文章来自“王雅媛港股圈”，作者郑建勇。
在这个动辄互联网+、轻资产运作、做平台运营的当下，从VC、PE到二级市场上的市场参与者，一门心思去挖掘符合以上标准的标的企业，非互联网不投，非轻资产不入，非平台运营不买，到处追热点，却还是不清楚自己的投资逻辑到底是什么。
不了解一只股票背后的逻辑才是最危险的逻辑。初识深国际(深圳国际控股有限公司，0152.HK)，因为李总理说中央政府要研究制定粤港澳大湾区发展规划，对于港股市场上带“中国”、“国际”标签的股票有种天然的恐惧，遇到的老千股太多，这几年，“中国某某”、“国际某某”的股票被血洗的很多，一时不慎，不得超生。
深入下去，却发现这家深国际有点意思。
首先，往上追溯，深圳市国资委是其实际控制人，占股43.89%，有深厚的国资背景。其次，它是以红筹模式上市，这个比较少见。另外，这真的不是一家随大流的企业，2年来，埋头做事，不炒股票。
一、深国际的企图心
此前，身为政府基建平台的深国际一直都在低调发展，从收费公路、码头、仓储物流到航空，其下深圳高速公路股份有限公司在香港大陆两地上市(0548.HK,600548.SH)的收费公路业务为其支柱产业，为其提供了良好的利润与现金流。
仓储物流主要立足深圳本地耕耘，而后数年，深国际意识到，只有物流地产具备大规模复制的可能性，符合上市公司成长发展与外埠扩张的需求。
深国际提出了旗帜鲜明的物流地产转型计划，在10年之内，在华东、华南、华中、华北、东北、西南以及西北等地区，特别是“一带一路”上的38个枢纽和重要节点中心城市打造“城市综合物流港”，形成覆盖全国、互联互通的物流骨干网络体系。
截至2016年底，公司已经签约17个项目，总计建筑面积达到490万平米，实现了国内主要城市的布局。目前沈阳、昆山、武汉和合肥这4个项目已经投入运营，总计运营面积达到33万平米。到2018年将会有8个项目投入运营，总计运营面积达到195万平米。公司的物流业务立足深圳，目前已经覆盖全国。
资料来源：深国际2016年年报
年报中的两张表格我们是不是可以得出几个结论：1、深国际物流园出租率极高，平均96%，此块业务基础扎实，稳稳的幸福。2、综合物流港目前储备了大量的土地，虽然物流港业务营收贡献并不大，但是土地的储备给了我们很大想象空间。3、基于物流的服务和港口业务仍是物流业务收入的主要来源，占了6成。深国际传统的物流园、港口及服务业务仍是物流板块的核心支柱。
读者可能心中有疑惑，综合物流港到底是做什么的?深国际的综合物流港笔者并未去过，但因为工作的关系，传化的物流港深入了解过。
官方的讲法，所谓的“城市综合物流港”，功能设施包括仓储中心、城市配送中心、卡车航班集运甩挂与分拨中心、电商后台物流基地、物流信息交易中心、运营管理中心、综合商务中心等，为制造企业、商贸企业、物流企业、新兴电商企业、孵化型企业提供仓储、运输、配送、交易、商务办公、信息、电子商务、供应链管理、金融、保险等灯一站式服务，实现物流、资金流、信息流、商流的“四流”合一，形成网络化、信息化、标准化的物流园区体系。
笔者更加愿意通俗的讲，如果你去过高速公路的服务区，其实综合物流港跟高速公路服务区有点像，只不过是物流、电商企业和货车的服务区。笔者的理解功能包括不限于：(1)传统的物流仓储服务;(2)物流企业及上下游产业的办公园区;(3)电子商务企业、快递企业的中转分拨中心;(4)车货匹配业务的线下平台;(5)货车及卡车司机的休息服务站(继而可以发展商业业态，如餐饮、小吃、维修等，其实足浴也是可以有的);(6)各种供应链金融服务;(7)货车保险业务等等等等。并不是什么高大上的东西，但是对于物流产业来讲，“周虽旧邦，其命维新”。至于储备土地的意义不讲了，地球人都知道。
第二个疑惑，搞综合物流产业园深国际有钱吗?物流地产市场火爆的窗口期转瞬即逝，深国际要抓住有限的窗口期，快速实现重资产的积累，在竞争激烈的核心城市抢滩圈地,提前锁定弹药和成本。因此，从2014年开始深国际的扩张步伐非常快。按照深国际自己的计划，用5～10年时间实现物流基础设施、仓储保有量800-1000万平方米。规划中38个综合物流港，如果按照每个综合物流港投资10亿元的上限来计算，深国际最多要投入380亿元的资金，这是一笔相当巨大的投资。
资金来源，笔者认为深国际有几大优势：
(1)高速公路收费业务有持续稳定的现金流;公司2016年大部分收费公路的车流量和路费收入保持增长，整体收入为59.1亿港元，同比增长23%，由于政府收回收费公路的补偿款导致公司计提了5.32亿元的利息成本(实际并无现金流出)，导致净利润同比降低34%至8.46亿元，经调整后收费公路业务的净利润同比增长16%。
(2)深国际两地上市融资平台，(深圳国际控股有限公司，(0152.HK)深圳高速公路股份有限公司(0548.HK,600548.SH);
(3)投资收益稳定,拥有深圳航空49%的股权及持有南玻A1.3%的股份。深圳航空2016年度为深国际带来盈利港币约8.34亿元。较去年同期增加119%;
(4)深圳国资委的政府性信用背书，深国际的融资成本和拿地成本都较之竞争对手有不小的优势。2017年初，深国际获准发行50亿元人民币的熊猫债券。所以综合物流港的发展它有较强的家底支撑。
二、无心插柳的粤港澳大湾区机会
4月11日上午，国务院总理李克强在中南海紫光阁会见香港特别行政区候任行政长官林郑月娥时表示，“2017年中央政府要研究制定粤港澳大湾区发展规划。”
20年“孕育”一个湾区
粤港澳大湾区指的是由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。
“粤港澳大湾区”，从学术界的讨论到地方政策的考量，再到国家战略的提出，历时20余年。1994年，时任香港科技大学校长吴家玮提出，对标旧金山，建设深港湾区。2017年3月5日，《政府工作报告》中明确提出，“要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划。”
世界范围内，最著名的湾区是纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区。粤港澳大湾区不是以一个中心城市命名的，那么，哪座城市会成为湾区龙头?笔者认为是深圳。原因在于深圳既拥有开放、包容的创新环境，并且产业基础深厚。
而深国际正是一家生于斯长于斯的纯正国有控股企业。它重要的两翼：物流和高速公路产业正是未来大湾区建设中的静脉和动脉。
深国际说，我在梅林关有地。
目前，深国际的梅林关城市更新项目已经完成搬迁工作，新规划项目建筑面积达到48.6万平米，由于公司的土地成本远低于市场水平，该项目将会在未来3-5年给公司带来丰厚利润。怎么个丰厚法?该项目拿地成本不到11000元/平米，而该地块附近住宅出售均价超过50000元/平米。附近那个翰岭院均价60000元/平米以上，这个空间挺令人发指的。
梅林关位置图 资料来源：360地图
深国际说，我在前海有地。
公司前海首期项目占地面积3.88万平米，建筑面积达到10万平米，公司通过引进深圳控股(604 .HK)共同开发其中的住宅部分。公司在前海的土地总占地面积为38万平米，位于粤港澳大湾区的核心位置，土地价值巨大。
深国际说，我在大湾区有高速公路。
深国际持有17个高速公路项目，业务主要分布在深圳市、广东省其他地区及国内其他省份，收费里程分别约177 公里、268公里和92公里。这是一家深耕于大湾区的本地高速公路投资运营企业。虽然受到外部环境不稳定及国内经济下行的影响，收费公路业务的发展也存在更大的不确定性，但整体而言，一方面收费公路业务属于稳定性较强的行业， 是公司的现金牛业务，为公司在手资金保证了充足的流动性，另一方面随着新型城镇化的推进，基础设施建设或升级的需求依然较高，为公司收费公路主业的发展提供了空间。
在此，笔者想指出：根据高速公路收费的一般规律，货车占了高速公路收费营收的60%-70%，而大发展大建设浪潮中的大湾区，货车在高速公路运输的增长率必将大幅提升，从而带动深国际高速公路板块业务的持续强劲增长。加上前述的物流业务，深国际无疑是大湾区发展的受惠者。
三、深国际的投资机会
截止4月19日收盘，深国际股价12.88港元。贵不贵，读者心里有杆秤。
其实深圳国际.身为前海三大地主之一早已被同是开发商出身的深圳富豪赖海民看中，夫妇二人实际持股接近15%。
再八卦一下，赖海民一家近年来也频频扫货香港顶级豪宅，曾以2亿港元购入山顶施勋别墅最后一户，平均呎价逾17万港元，创全球分层住宅呎价新纪录。
有意思的是赖海民是有“关外地产王”深圳地产富豪，在前海也有巨额投资，地产富豪应该知价识货。
但是笔者提请注意：
(1)11.71倍的PE是普通高速公路股的估值;
(2)深国际是一家以红筹模式在香港上市的公司，与H股方式上市不同的是，深国际的股份是全流通的，因而深圳国资委和公司管理层不会对股价无动于衷;
(3)深国际将在今年适时发行50亿人民币的熊猫债券，投资者一般只拥有有限的金融知识，通常通过观察股价来决定是否认购该债券。什么时候发，年报中说“根据市场情况择机”，这几个字什么意思，大家自己去体会。
在这个互联网+资本炒作的年代里，拥有重资产是多么不令人待见。但是浮云过后，一望无际能看清的，往往是最可以触动你的风景。
“我有一瓢酒，可以慰风尘”。你懂深国际的逻辑了吗?(编辑：何鹏程）
