6月房地产市场以成交环比下降5%、百强房企业绩同比增长0.2%，结束了2021年上半年，平淡收场，整体表现弱于预期。
受此影响，地产股表现平平，克而瑞领先股指下跌9.7%，指数表现不及大盘。从估值角度来看，2021年6月克而瑞内房股领先指数估值平稳，指数相对恒指PE略有回落。个股表现较弱，仅绿城中国(03900)单月涨幅达到了42.7%，本月涨幅TOP3门槛仅为0.8%。
聚焦“B”评级及样本房企，6月权益口径销售额同比增速平均涨幅为54.4%，房企销售增速回归正常理性水平，多数房企仍然保持稳健的拿地态度。“房住不炒”长效机制以及整体政策环境边际收紧，对于各大房企来说，在整个行业增速放缓及“三条红线”压力下，无论是企业投资还是扩张动能都有不小压力。考虑到克而瑞内房股领先指数整体表现，地产股或将成为较好的防守型投资选择。
01 楼市成交迎来阶段性回调
2021年6月，房企集中冲刺半年度业绩，供应有所放量，成交整体仍处高位但弱于预期。30个重点监测城市成交环比下降5%，同比基本持平，较2019年同期增幅为9%。
其中，二三线城市增长动能转弱，CRIC监测的26个城市6月预计整体成交2641万平方米，同、环比分别下降2%和8%。其中，杭州、佛山、宁波、常州等前期高热城市在信贷收紧，调控加码等政策压力下，均迎来阶段性回调，成交表现大不如前。
此外，粤港澳大湾区因疫情反复市场阶段性遇冷，核心城市广州、深圳以及卫星城市佛山成交均拐头向下，东莞成交虽低位提升，但较年内高点仍存在较大差距。
从房企业绩表现来看，2021年上半年至今，百强房企单月业绩增速从一季度开始就出现了放缓，6月单月环比增速仅14.6%，不及往年同期。但从累计数据来看，百强房企业绩规模有所提升，2021年1-6月，百强房企1-6月累计实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%。
图：2021年上半年百强房企业绩表现及变动情况（亿元）
数据来源：CRIC
02 “B”评级及样本房企平均增速为54.4%
前6月百强房企累计销售额增速继续收窄。疫情低基数影响消散，1-6月百强房企销售累计达到70061亿元，同比增加38%，环比下降12个百分点，从各TOP级房企表现来看，TOP51-100 房企销售增速较高。
单月来看，百强房企间涨跌互现，部分开发商单月销售下滑严重，拖累整体数据增长，其中，TOP11-30房企销售增速下滑7%。
主流房企近半数全年销售目标已完成50%。根据38 家公布全年销售目标的主流房企数据统计，截至2021年6月底，已有17家销售完成率超50%，其中首开股份完成率最高，达61%，完成率介于40%~50%的有19家。
聚焦“B”评级及样本房企，2021年1-6月，权益口径销售额同比增速均值约为 54.4%（除恒大(03333)），德信中国(02019)及港龙中国地产(06968)2家房企实现销售翻倍。“BB”评级样本房企2021年全口径销售额6月累计同比增速均值约为47.0%，仅绿城1家房企实现销售翻倍，房企销售增速回归正常理性水平。
从投资的角度而言，在三道红线的调控下，房企拿地态度分化明显。据克而瑞证券统计，共有20家“B”评级及样本房企，入榜6月中国房地产企业新增货值TOP100，其中融信(03301)、中骏(01966)、德信、力高(01622)、上坤(06900)等补货较为积极。
表：“B”评级及样本公司 1-6 月克而瑞销售数据(单位:亿元)
数据来源:易居克而瑞 克而瑞证券研究院
03 地产股估值水平整体回落
2021年6月，恒生指数下降2.2%，克而瑞内房股领先指数下降9.7%，恒生中国内地地产指数下降7.9%，房地产（申万）板块下降7.8%。
2020年1月1日至今，克而瑞内房股领先指数跌幅27.5%，同期恒生中国内地地产指数跌幅24.9%。恒生指数涨幅1.3%，房地产（申万）板块跌幅19.1%。
图：克而瑞内房股领先指数及恒生中国内地地产指数走势
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院
从成交额看，6月克而瑞内房股领先指数成交额占香港地产股大样本的成交额比值总体较上月回落。6月该指数成交额占比周均值80.0%，低于历史均值83.2%，低于上月周均值83.4%。
从估值角度看，2021年6月克而瑞内房股领先指数估值平稳，指数相对恒指PE略有回落。
克而瑞内房股领先指数成分股整体PE2021年6月周均值为6.24，低于上月周均值6.54，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年6月整体PE周均值为15.65，高于上月周均值15.21，高于2020年全年的周均值12.49。
图：6月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PE有所回落
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院
从个股表现来看，6月个股表现较弱。其中，绿城中国涨幅高达42.7%，远洋集团(03377)和大发地产(06111)紧随其后；跌幅榜上，中国奥园(03883)、时代中国(01233)、新城发展控股(01030)位居前三。
开年以来，地产市场销售迎来开门红，叠加2020下半年以来的楼市需求热度，预计销售增速将逐步修复至通常水平，2021年全年销售面积与金额增速在-0.5%至+1.2%之间。
在销售、融资、土地供应等政策的密集出台的背景下，中长期将加速行业洗牌，优质公司优势在逆境中得到凸显，那些财务稳健安全、业务布局良好、组织管理高效的优质房企优势将进一步扩大。
本文编选自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞证券 ；智通财经编辑：楚芸玮。
