5月17日上午，国家统计局公布了2021年1-4月国民经济运行情况以及房地产行业数据。总的来说房地产行业仍保持极高活力，前4月商品房销售规模、开发投资额较2019年增长19.5%和17.6%。但各地区销售表现分化、房企新开工和拿地面积缩减使得销售、投资单月指标分别环比出现下降23%和7%。
1、4月销售面积环比降23%，前4月累计较一季度同比涨幅收窄16PTS
据国家统计局数据：1—4月，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%;比2019年1—4月份增长19.5%;商品房销售额53609亿元，增长68.2%;比2019年1—4月份增长37.0%。其中，4月商品房销售面积、金额分别同比增19.2%和25.9%，涨幅较3月大幅收窄;比2019年4月分别增长16.7%和35.1%，涨幅分别收窄1.9pts和9.2pts。
值得注意的是，4月商品房销售面积、金额环比分别回落23%和21%，虽仍高于2020年、2019年同期。究其原因，主要在于各地区间销售表现的严重分化。东部地区是当前全国楼市最热地区，从前4月商品房销售面积来看较2019年前4月增长29%，涨幅远大于中部和西部地区。而东北地区较2019年同期则规模下降2%。
此外，4月全国各地区新房销售表现均出现短期下行趋势。2021年前4月和一季度各地区销售规模对比2019年同期来看，东部、西部和东北地区前4月涨幅均有一定收窄，其中东部地区收窄3pts。这主要由于当前中西部和东北地区普遍出现购房者购买力不足、在售项目降价难换量现象，而东部地区各地市4月起陆续调控政策，颗粒度细化至乡镇，如嘉兴、湖州、合肥、丽水、绍兴等。
2、70城房价同比涨幅扩至4.4%，一线二手房价同比涨11%
根据全国商品房销售面积、金额估算来看，4月商品房销售均价继续上扬，达10653元/平方米。这主要由于规模占比最高的东部地区楼市火热，各地市房价普涨。
从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，各能级城市一二手房房价同比上涨趋势延续。一线城市尤为显著，一二手房同比分别涨5.8%和11.3%，其中广州一二手房涨幅最大，分别达9.9%和12.9%。二线和三四线城市一二手房房价同比涨幅基本相同，二线城市整体略高。其中银川一手房和扬州二手房同比涨幅最大，分别为13.7%和10.6%。
3、融资与供地制约4月新开工环比降7%，集中供地使拿地规模低于过去两年同期
据国家统计局数据：1-4月，房屋新开工面积53905万平方米，增长12.8%，但比2019年同期下降7.9%，降幅扩大1.3pts。其中4月单月房屋新开工面积17742万平方米，环比降7%、同比降9.3%，较2019年同期降10.5%。
单月新开工面积环比及较2019年同期下降仍表明房企对房屋新开工意愿在持续走低。4月起部分核心城市进入集中出地节点，融资收紧后房企集约资金竞争土地市场。而对中西部及东北地区而言，“金三银四”惨淡的销售表现使得房企对新项目工期有所延长。因此对房屋新开工的态度愈发审慎，单月规模低于过去两年同期并且环比一低再低。
据国家统计局数据：1—4月，房地产开发企业土地购置面积3301万平方米，同比增长4.8%。其中4月土地购置面积1000万平方米，集中供地下较3月环比增18%，但由于整体供地规模有限，虽热点城市地市火爆，经CRIC统计全国经营性用地平均溢价率25.4%创三年新高，但购置面积较2020年、2019年同期分别下跌15%和61%。
4、4月开发投资环比降7%，较2019年同期涨幅收窄6PTS，施工仍是主要支撑
据国家统计局数据：1—4月，全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%;比2019年1—4月增长17.6%。其中，4月单月房地产开发投资额为12664万元，环比降6.81%，同比增长13.7%，比2019年同期增长21.6%，涨幅分别收窄1pts和5.58pts。
4月整体开发投资额仍由以施工为主的建安投资为主要支撑。竣工交付大年下房地产开发企业施工面积持续维持历史高位，前4月同比累计增速10.5%，比2019年同期增长13.3%。交付刚性压力下建安投资仍将维持历史高位。而由于4月房企新开工面积和土地购置面积增速分别出现下行，加上施工面积累计增速略有收窄，整体投资增速出现环比下降、同比涨幅收窄的乏力现象。
综上，我们对于后市给出如下几点判断：房地产业继续发挥经济稳定器作用，开发投资额、行业销售规模将继续保持两位数以上增长速度。但“三条红线”下房企资金成本将继续增加，土拍“两集中”下资金运用将更加审慎，对后续开工、拿地均有不利影响。
商品房销售来看，随着年中节点到来，5-6月全国商品房销售规模有望适度回升，但区域分化现象的存在仍将拖累整体增速，预计后续销售面积、金额增速仍将保持低位。
房企拿地方面，核心城市及周边热点城市土地仍是竞争热点，集中供地下后续土拍溢价率仍将保持高位。但供地规模的减少在使得土地购置面积增速下降的同时，对整体土拓投资对开发投资额支撑减弱。
融资收紧下房企将资金聚焦于土拍市场，除却交付刚性下施工规模将保持，建安投资将比重就轻，市场冷淡地区的房屋新开工积极性将继续降低，全国整体房屋开工规模也将继续保持低位。
由于土拓投资和建安投资预期均将出现增速走低，预计后续房地产开发投资额增速将继续回落，全年增速呈现“前高后缓”的走势。
本文选编自“克而瑞地产研究”，作者：杨科伟、姚郑康；智通财经编辑：张金亮。
