会议概要
主题：新城悦服务（01755）2021年中期业绩发布会纪要
时间：2021年8月23日
参会管理层：首席执行官戚小明/首席运营官杲新利/首席财务官左卫/首席战略官尤建峰
公司业绩及未来展望
收入约18.77亿元，同比增长约53.6%，毛利约5.75亿元，同比增长约57.8%。毛利率为30.6%，同比上升了0.8个百分点。归母净利润2.86亿元, 同比增长约51.6%。剔除汇兑损益和股权激励费用后的核心净利润归母净利润更是同比增长了64.4%。我们保持了高质量规模快速增长的发展态势。公司的管理规模持续高速增长，在管面积达到了1.2亿方，较年初净增涨了2100万方。合约面积更是达到2.5亿方，较年初净增加约4700万方。
上半年市场拓展工作也取得了较大的进步，主要表现在以下几个方面，1）第一就是新拓的合约面积增长显著；2）上半年新拓合约面积为4866万方，和去年同期新增合约面积相比增长了172%，完成了年度的新突破；2）第二单项目拓展的成果显著，贯彻高质量拓展的原则，坚持项目拓展为主，收并购为辅的拓展策略，积极开展项目拓展工作。上半年项目直拓面积完成3832万方，全部拓展面积4866万方。合约面积的比例为78.8%，约79%。其中3638万方为新项目，占到我们项目直拓面积的比率更是高达95%，这意味着我们拓展的项目都是新项目，尤其是住宅项目。
第三方市场拓展的成绩比较优异。上半年第三方市场拓展合约面积为2339万方，占整体拓展面积的比率为48%，比去年同期第三方外拓合约面积1250万方，增加了87%。其中项目直拓面积为1305万方， 占第三方市场拓展面积的比率达到56%。另外，上半年我们坚持了质量优先、业务协同的原则，收购了梁士物业、山东丽都。
公司财务情况
收入结构和毛利方面：社区增值服务收入占比是15.6%，毛利占比是23%。智慧园区服务收入占比是14.6%啊，毛利占比是7.6%。开发商增值服务收入占比是20.8%，毛利占比是19.9%。
业务线方面：团餐业务收入同比增长超过350%，上半年达到了4050万，设施设备服务收入上半年达到了5670万，社区零售和便民服务收入达到了5720万。
业务运营情况
公司的拓展能力显著提高、管理规模呈现可持续增长，不仅因为收购了梁士物业、祥城物业和山东丽都三个区域专业，自主外拓能力也有进步，密度效应，逐步显现。物业管理服务合约面积达到0.5亿平米，在管面积达到了1.2亿平米，今年上半年，我们的合约面积净增加4700万平米，在管面积净增加2100万平米。在第三方面积上半年新增额是2340万平米。非住宅的在管面积是达到了总在管面积的12%。非住宅在管面积，增加1490万平米 ，较去年年底是增加了77%。
公司的社区增值服务和专业服务能力也得到了进一步的夯实：
（1）新橙社、新橙居、橙想家等社区增值服务的业务能力、专业能力和团队建设持续稳步提升和加强。
（2）与电梯相关的设施设备收入同比增长了78%，在去年下半年11月底，成立了两家电梯专业合资公司，目前我们服务的电梯的台数已经达到了两万台以上。
（3）团餐业务收入同比增长超过三倍，已经覆盖所有的业态，服务的项目已经达到了22个，日均服务超过两万人。
（4）智慧园区业务收入实现多年快速增长，盈利能力保持稳定。品牌口碑的加持助力外拓业务的发展，市场竞争力也得到了进一步的加强。
（5）今年收购了云柜资产，实现了社区零售和便民服务的优化整合，八月份与吾行悦充达成了战略合作，不仅践行了国家倡导绿色低碳的战略理念，也为社区充电桩业务的发展注入了新的活力。
（6）我们在社区宿舍 、社区团购、入户服务等业务领域，也在进行持续有效的探索和尝试，也取得了一定的成果。
我们的物业服务份额增加了5.7个百分点，达到了49%，我们社区增值服务也是增加了0.4个百分点达到了15.6%。从毛利率来看，公司整体的毛利率是上升了0.8个点达到了30.6%，在整个毛利率贡献中物业服务的毛利占比是上升了0.9个百分点， 社区增值服务的毛利占比，上升了1.3个点达到了23%，所以偏永续类的这样一些业务，其收入和毛利占比都是在非常迅速的上升。而相对来说是属于偏一次性业务的开发商增值服务和智慧园区服务，它的毛利占比是进一步下降了3.3个点，是达到了19.9%，这是开发商增值服务。
未来战略布局
我们的现金是有29.64亿，将近30亿，有效税率有一个显著下降，降低为20.1%，去年同期是23%左右，有效税率下降，主要得益于我们通过一些西部大开发的一些政策做的税务筹划，另外则是高新技术企业的税收优惠。公司对物业服务能力领先的优质企业收购面积达到了1034万方，为我们进入医疗、高等院校和非居物业等领域创造了比较好的条件。
公司始终把提升基础物业服务的能力作为核心要义，始终坚持以客户为中心的服务理念，始终围绕客户。客户除了我们服务项目的业主之外，也包括我们的关联方，以及我们的其他第三方开发商，和我们的股东、投资者、各级政府和员工的各种需求，强抓管理，打造内部标杆，持续迭代智慧园区与智慧平台建设，不断强化我们有温度的服务和快速响应的服务标签。
在未来更加强调基础品质的管理与投入，持续提升我们的物业服务的质量，为客户营造有品质，有温度的人车人文居住环境，打造行业，行业良好的市场口碑，2021年，对我们新成员来说，既有机遇也有挑战，在下半年，我们仍然会积极对表行业的标杆，持续改良管理机制，苦练内功，并注重各级各类优质人才的培养和引进，寻求均衡发展，寻找新的收购机会，不断完善公司的管理体系，助力实现全年发展目标。
问答环节
1、 公司管理层下半年的工作安排是？特别是对拓展方面工作节奏的把握？
戚小明答：我们下半年工作的总体思路，还是围绕着我们原先既定的一核两增的发展策略，在我们的基础物业服务，社区增值服务和增量业务方面，争取在上半年的基础上，能够有更好的突破，总体来讲，把我们上半年做的好的方面能够不断的进行基础夯实，能够更加持之以恒的能够发挥好我们的优势，对我们在上半年乃至以前，能发现管理过程中出现的一些漏洞和与同行标杆企业之间存在的一些差距，然后针对性地制定一些政策。
下半年拓展的目标不变。我个人觉得，我们完成全7000万方的合约面积的拓展的指标，应该说难度不是非常大，我们刘总也介绍了，我们上半年新增的合约面积的完成比例达到了年度指标的69.5%，大概是70%，所以完成全年7000万方的合约面积的目标将会继续保持。坚持我们高质量拓展的原则就是还是以新项目拓展为主，收并购为辅的这样的拓展策略，而且在项目拓展里面，新项目的拓展比率还是要保证在80%以上，在我们项目拓展里面，上半年完成的新项目的占比是95%，所以指标应该也可以完成。所以下半年，除了做好我们新项目拓展以外，我们对存量住宅，包括城市服务等等方面的也要有所进取，具体的拓展的策略，也是我们年初的时候和投资者一起分享的。
我觉得上半年拓展成绩的取得与我们采取的措施，制定的计划和采取的措施和坚决落地还是分不开的，所以下半年，还是在我们上半年具体的措施方面做一些优化和加强，争取下半年能能够有所突破，具体来讲，第一就是充分发挥我们新城控股的品牌优势，已经开业的吾悦广场有106个，在建的有68个，也包括我们运营的轻资产项目，借助我们整个集团商双核驱动的战略模式，开始在全国化进行布局，而且从上半年的统计数据来看，2021年上半年我们大概有超60%以上的第三方的项目，来自于我们整个集团各级人员的推进以及各级人员的推荐，应该说成绩还是非常好，以武汉一个优质项目为例，合约面积达到了110万方，饱和收入达到了2500万元以上，尽管项目还是合约阶段，还没进入实施管理阶段，但是是非常优质的。
要坚持全员拓展策略继续充实团队，发挥各级人员的优势，提高我们的竞争能力，来不断推进我们的拓展工作，在里面呢，我重点再讲一下就是我们整个外拓方面的事情，联合外拓的方面，公司内部呢，已经形成了多业务单元，共同推进的信息拓展机制，有效地盘活了内部资源。团餐等业务拓展的同时，我们也可以拓展基础的物业管理服务，在我们做我们基础物业管理服务的时候，我们也可以在团餐、智能化以及电梯等等业务方面进行推荐，我们称之为联合外拓，目的就是在单方的面积上能够增加收入和利润。在上半年取得了一定的成绩，也是我们上半年的并购跟我们业务有协同性的一个很重要的特征。
2、请问杲总您在接受职务后对于团队组织能级架构有哪些新的想法？请问您对于下一阶段基础服务的拓展能力和利润水平进一步提升和成本有关的控制方面有怎样的规划？
杲新利答：主要是围绕着三个主要的方面做了组织的变革，第一个是调整我们的架构和职能，充分的释放组织活力。第二个是标准体系迭代，提升服务能力，第三个方面的话是数字科技赋能，提升运营效率，那么接下来我分别从三个方面做一个简单的回复。
第一个是在职能架构调整方面，我们今年会对架构进行适当的进行一些调整，根据公司的战略和发展的需要，然后重新把权责和职能进行重新的划分和梳理，整体的思路是总部要做专、做精、做强，做实一线，做活、做优。通过架构和职能的调整来匹配我们优秀的人才的引入，去全面去激活我们的组织，全面去提升我的管理效率。
第二个方面的话，主要是围绕着标准和体系迭代方面，一方面，我们主要在住宅服务板块，持续的提升我们现场的品质和服务能力，把我们前面的服务标准进一步的做一些服务的分级，把服务的体系，进一步梳理和完善，再对标一些行业内外的优秀企业的基础之上，更强化我们在服务响应和服务态度上的标签，打造有温度的服务；另外一个方面，我们跟荷兰管家国际学院进行了深度的战略合作，去服务和打造我们高端服务的品牌。全面提升我们的高端服务的能力，并且这块在上半年也有成果，斩获我们常州的项目。从目前的成果来看在行业内外和都引起了包括客户层面都引起了非常好的反响，并且我们在每个区域公司里面都会树立一些标杆项目，无论是从内部人才的培养和孵化，包括拓展方面，都会奠定非常好的基础。最后就是非居业态领域，尤其在办公和产业园的业态，我们与悦时代结合合作，结合一起去打造我们在非居业态的服务体系和标准，全面提升我们的非居业态的服务能力。
第三个方面是在数字科技赋能方面，我们充分利用最新的科技和信息化的手段，对标国内的互联网公司的优秀的经验，一方面，我们迭代智慧运营平台，实现从开发端到我们后端服务的一体化的打通，去打造我们的整个智慧运营平台，从而进行管理赋能、员工赋能和服务的赋能，不断去提升我们的运营的效率；另外一方面，会持续推广机械化的作业在一线的应用，从而替代部分人工降低人工成本，还有就是充分发挥一线的主观能动性，鼓励一些小的改进和小的发明，并且我们通过内部的管理体系，包括信息化的推广，持续优化管理成本。
3、公司如何看待社保减免对我们整体毛利率下降的影响？以及公司未来基础服务毛利率的走势？未来的走势应该是怎么样的？
左卫答：2021年6月30日，新城悦的基础物业服务毛利率是30.9%，去年同期呢，我们是32%。这里面同比下降的1.1个百分点，原因其实也很简单，就是因为在去年呢，很多企业都享受了社保减免的政策，今年的话政策没有了。我们算了一下，由于社保减免影响去年的毛利率，实际上有1.2个百分点。那么也就是说，如果把1.2个百分点，剔除的话，或者说把社保减免因素剔除的话呢，实际上我们新城悦今年上半年的毛利率跟去年同期相比还略有上升啊，同比是下降了1.1个百分点的毛利率，但是社保减免因素达到1.2个百分点的毛利率。所以总体而言的话，毛利率跟去年相比，如果把一些特殊因素剔除的话，实际上是基本上是保持稳定的。
那么对于未来几年的新城悦的基础物业服务毛利的一个展望，我想是这样的，有几个方面的因素，有些因素可能对毛利率的提升它有一定的抑制作用，比如说每年的这种人工成本的刚性上升，还有的话就是每年我们可能会做一些收并购的毛利率相对不是很高。
但是呢，我想还有很多因素可以帮助我们持续的提升我们的基础物业服务毛利率，比如说第一个，我们的关联方每年，还是会提供相当的管理面积给到新成员。而且这些管理面积的对应的物业费水平相对还是比较高的。那么这些项目，会有效的支撑，我们未来的这样的基础物业服务的毛利率。那么其次的话呢，随着新城悦项目的增多，项目的密度的增大，比如说我们江苏的在管面积达到了六七千万，在其他的一些省份，我们很多地方的管理面积是很多的。所以随着我们管理密度的持续的提升，在保证基础服务品质的前提下，单个项目的管理成本，还有机会得到进一步的担保。那么第三个方面就是，我们会持续通过这样一个系统化的采购管理，精细化的智能管控来不断来加强成本的优化工作，可以通过这些举措能够有效的降低我们工程的维修成本，同步的话也可以降低我们的物资采购成本。所以，综上这些因素，我觉得对于未来的几年，新城悦的基础物业服务毛利率，未来几年会保持相对稳定，应该说保持在30%左右问题不大。
4、公司在今年七月下旬有股票回购的计划吗？是否有具体行动计划?
戚小明答：确实受内外部因素的影响，受政策以及外部因素的影响。近期港股市场物业板块呢，应该说下调还是比较多。所以我们在公司在七月底的时候呢，也公布了不超过10%的股票的回购的计划。我们公司认为我们自己的公司，现在的市值，明显是是被低估的，我们未来的业绩的增长的确定性是非常高的，我们整个管理团队，对公司未来的发展也是比较坚定信心。
公司的外拓方面呢，也正在经历业绩的逐步的释放的周期，今年上半年，我们前几年外拓的新项目转入交付的面积达到了280万方，接近300万方。也就是说，前面几年的努力会在逐步释放，我相信到今年下半年交付的面积会更多，未来就是我们前几年，外拓新项目转化的成果，慢慢的都在释放，而且质量相对来说还是比较高的，也没什么遗留问题，更谈不上带资进场的这么一说，那禁止带资进场的这么一说，所以应该说，未来的增长的确定性还是非常强。
同时上半年新增的第三方的面积应该说增长还是比较快的，收并购我们一直坚持我们高质量增加密度、丰富业态的策略，持续提高我们业态的组合的质量。我刚才在解释第一个问题的时候我也已经说了，比如我们会在在西部地区做项目。拓展物业管理项目的时候，会把我们的餐饮服务和其他的一些专业服务能够整合在一起。因为我们这次在西安新成立一个跟我们新城控股有合作的一个房地产开发企业，它有很多的办公楼宇就在里面，都需要有餐饮，那我们想把这样都能够把它植入进去，所以我们未来的发展，应该说还是可期的，在增值服务方面的积极布局，更多具有永续性的、确定性高的、协同性强的业务为公司业绩增长不断培育新的增长点，因此，我们公司董事会决定执行回购计划。
5. 请问公司如何看待下半年的市场竞争格局？直拓难度会随着竞争额更大吗？并购市场有没有更多的机会？
戚小明答：物业行业市场变化呢，政策层面应该说受到了前所未有的关注，其实我有关注，从今年1月发布了有关我们物业管理的鼓励性的相关的政策，3月的十四五的规划里面六次提到我们物业管理，应该说都是对我们物业行业的一个非常大的肯定和鼓励，也为行业未来成长的确定性、稳定性应该说提供了保障。
当然，在7月也出台了相关对物业管理加强监督和考核监督和管理的行业监管的相关政策，实际上在前面1月和3月政策里面应该也有提到，仅仅是7月，仅一句话为行业的规范化、市场化也提出了一些新的要求，我相信，绝大部分，上市公司我觉得应该都是还是比较规范，比如说提供标准按照合同要求提供服务，包括共有收益的规范的使用、合理的收费、进退场的合规等等各个方面。我觉得对一个规范的上市企业来说，我觉得都不是问题，因为本身就是应该在风险控制里面应该是要做的，所以更多的，作为我们来说，我们看到更多的是机会，当然是政策方面，也就是说，物业管理现在正受到越来越多的行业和社会的关注，对行业未来发展也是好事，这是政策方面。
第二方面，就是不可避免未来随着房地产形势的变化和物业行业的变化，未来竞争压力会越来越大，尤其是最近大家感受比较多的房地产形势的变化，房地产还是属于国家限制类的投资。物业管理尽管是鼓励性的，但是他和房地产有密不可分关系，但是大家应该看到房地产还是一个体量庞大的市场。
行业的集中度经过多年的发展已经非常高，一二线的城市的集中度非常高的，但是还是有非常多的机会，包括新的项目里面，在一些相对来说经济比较好，人口比较多，能力也不错，但是市场竞争还不是非常强的地方，应该说还是有非常多的机会，我刚刚才提到的陕西、山西等等，应该说还是非常有机会，竞争压力会大。但是，要有积极的应对措施，我觉得应该还是有机会，至少今年我们是这样。
本文来源于“地产胤象”微信公众号，作者为东北证券分析师吴胤翔团队；智通财经编辑：文文。
