躺平就分红的REITs已经开售,明天可以偷个基

669 5月31日
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郭二侠鑫金融 本职基金经理,业余研究港美股打新,资深投资顾问。

今天起,也就是5月31日,首批9只公募REITs正式开售,国内投资者又多了一个资产配置的工具。

REITs在一个多月前的《顺丰房托赴港上市,REITs(房地产投资信托基金)是什么回事?》详细介绍过特点和风险。

REITs音译“瑞次”,意译“房地产投资信托基金”。REITs目的是把缺乏流动性的商业地产,交由专门投资机构进行投资经营管理,变成较强流动性的证券,投资者享受较高比例的租金收益分红和二级市场的流动性溢价。

很多投资者看完REITs的介绍后,都有一种感觉这和前阵子被媒体大量报道的炒房机构“深房里”有什么区别,现在公开支持集资炒房了?

深房里的操作思路的确和REITs是一样的,二者的区别之处在于投资标的,深房里投资的是住宅,目前发行的9只公募REITs投资方向则聚焦于基础设施领域,如产业园区、收费公路、仓储物流、市政设施、污染治理等,连具有长期投资价值的商业地产都还没涉及,投资住宅那就更不可能了,和“房住不炒”的政策相违背。

设立REITs的本意是把这些不动产证券化,把社会闲散资金调动起来,直接给前期投入巨大的基础设施建设公司融资。

总体来说,REITs是一种风险和收益介于股债之间的金融产品,正常来说年华回报率大概在5%~8%之间,可以作为资产配置的一部分。

REITs产品应该怎么购买?    

投资者参与公募REITs认购可以通过场外及场内两种方式认购。

场外认购,就是跟普通公募基金认购一样,通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。

场内认购,就是通过证券公司的证券账户认购,这种方式比较便利。

需要提醒的是,公募REITs成立之后,将不会再开放申购及赎回,只能在二级市场交易,因此,投资者若使用场内证券账户认购的基金份额,可直接参与场内交易。但是使用场外(就是通过银行、互联网平台等渠道买的)基金账户认购的基金份额,应先转托管至场内证券经营机构后,才可参与场内交易。

REITs基金的封闭期至少都是20年起,最长的99年,几乎就是永续债了,20年后谁知道啥情况,所以场外申购就可以直接放弃了。

郭二侠对REITs并不感冒,港股已经有10几家REITs,每年最高分红收益不超过8%,还不如港股市场分红收益超过10%的蓝筹股,毫无疑问蓝筹股的成长性更好,而REITs在二次市场的交易风险并不见得小,券商把风险等级定为C3,也就是中风险,并不适合保守型投资者。

虽然REITs投资价值不大,但是投机价值还是有的。

REITs是个新生事物,首批发行的9只公募REITs有样板效应,本身资产质量不错,再加上基金公司铺天盖地的宣传,很多不明就里的投资人都在抢购,可能会造成超购,基金公司按比例分配,很多人买不到,那么在二级市场上市后,这些小白还会冲进来抢,导致二级市场出现溢价。

这时候,我们就可以趁机把手里的高溢价REITs,卖给那些无知的韭菜了。

就算你看好这类资产想长期持有,也可以等二级市场热情消退,出现折价后再买回来,封闭式基金长期看,普遍存在折价现象,就是100元净值的标的,交易价格可能只有94~95元。

如果一定要配置这类资产,建议也只是小仓位试水,最多别超过可投资金融资产5%。

目前9只公募REITs的募集材料来看,产权类REITs(含仓储类REITs、园区类REITs)2021年现金分红率在4.1%~4.74%之间,而特许经营权(高速公路等)REITs相对较高,在6.19%~12.4%之间(这个分红率并非固定的,是会根据情况而变化)。

看到测算的收益率,有些投资者可能会觉得收益率高的REITs就好,其实不是这样。

特许经营权类,比如高速公路项目到期后,要交还政府,可供分配的现金流分配后,基金估值为0,所以这类项目估值的重点在于对基础资产未来现金流的预估,分派收益率预估较高。

而仓储物流和产业园区属于产权类项目,基础资产到期后仍有市场价值,现金流不归0,这类项目估值的重点在于持有不动产公允价值的变动,分派收益率预估较低。

顺便说一下,首批9只公募REITs的场内及场外的最低认购门槛存在区别,场外认购最低门槛在100元—1000元之间,上交所上市的几只公募REITs场内认购以金额为单位,最低认购门槛是1000元,而深交所上市的公募REITs场内认购以份为单位,最低认购门槛是1000份。以蛇口产园为例,每份认购价格2.31元,1000份至少需要2310元。

首次9只公募REITs发售时间主要是5月31日至6月2日,明天抓紧时间,在券商账户里面开通基础设施基金权限就可以认购了。

本文选编自“郭二侠鑫金融”,作者:郭二侠;智通财经编辑:熊虓。

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