本文来自公众号“克而瑞地产研究” 作者：克而瑞研究中心 杨科伟、马千里、谢杨春、柏品慧、吴嘉茗
小Q导读：深度研究——中国房地产市场格局新变化及发展趋势：永不落幕的一线与正在崛起的新一线。
引言：新常态下的房地产市场格局悄然生变
2016年，在“调结构”与“稳增长”并存以及供给侧结构性改革推动下，经济增长的新常态也带来了房地产市场的新常态，行业政策环境、投资增速、企业表现、城市格局、需求结构等方面都开始形成与之前不一样的新格局。
突出地表现为：“全国一盘棋”的政策调控方式转向“分类调控”、“因城施策”;热点城市量价齐升，二、三线城市成功崛起，房价及规模均大有赶超一线城市之势，部分三四线城市短时由高库存转为供不应求，城市集中度大幅提升;房企业绩大幅飚升，3家房企业绩超3000亿元，企业集中度更上一层楼;在人均居住面积超过35平方米之后，购房者满足居住需求到追求更高品质，改善需求全面释放，以此也带动二手住宅市场成交规模激增，除北上深等一线城市外，苏州、南京、厦门等进入准二手房市场;一方面是需求在变，另一方面则是重点城市高地价推动“伪豪宅”泛滥，供需错配造成无效供给的“僵局”未来如何去打破和化解?
调控转向“因城施策”致遇涨即调 更关注中微观市场变化
在中国房地产市场从无到有、从小到大的发展过程中，“宏观调控政策”一直如影随形、并起到至关重要的作用，可以预见“调控“仍将在未来市场发展中继续存在。只不过方式更加快捷、灵活、精准，赋予地方政府更多自主权而实现“因城施策”，不再是以往“一刀切”式全国一盘棋，中央层面将着力构建房地产市场的长效调控机制。
1、调控更灵活、精准，可及时根据市场变动出台政策做到未雨绸缪
2014年开始的这一轮“分类调控”，与以往最大不同在于，地方政府成为调控主体，决策速度加快、精准度明显提升，相比此前“一刀切”的调控政策出台的繁琐流程，地方政府可以随时根据当地房地产市场变动情况及时做出调整，出台调控政策的灵活度更高，主要体现在两个方面。
第一，因城施策，当前政策表现为去库存与调控并存。多数热点城市市场价格非理性“热炒“后，随即开始调控。例如在去年前三季度市场处于顶峰的时候，22个城市密集出台调控政策，短期内限购、限贷城市大幅扩容，城市政策广度和力度不断加码。但是，另外一些高库存城市如沈阳、长春等，仍出台一些刺激性手段，通过减少住宅供应、鼓励农民工进程买房等措施积极去库存。
第二，地方政府根据市场变动情况及时做出政策调整。这一点从杭州、南京、合肥、苏州等热点城市多次升级调控也可见一斑。实际上，以往这种短期内一个城市调控多次升级并不常见，也说明当前政策调控政策是根据市场变化而循序渐进，并未出现“一限到底”的这种极端做法。
2、调控“因市而变“，力度、范围、手段、亮点更多元化、立体化
在”因城施策”的大前提下，不仅调控灵活度不断提升，与市场同步，同时调控力度也因城不同，调控的范围不再拘泥一、二线城市，调整新手段则层出不穷，而调控新亮点也更加多元化，这四个方面均是本轮调控所展现出来的新变化。
1)调力度：限购、限贷力度不一，充分体现“一城一策”、“因城施策”
从去年四季度调控政策来看，主要集中在限购、限价、限贷之上，但横向比较来看，每个城市政策力度均不一样，皆是根据当前城市房地产市场发展情况来制定，真正落实“一城一策“政策方针。其中一线城市以及部分二线城市调控力度均达到有史以来最严例，例如上海、深圳、苏州、南京等，这细分来看仍有差别。譬如同样是政策史上最严的苏州和南京，对于非户籍购房社保连续缴纳年限分别是1年和2年。而另一方面，仍有部分二线城市例如青岛、济南、长沙、宁波等，不仅调控时间相对靠后，力度也相对宽松，甚至部分城市限购范围仍主要集中在主城区。
2)扩范围：三四线尤其是三大经济圈内三、四线城市普遍加入调控
在一、二线调控不断加强的同时，三、四线城市也加入调控队列，主要是集中环三大经济圈的三、四线城市，这些城市受到核心城市圈经济发展一体化的带动以及核心城市圈需求外溢，市场投资热度急剧攀升，例如东莞、惠州早在去年四季度就率先实施调控，而进入2017年更多此类城市如张家口的崇礼、涿州等。而且此类三、四线城市调控力度并不弱，有些甚至已经将限购范围扩大至县，这也是十分罕见。总的来看，当前部分三、四线市场调控也非常必要，尤其是对环一线城市周边这些短期有泡沫风险、长期无库存压力的城市，而多数三、四线城市依旧以去库存为主。
3)增手段：“限售“政策首次亮相，将于限购形成长效调控机制
在“限购、限贷、限价”等传统组合拳对市场进行调控之后，本轮调控出现了一个新的手段——“限售“。以往仅有个别城市针对企业实施限售，目前已经蔓延之个人购房者。但2017年一季度，已经有成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州等超过16个城市市场，历史上首次启动了买房后需要过一定年限方可上市的楼市调控政策。实际上，限售本身就是长期性政策，可以有效的控制房价、减少投资性需求。从各城市对于新政策的推展速度来看，未来很有可能同”限购、限贷“一起成为楼市新的长效机制。
4)新亮点：不同以往高举轻放，强力整顿市场秩序
对于市场秩序的整顿也是近年来房地产市场调控的一大亮点：其一，通过及时澄清不实新闻报道，打击房地产虚假广告，正确引导社会舆论导向;其二，严查违法违规房地产开发企业和房地产中介企业，促使房地产市场健康发展;其三，严禁首付贷，规范互联网众筹买房行为;其四，加强土地拍卖资金监管，防范违规资金流入土地市场。
总的来看，不同于“限购、限贷、限价“政策调整，市场秩序整顿可以说是市场发展到特定时期下产生的调控思路，甚至可以这种偏向于短期调整是一种“即兴表演”。而这种“即兴表演”恰恰也意味着未来调控的切入点将会更加落地，更加关注城市中微观市场动态。
（编辑：姜禹）
