尽管美国加息给全球债券市场带来压力，但国内龙头房企发行美元债券依然备受机构投资者追捧。
3月17日，中国恒大（HK.3333）发布公告，公司成功发行3年期与5年期合共15亿美元优先票据。这成为亚洲房地产企业高收益债券市场史上最大规模的美元债纪录。
在以超高速发展成为国内房企一哥的同时，恒大偏高的负债率一度成为投资者不断拷问其财务安全的焦点。如今，恒大为何又能获得众多知名境外投资机构的青睐？
豪华投资者阵容
智通财经了解到，恒大15亿美元优先票据发行受到投资者热烈的反应，不仅获得5倍超额认购，融资成本也明显下降，其中3年期定价7%，较初始价格指引降低50个基点，票息率创造恒大美元债券的最低纪录；5年期定价8.25%，较初始价格指引降低25个基点。
“随着美国进入加息周期，10年期美元国债利率持续上扬，加大了企业在海外的发债难度。”一位债券分析师向智通财经表示，在相对不利的市场环境下，恒大完成15亿美元优先票据发行，并获得投资者超额认购，显示出投资者对恒大的高度认可。
值得注意的是，本次参与认购的投资者堪称“国际豪华阵容”，包括贝莱德（Blackrock）、富达（Fidelity）、安联（Allianz）、威灵顿（Wellington）、野村（Nomura）等国际知名投资机构。
“国内房地产行业正在不断分化，大型房企依然保持高速增长，且资产状况十分健康，但大量中小型房企在经历洗牌潮，逐渐被边缘化甚至退出市场”，上述分析师认为，大型投资机构在选择债券时会更加谨慎，像恒大这样的龙头房企发债更容易获得追捧。
“高负债”为何获青睐
2016年，恒大实现销售额3733.7亿，一举将万科拉下蝉联了逾十年的“一哥”宝座。然而，规模上的快速提升的同时，恒大的负债率也有所上升。2016年中期业绩报告显示，其净负债率达92.9%，资产负债率为81.8%，在行业处于偏高水平。
对于债券投资者而言，负债率往往是衡量投资安全性的一个重要指标。被贴上“高负债”标签的恒大又为何能获得境外投资者的认可？
在上述分析师看来，越来越多境外投资者意识到，房企的负债率并不能反映企业真实的财务状况，其核心原因在于房企前期购买的土地虽然不断增值，但按照会计准则要求，土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算。如果将土地增值因素计算在内，很多拥有高土储的房企负债率将大幅度降低。
根据恒大2016年中报，其土储量达1.86亿平方米，连续多年位居全国第一。国际著名评估机构世邦魏理仕对其2016年中期土地储备进行的评估结果：其土地原值为2595亿元，评估总值为5700亿元，土地增值额为3105亿元，扣除50%土地增值税和25%企业所得税后净增值1164亿元，计入净资产后，恒大的净负债率仅为56.7%，资产负债率相应降至73.3%，恒大的实际负债率其实并不高，也因此获得了投资者的认可。
“虽然资本市场一度对恒大以高杠杆换取高成长的战略有所争议，但投资者逐渐意识到，高负债背后被掩盖的是恒大拥有大量优质土地储备”，上述分析师认为，再“好看”的负债率，也不能保证房企在激烈竞争的土地市场中拿到足够的优质土地以持续发展。此次发债受到热捧，恰恰证明了恒大超常规的拿地战略极具前瞻性。
资本结构将进一步优化
对于债券投资者而言，企业的偿债能力是关注的重点，销售回款与现金余额越高，往往代表企业的偿债能力越强。资料显示，恒大2016年实现销售回款3008.9亿，现金余额3043亿，两项数据均位居行业首位，足以证明恒大拥有极强的偿债能力。
但更重要的是，恒大从未发生过一笔外债违约，即便在2008年金融危机时也是如此，国际投资者对恒大的偿债能力从此充满信心。恒大的境外债券为投资者带来了丰厚的回报，自然也受到投资者的追捧。
此外，在启动回归A股后，今年1月恒大宣布引入中信、中融、华信、山东高速等八家战略投资者，合共引入投资300亿，业内还预计恒大或将引入第二轮不超过150亿的战略投资。
“战略投资者的引入，将大幅增厚恒大的净资产，带动净负债率下降，极大改善资产负债表，为未来几年的业绩增长打开空间”，上述市场人士认为，这些潜在“利好”已经被境外投资者所看到，这也是他们对恒大投下信心一票的重要原因。
