今天起，也就是5月31日，首批9只公募REITs正式开售，国内投资者又多了一个资产配置的工具。
REITs在一个多月前的《顺丰房托赴港上市，REITs(房地产投资信托基金)是什么回事?》详细介绍过特点和风险。
REITs音译“瑞次”，意译“房地产投资信托基金”。REITs目的是把缺乏流动性的商业地产，交由专门投资机构进行投资经营管理，变成较强流动性的证券，投资者享受较高比例的租金收益分红和二级市场的流动性溢价。
很多投资者看完REITs的介绍后，都有一种感觉这和前阵子被媒体大量报道的炒房机构“深房里”有什么区别，现在公开支持集资炒房了?
深房里的操作思路的确和REITs是一样的，二者的区别之处在于投资标的，深房里投资的是住宅，目前发行的9只公募REITs投资方向则聚焦于基础设施领域，如产业园区、收费公路、仓储物流、市政设施、污染治理等，连具有长期投资价值的商业地产都还没涉及，投资住宅那就更不可能了，和“房住不炒”的政策相违背。
设立REITs的本意是把这些不动产证券化，把社会闲散资金调动起来，直接给前期投入巨大的基础设施建设公司融资。
总体来说，REITs是一种风险和收益介于股债之间的金融产品，正常来说年华回报率大概在5%～8%之间，可以作为资产配置的一部分。
REITs产品应该怎么购买?
投资者参与公募REITs认购可以通过场外及场内两种方式认购。
场外认购，就是跟普通公募基金认购一样，通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。
场内认购，就是通过证券公司的证券账户认购，这种方式比较便利。
需要提醒的是，公募REITs成立之后，将不会再开放申购及赎回，只能在二级市场交易，因此，投资者若使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易。但是使用场外(就是通过银行、互联网平台等渠道买的)基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。
REITs基金的封闭期至少都是20年起，最长的99年，几乎就是永续债了，20年后谁知道啥情况，所以场外申购就可以直接放弃了。
郭二侠对REITs并不感冒，港股已经有10几家REITs，每年最高分红收益不超过8%，还不如港股市场分红收益超过10%的蓝筹股，毫无疑问蓝筹股的成长性更好，而REITs在二次市场的交易风险并不见得小，券商把风险等级定为C3，也就是中风险，并不适合保守型投资者。
虽然REITs投资价值不大，但是投机价值还是有的。
REITs是个新生事物，首批发行的9只公募REITs有样板效应，本身资产质量不错，再加上基金公司铺天盖地的宣传，很多不明就里的投资人都在抢购，可能会造成超购，基金公司按比例分配，很多人买不到，那么在二级市场上市后，这些小白还会冲进来抢，导致二级市场出现溢价。
这时候，我们就可以趁机把手里的高溢价REITs，卖给那些无知的韭菜了。
就算你看好这类资产想长期持有，也可以等二级市场热情消退，出现折价后再买回来，封闭式基金长期看，普遍存在折价现象，就是100元净值的标的，交易价格可能只有94～95元。
如果一定要配置这类资产，建议也只是小仓位试水，最多别超过可投资金融资产5%。
目前9只公募REITs的募集材料来看，产权类REITs(含仓储类REITs、园区类REITs)2021年现金分红率在4.1%~4.74%之间，而特许经营权(高速公路等)REITs相对较高，在6.19%~12.4%之间(这个分红率并非固定的，是会根据情况而变化)。
看到测算的收益率，有些投资者可能会觉得收益率高的REITs就好，其实不是这样。
特许经营权类，比如高速公路项目到期后，要交还政府，可供分配的现金流分配后，基金估值为0，所以这类项目估值的重点在于对基础资产未来现金流的预估，分派收益率预估较高。
而仓储物流和产业园区属于产权类项目，基础资产到期后仍有市场价值，现金流不归0，这类项目估值的重点在于持有不动产公允价值的变动，分派收益率预估较低。
顺便说一下，首批9只公募REITs的场内及场外的最低认购门槛存在区别，场外认购最低门槛在100元—1000元之间，上交所上市的几只公募REITs场内认购以金额为单位，最低认购门槛是1000元，而深交所上市的公募REITs场内认购以份为单位，最低认购门槛是1000份。以蛇口产园为例，每份认购价格2.31元，1000份至少需要2310元。
首次9只公募REITs发售时间主要是5月31日至6月2日，明天抓紧时间，在券商账户里面开通基础设施基金权限就可以认购了。
本文选编自“郭二侠鑫金融”，作者：郭二侠；智通财经编辑：熊虓。
