智通财经APP观察到，6月9日，由力高集团(01622)拆分出的力高健康生活有限公司向港交所主板提交上市申请，农银国际为独家保荐人。
力高健康生活有限公司为江西省综合物业管理服务供应商，透过三条业务线(即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务)提供多种服务。服务网络涵盖长三角、环渤海、华中地区和大湾区的核心区域。
自2018年开始被中指院评为物业服务百强企业之一，且排名从68位上升至2021年的40位。截至2020年12月31日，公司在管项目总计达到86个，在管总建筑面积达到1350万平方米，合同建筑面积达到2010万平方米，已订约项目位于国内11个省市自治区的21座城市的117个项目。
2018年以来，力高健康的在管建筑面积和业绩呈现快速增长，在江西的物业管理服务行业占据了一席之地。且近两年港股物业板块表现亮眼，分拆物业上市有望获得资金青睐。
规模小增长快
智通财经APP观察到，2018年至2020年，力高健康的在管建筑面积分别为590万、740万和1350万平方米，总收益从1.24亿元增至1.8亿元，并进一步增长至2.21亿元，复合年增长率40.6%，净利润从1110万元增长至2980万元并进一步增长至4400万元，复合年增长率99.1%，实现三连跳。
按照业务划分，力高健康业务模式分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，2018年至2020年，物业管理服务收入占比分别为66.5%、57.9%和61.4%，占比接近流程，非业主增值服务和社区增值服务的收入占比合计六成，不过非业主增值服务的收入占比逐渐提升，社区增值服务的收入占比有所下降，2020年分别为27.6%和11%。
按照项目来源看，公司的物业管理服务和社区增值服务基本来自于独立第三方，而非业主增值服务收入基本来自于母公司力高集团。这主要是因为非业主增值服务主要包含预售管理、前介服务、初步规划及设计咨询服务、资讯科技服务等，该部分与母公司力高集团关系密切，而公司的物业管理服务项目则来源于第三方，因此物管服务和社区增值服务收入也来源于第三方。
从项目区域看，力高健康位于江西省，其在管面积则主要位于华中地区和环渤海地区，另外在长三角和大湾区也有部分项目，2020年长三角、华中、大湾区和环渤海的在管建筑面积分别为627.8万、338.5万、36.6万和345万平米，但是收入占比分别为13.2%、39.6%、9.2%和38%。在管面积和收入占比的差异主要原因是，长三角地区覆盖城市主要为泰州、宁波、合肥、泉州等，而华中地区包含西安咸阳、武汉、长沙和南昌等省会城市，平均收费水平较高。
智通财经APP观察到，由于近几年地产板块政策收紧，物业管理相对火爆，竞争更加激烈。力高健康的竞争优势不甚明显。2018年至2020年，公司的物管服务业务的毛利率分别为15.1%、22%和28.1%，非业主增值服务毛利率分别为28.2%、43.1%和44.7%，社区增值服务和毛利率分别为37.4%、43.3%和46%。
虽然毛利率水平逐年提高，但是业务的整理毛利率水平的横向对比看，处于中等偏下水平，这与公司的项目区域有直接关系，其主要来源于二三线城市，因此盈利水平较为一般。从其物管收费水平，近三年平均收费分别为1.6元、1.6元和1.7元每月每平米，横向对比较为一般。
现金流稳定 募资扩大业务并加码智慧社区
智通财经APP观察到，据招股书披露，力高健康募资后将主要寻求战略投资和收购，以扩大业务规模、区域覆盖和服务组合，尤其是长三角和大湾区等核心区域。另外将加强服务水平，提升科技基础设施和智慧社区管理等。
从资产结构和现金流状况看，公司的负债结构比较稳定，现金比较充足。截至2020年末，公司拥有非流动资产7840万元，流动资产2.78亿元。另外非流动负债1240万元，流动负债2.26亿元，流动资产净值5252万元。近三年流动比率分别为1.4、1.6和1.2，现金流动性充足。
2018年至2020年，经营活动所得现金分别为1394万元、2943万元和4026万元，而投融资现金流规模较小，2020年现金流净增加4773万元，年末现金及现金等价物为1.37亿元，约为流动资产的一半。
综合来看，力高健康发源于江西省，背靠力高集团母公司，在江西省拥有一定的区域优势，在全国也处于百强之列。但是目前物管行业头部效应相对明显，头部几家企业在管面积、收入规模占比较大，而力高健康的在管面积和收入远远低于百强平均水平。
由于业务区域主要位于二线和三四线等低线城市，盈利水平较为一般。不过业绩方面由于规模不大，正处于快速成长去，业绩增长较快，随着公司在该部分区域的业务进一步拓展，短期之内规模还有望进一步快速提升，但是整体盈利水平提升较为困难，上市之后可谨慎跟踪。
