会议概要
主题：华润置地（01109）2021年中期业绩发布会
时间：2021年8月26日
主讲人：
首席财务官、副主席兼首席运营、首席战略官、华润万象生活总裁
参会管理层：
总裁李欣、副主席兼首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席人力资源官吴秉琪、首席财务官郭世清、华润万象生活总裁喻霖康
业绩汇报
主要经营情况汇报
公司坚持战略引领，精准投资，在加快销售的同时积极补充土储，坚持调结构、调结构、调布局的投资策略，坚守量入为出和合理回报的投资原则，坚持区域深耕战略，聚焦高能级一二线城市，上半年获取了33个项目，其中13个项目是通过多元化拿地渠道获取，整体上半年的土储质量非常优质，总的土储估值也近万亿，公司未来的高质量可持续的增长奠定了坚实的基础。
公司加强生产运营化管理，上半年在开发效率提升，品质提升，降本控费、回报提升以及风险控制等方面取得了显着的成效。运营管理方面，公司制定重点推动战略引领投资和生产运营精细化管理，也取得了积极的进展和显着的成效。
置地在攻坚克难，努力拼搏创造佳绩的同时，也清醒的认识到，未来我们将面临短期市场波动的严峻挑战，面临市场激烈竞争的巨大压力。那么展望下半年，置地将坚持投资定力和投资原则，坚持稳健的财务纪律，务实的落实好生产运营精细化管理举措，抢抓纪律，奋力实干。那么管理层有充分的信心，高质量的完成全年的业绩目标，兑现业绩承诺。
2021年财务回顾
在2021年上半年，华润置地综合营业额为737.4亿元，股东应占溢利131亿元，核心净利润99亿元，各项核心指标继续保持稳健增长，圆满达成了半年的业绩目标，特别是各组航道业务、开发销售业务、经营性不动产业务和经营性管理业务，均实现了高质量的可持续的发展，从上半年来看，开发商销售业务609.3亿元，按年增长了63.4%，结算收入609亿元；不动产业务方面，通过持续提升商业物业运营质量和效率，实现了租金收入人民币83亿元，按年增长了63%，通过降本提质增效的管理举措，毛利率也提升到70%，购物中心表现大幅超预期，48个在营的购物中心，零售额同比增长了87%，租金收入同比增长65%，毛利率提升到79.6%，轻资产管理业务方面，万象生活实现营业额40亿，股东应占溢利八亿元，增长了138%。
资产负债方面，整个资本结构全方位的改善和优化。在手现金到2021年年中949亿，比2020年年底提升6.0%。资产总额达到1.1万亿，有息负债持续下降大概200亿左右。一年内到期的有息负债也下降了34.9%到916个亿，所有者权益达到了1778亿，非常好的支持了整个资本结构的改善。租金收入按年增长63.4%，是人民币83亿元，股东应占净利润按年增长15.4%，是人民币131亿元，核心净利润按年增长18.3%至人民币99亿元，中期股息按年增长23.8%，是港币0.208元，合约销售额按年增长48.7%，是人民币1648元，加权融资成本较20年进一步下降0.2个百分点，是3.88%，净负债率维持于37.4%的低位。
上半年主航道业务共同推进业绩增长，其中开发销售业务收入按年增长69.4%，经营性不动产业务收入按年增长63.4%，受地价上行销售限价等因素影响，开发业务毛利率降至27.1%，但投资物业毛利率再进一步提升近两个百分点至69.8%，综合毛利率维持在31.3%，属于行业较高水平。
2021年业务回顾
一、开发销售型业务
签约销售。签约额+48.7%，签约目标锁定比例超50%。实现签约额1648亿元（+48.7%），权益签约额1082亿元（+50%），签约面积+52.4%，权益比升至66%。一、二线销售占比86%（+2pct)。
二、经营性不动产业务
1.购物中心运营效率及盈利等优于预期。48个购物中心租金收入65.3亿元（+65%），同店增速60%，出租率96.0%，零售额506亿元（+87.1%），毛利率79.6%，预计全年EBITDA回报率10.7%，月均坪效2620元（+28%）。
2.购物中心全业态优势明显，零售额反弹态势持续强劲。置地重奢及非重奢购物中心零售额分别+87%及+86%；非重奢购物中心零售额占比升至57%。
3.购物中心护城河持续拓宽，综合实力稳居第一。上半年，在营购物中心增至48家，其中38家零售额名列城市前三，其中20家零售额城市排名第一；会员人数增加19%至1,750万，会员消费占比较去年提升3.8个百分点至57.5%。
4.写字楼运营效率及盈利能力提升，租金收入及出租率稳健增长。租金收入9.4亿元（+30%），出租率提至75.7%（+2pct），毛利率降至73.7%（-4.3pct），在营总面积近130万方，其中一线城市占比59%。
5.酒店业务逐步恢复。收入7.4亿元，毛利率回升至7.1%，出租率升至50%，平均房价超疫前水平达1041元/间/天。
三、轻资产管理业务
万象生活上市后不断优化经营效率，各项指标全方位快速提升。营收40.14亿元（+28.1%），股东应占净利润8.06亿元（+138.1%）。集团及第三方在管面积占比升至28.7%，基础物业毛利率升至13.3%，社区增值服务占物业板块收入升至13.2%。
四、生态圈要素型业务
协同主业增长与资源获取，培育发展新增长极。业务行业相关性强，具有培育发展价值，营收63.6亿元（含集团内业务），城市建设与运营业务收入占94.8%。
2021年土储情况
上半年新增土储33块，总面积达838万平方米，权益面积714万平米，总地价915亿元，权益地价是包含持有物业743亿元，权益货值1467亿元，其中多元化拿地或者占比40%。
高能级一二线城市拿地占比上81%，住宅权益货值占比85%，面积权益比提高至85%。城市更新、tod、集团协同混改及收并购等多元化拿地渠道，有力支持公司获取优质土地资源，其中城市更新项目12个，重点更新项目17个，开发面积超2500万平米，权益面积约600万平米，权益货值约2100亿元，预计未来一年内约6%可转化为土储，货值约130亿，三年内约50%可转化为土储，货值约1100亿元，5年内约70%可转换为土储，货值约1500亿元。
截至目前落地项目共计85个，总规划超过3900万平米，遍布34个城市，覆盖地铁路线90余条，涉及地铁里程近3000公里，地铁客流约2800万人次，在营购物中心共计23个，总规模超过300万平米，位于北京、深圳、上海、杭州、南京等核心城市，上半年新增9个tod项目，总规模424万平米，其中购物中心规模85万平方米，新增项目分别位于杭州、南京等高能级城市。
集团协同拿地是置地独有的，拿地模式充分发挥母公司华润集团多元化产业优势，盘活集团旗下业务板块存量土地资源。2018年至今共获取12个项目，总面积298平米，权益面积263万平米，权益货值480亿元。开发销售型业务土储面积达5988万平米，其中一二线城市面积占比达68%，并且不动产业务持续聚焦战略城市，土储面积达1110万平米，其中购物中心占比60%，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等30个核心城市，一二线城市面积占比达79%，基本完成全国核心城市布局。
下面是展望，可售资源优质充足，可支持2021年销售目标的实现。2021年下半年可售货余额是3540亿元，其中一二线城市占比高达86%，住宅产品占比67%，新推可售资源占比40%。购物中心规模持续扩张开业计划积极稳健：预计2021年末在营购物中心数量将达到54个2025年将超过100个总面积超过1200万平米。预计2025年在营购物中心一二线核心城市占比达78四大核心城市群占比达50至少25个城市实现一城多汇或多城多汇深耕布局。
问答环节
1、 如何进一步的把这些多元化拿地、包括投资性物业标签的这些优势，进一步的更持续的更强劲的转化成公司未来一段时间或者是更中长期维度的持续增长的能力和动力？
答：概括来讲有三点，第一是行业领先的相关多元赛道，投资开发建设和运营的这一点我觉得非常重要。换句话说，我们不是一个简单的房地产开发公司，我们是一个城市投资开发运营商，围绕着三个、主航道业务和一个生态圈业务，比如这次4个维度安置地在过去的十二五、十三五发展的过程中，还是取得了非常好的成绩，也奠定了很好的未来的发展基础。
第二个能力就是我们已经具备了这种行业竞争优势的低成本和高品质的建造能力，以及高品质的交付能力，这一点我觉得也很重要，这个会影响到公司未来长期可持续发展。
第三个能力就是有行业竞争优势的低资金成本和高安全边际的财务稳健能力。我认为这三个能力实际上是华润置地经过20年的转型创新和高质量发展，我们在行业里面形成了明显的差异化的竞争优势，使得华润置地在未来新的地产发展时代有了更好的发展的基础，能力基础和基础。
那么希望通过十四五的努力，我们能够在十四五期间，能够实现有质量稳健发展。我们的开发销售型业务能够高品质全面发展，我们的经营性不动产业务能够有质量高效发展，我们的倾向管理业务，我们能够有质量积极发展我们的生态圈要素，形成十四五期间推动发生华润置地实现全面高质量。
2、 就估值而言，管理层怎么去看待现在的二级市场，会从哪些方面去考虑做进一步的市值管理？
答：确实短期来看，整个地产行业目前都是我认为这个叫行业股价走低，很多股票企业的股价都是被低估的，比如华润置业的股价我觉得也是一样，感觉也是被严重低估了，低于净资产，那么我觉得是行业普遍现象，就跟短期的政策的调控，市场的变化，投资者的信心我觉得都是有关系，那么使得这个行业的估值处于一个历史的低位，但是我们的判断地产的行业是一个的未来仍然是一个长期来看，中长期来看仍然是一个很好的行业，很大的行业，然后也是需求看得见发展，能够看得见的用刚才郭总那句话叫能见度很高的一个行业。
所以在从中长期的角度来看，我们对这个行业是充满信心的，相信这个行业的估值会逐渐的被修复。那么华润置地在股价的管理上，市值的管理上，我觉得有什么措施和举措，我个人觉得我们这个想法也挺朴素的，第一朴素、第二务实，就是把自己的公司管好，做好公司的经营管理我们会从增强公司的股票的长期价值的角度，我觉得我们在公司的价值管理方面，我们会做一些战略性的考虑的。在这个行业里面，现在的这个时点来看，确实要有点坚持我们过往一直坚持的长期主义，做好投资管理，做好更精细化的做好我们的生产运营运营的管理，向管理要向工作能力的提升来提高效益。
3、 关于毛利率的话是否已经触底了？非公开渠道以及公开渠道拿地的这些项目的净利率水平有多大的差别？
答：新拿地项目的毛利率基本上如果能保持着10%以上的净利率，意味着毛利率应该是差不多在19~20左右。就我自己判断就是说以前年度的毛利率的话应该是L型的，触底以后，可能未来的话，持续时间一段时间内的话，毛利率应该就是在20左右。
4、关于利息的覆盖倍数已经超过了一倍，是否代表我们可以期待股息分配率的话可以增加？
答：十四五期间还是一个高投入的时候，因此融资成本比较低，可是因为受到一些三条红线的限制，包括目的品质的限制，融资成本的话，融资的规模不能太大，所以要持续的话，支撑持有物业的发展的话，目前就是说比率说可能会保持目前稳定的水平。
5、 毛利率多追问一下，科学一点该怎么看待这件事情？
答：我们是希望能够更加从公司的战略的角度来讲，是希望通过更多的多样化的拿地渠道，在投资端能够实现开发销售型业务毛利率的提升。就是简单的讲，拿好的地性价比高的地，然后来提升公司的毛利率，这是我们一个努力的方向，也是一个愿景。
6.对于利润的增长是怎么看的？
答：十四五期间利润增长这一块，我们就说可能在十四五规划期间的话，可能就要到十四五期间，不管是开发业务，物业的话去年也就发布过一套，我们具体的话到十四五末期的话是没有300亿以上的租金收入，这个是今年的话就是在疫情影响下，还是有一定的影响，那么未来年份比较好的话，实现的概率是非常大的。
7.香港的开盘计划是怎么样的？
答：在香港项目陆续都是在按计划在推动，应该取得项目应该是在明年应该是可以可以面市的。其他几个项目也都陆续都在路上。香港的投资的和分析师大家都知道，香港的开发的本身的这个周期比较长，我们基本上还是在大的合理周期范围之内。第一个项目就是最重要的项目，其实应该在明年可以投放市场。
8.关于社会责任的，最近有比较多关于共同富裕的理念的讨论，落实到华润置地的层面上面，在其他方面对华润置地来说是意味着什么？
落脚点是做到共同富裕，这个话题上我觉得这个政策没什么不对的，所谓的共同富裕是用简单的一句话讲，就是要做纺锤形的社会，要把中间层中高收入的阶层要做大，这个我觉得是共同富裕的一个核心的要义，进而带动中低收入阶层上升。
第二，中国的经济长期来看，在国内国际双循环国内大循环为主的这么一个新的经济格局下，中国的经济发展从中长期来看的话，还是非常增长也非常强劲的。那么今年上半年的GDP增长来讲，百分之十几的增长，按照全年6~8个目标是肯定可以实现中国经济长期稳定健康的这种发展，是可以带动国民收入的增加和国民的共同富裕。
我认为说大家不要把这共同富裕了，一说就把它往别的地方想了，这个可能是不对的，不是可能的不对，一定是不对的。他就是要把带动更多人富裕和对美好生活的这种追求和向往做实。
华润置地的城市更新的主要市场是在发展市场，以深圳为主，辐射到广州东莞等主要城市，反正主要城市。那么目前看我们所有的项目都是在政治组织信息中，没有受到什么影响，而且我觉得可能现在的机会可能对央企来讲的话可能会更多，我们能够能够感觉到跟政府的接触这个过程中，政府还是相信央企的实力，央企的资金的信誉，信用的实力和资金的实力还是对央企还是比较有信心的，所以说他大拆大建政策背后的原因还是不希望烂尾，我对这个政策是这么理解的。所以我觉得从华润置地角度讲的话，是没有受到什么不同的影响。
9.关于购地那边，因为最近中央的政策就是大的开发商可能每年买地的资金应该不超过合同销售40%，公司如何看待？
那么的话我们确实大致是在40%左右在做这个事情，有的时候稍微高一些，有的时候比这低一些，因此就是说有这样一个规定，本身对于公司自身的投资策略来说，没有什么太大的影响。
那么当然对应到市场来说，我觉得规定来去严格执行的话，那么可能会导致我们一些同行的他们的如果以往的权益买进金额大幅的高于40%这样的标准的话，会受到一定影响。我们也认为这本身也是出于中央对于稳定价这样的一个目标，这样的一个达成是有助于稳定价这个目标达成的，因为在未来拓展土地资源角度来说也应该是有利的。
10.根据增速或者是跟整体的收入比较的话，管理层对费用率是怎么样的看法？
我们自己也跟同行业做过一些对标，我们的管理费用和销售费用上确实可以挖掘的空间还是比较大的。
另外一个增加，可能就是说业务组合里边，比如说你像物业，尤其是像酒店，他属于劳动密集型，包括住宅物业的话也属于劳动密集型的，每年的管理费用的话确实会有一些刚性的增长。
11.会不会考虑并购业内这些超大型的公司的资产。是因为市场有些传言会有这样类似大型的的并购？
市场上确实出现了很多的投资、收并购的机会。另外，华润置地也始终把多元化渠道获取土地作为公司非常重要的战略引领之一。
面对这样的市场环境，华润置地采用的策略应该是广泛接触，但是谨慎获取。我们认为，现在各种收并购的机会看起来很多，但是每个收并购项目，无论是项目端。还是资产包端，还是公司端，都有这样那样的问题，或者是风险，
华润置地一直秉承的理念是充分的识别风险，并且在并购过程中充分的创造价值，所以谨慎看待。目前，我们也接触了几十个有收并购可能性的项目，但我们预计最终能够获取的收并购项目可能也就是个位数。
12.拿地方面，上半年首轮集中供地，公司拿地的利润点如何？在限地价、摇号的背景下，公司应对新的拿地规则？
华润置地在上半年获取的土地质量是非常不错的，体现在几个方面：第一、住宅占比占到85%，第二、在一二线城市占比在85%左右。
关于拿地的利润率水平，我们的可售性物业利润率在11.5%，这个指标也能看出我们的拿地质量比较高。另外，我们在上半年拿地侧重于核心的物业，其中包括了郑州、长沙、杭州、无锡、沈阳、南京等6个优质的TOD综合体项目，这是基于华润置地的战略性投资，在今年上半年执行的非常到位，获取的土地非常优质。
基于下半年国家稳地价的政策大趋势下，我们预见到，土地在地价方面会有相对下沉的趋势。但是华润置地依旧秉承几个原则：第一是量入为出；第二是确保合理回报；第三是保证华润置地非常稳健的财务结构。华润置地在今年下半年，仍然会坚定的保持这样的投资定理，秉承这几个原则，谨慎的去看待土地市场。
13．在疫情好转的情况下，会不会有一些其他门类的这样的一些消费或者零售，它的增速反而会更加快？
其实我们也观察到最近对香港的我们一直在说恢复开关两边恢复正常的往来，最近又我们看到新闻上是又推到了明年的3月3月份，所以之前也跟大家沟通过，实际上现在虽然国内的疫情基本上得到控制，但实际上国际的这种旅游出行还是有很多的障碍。
那么随着这样的时间越来越长，我们也相信所以说我们消费者的消费习惯的养成，以及我们的会员系统，我们的进一步的覆盖，以及我们给到消费者这些的这些服务，能够更多的提供他们这个习惯的服务。我们也相信即使未来的疫情进一步的好转之后，我觉得我们的整体的消费的这样的一个态势也不会受到太大的这个影响，
14.今年买地金额增长较快的背后原因是怎么样？
今年上半年权益地价743亿，但是这中间有一部分是属于是有合作伙伴，那么如果把合作伙伴这部分把它刨掉以后，我们实际上应该是在630亿左右，这是第一个。
第二应该说今年上半年我们获取的土地应该说总的来说非常优质，体现在几个方面，一个是这种住宅权益占比达到85%。就是说所获取土地方面，就是在这种持有物业战略性的购物中心，获取了包括郑州、长沙、杭州、无锡、沈阳、南京等6个这种战略性购物中心，那么应该说有的也是谈了很久，那么在上半年推出来，有的也是属于在市场上机会把握得很好，那么也是在今年上半年集中获取了这样一些土地。
第三个方面就是说如果是说从刚才也问到对于上半年获取的销售物业净利率整体来说应该在11.4~11.5之间，应该从目前来说今年上半年所获取的土地的净利润率的角度来看也是非常不错的。今年上半年也仍然是贯彻了一直以来的量入为出，这种合理回报战略导向，并且把握内外部的这样的一个对我们自身这种财务稳健的这样的要求，从而获取的土地。
因此就是说我们对于整个今年上半年所获取的这些土地应该总体的看法是这种质量还是非常高，那么当然下半年也伴随着中央对于稳地价，那么各种条件包括3线4档，包括两限制，包括两集中，包括40%的权益签约额所对应的权益拿地金额，我们也预计就是说可能会在今年下半年这种地价有这种走低的趋势。
文来源于“地产胤象”微信公众号，作者为东北证券分析师吴胤翔团队；智通财经编辑：陈秋达。
