小物业管理公司估值长期偏低，但近期出现结构性表现。
物业管理行业的核心买点在科技赋能和增值服务生态的巨大成长空间。外拓和并购市场的激烈竞争，意味着小公司由小变大的概率不仅没有变大，反而更低了。长期来看，大物业管理公司如果管理松散，效率低下，很可能遭遇估值下行，但小物管公司则更难维持较高的估值水平。不过，近期部分小物业管理公司股价表现抢眼。过去1个月涨幅最高的9家上市物业管理公司平均市值仅为54亿元，平均PE(TTM)23倍。
并购和联盟化推动中小物管企业估值修复。
对头部物管公司而言，规模和满意度仍然较盈利更为重要，新的垂直爆款增值服务出现，有效率的科技应用出现，都需要头部公司继续扩大市占率。整个物业管理权并购市场争夺激烈，部分上市物管公司市值明显低于被并购价值。此外，碧桂园服务等大物管公司持续股权融资，账面货币资金充裕。参股合作既可能扩大增值服务的体系，又成为未来新并购的可能序曲。
但我们并不建议机构投资者参与小市值物业管理板块的行情。
除了交易量偏小的市场因素之外，更重要在于，并购和参股所带来的活跃力量并不持续。一旦头部公司实现规模经济，其并购的热情就会下降。长期而言，作为从属地位的被并购，或被联合企业并无独特价值。
风险提示：
小物业管理公司的流动性风险;部分小物业管理公司的治理瑕疵。
大并不等于美，但小而美很难持续存在。
我们认为，不少大公司并没有办法有效并购整合，很可能出现管理失控、面积流失的情况，不应给予高估值。由于规模经济的门槛越来越高，一些中型规模的企业反而可能逐渐失去成为头部公司的可能性。没有满意度和规模都是万万不能的。我们重视企业的规模和品牌，重视企业的外拓能力和并购整合能力，推荐世茂服务(00873)、华润万象生活(01209)、金科服务(09666)、保利物业(06049)、永升生活服务(01995)、碧桂园服务(02007)等。
本文选编自“中信证券”，作者：陈聪、张全国、李金哲；智通财经编辑：熊虓。
