更好一些;
3)武汉南京数据非常接近;
4)直辖市们的少子化,低生育率显现出来,城市发展的早呀。京沪是主动控制的结果,天津要加油呀,当然,也许天津常住人口没那么多,这个比例会正常一些。
生育率
我一直想说说生育率的问题,因为中国的生育率太低了,去年二胎发酵,也只有千分之12.95,这是日韩的水平,不但远远低于发展中国家,也低于欧美发达国家,发达国家生育率也在千分之15-20之间。
看看各城市生了多少孩子,也可以了解每个城市的人口和活力,未来是他们的:
1)深圳去年生了23.1万个孩子,比北上广还多,生育率也是遥遥领先,要知道,深圳体量规模比沪深小多了,生的孩子更多,说明深圳人口结构年轻;
2)合肥广州生育率也算正常,比全国的千分之12.95高;
3)郑州武汉杭州生育率都不高,这说明郑州上学的孩子是全省送过来的;
4)最后四个,文化沉淀积累比较厚的城市,生育率真低呀。
结案陈词
1)广深人口结构好,生育率比较高,而且也能吸引外来年轻人,是最有潜力的城市;
2)郑州自身人口资源一般,但是对于全省年轻人口的吸引力很强,未来也可以期待;
3)杭州出现了人口增加回暖迹象,也是对全省或者外省年轻人口有吸引力的城市;
4)合肥自身人口资源还可以;
5)武汉自身人口资源一般,对于全省的凝聚力也并没有郑州强;
6)南京很疲惫;
7)天津要么是实际没有那么多常住人口,要么是人口结构很差,我倾向于前者,那就是天津其实没有那么大的人口规模;
8)京沪是特殊品类,它们的人口结构是自己控制的结果。
以后不仅是养老的问题,我看主要是养小的问题,大部分城市生育率太低了,不要再挑拣年轻人的学历了,只要年轻就让他们落户,年轻就是最稀缺的资源。
我真的要推荐深圳,不但人口好的一塌糊涂,住宅供应量也是少的可怜,它是每年200多万平米新增供应级别,别的都是2000多万平米体量,差10倍呢。(编辑:陈嘉林)