越秀地产（00123）董事长张招兴在2月23日召开的公司2016年度业绩发布会上，向智通财经表示，公司对香港什么楼都有兴趣。越秀地产野心如此之大，依然不减当年频频拿地王的风彩。只是，越秀地产的业绩能“撑起”这颗觊觎香港楼市的野心吗？
越秀地产2016年度的业绩，最需要关注两组数字：2016年度越秀地产的毛利约43.4亿元人民币（单位下同），同比下降6.9%；年内盈利约17.3亿元，同比上升49.6%。
一般来说，公司毛利和盈利升降走势较一致。为何越秀地产2016年度的毛利和盈利数据如此不合常理？智通财经查阅越秀地产2016年的业绩公告，发现了两个真相。
靠变卖资产来增加利润
对比越秀地产2016年和2015年度综合损益表各栏的数据，其中有一组异动数据值得关注。
数据显示，2015年越秀地产的其他收益净额为1.1亿元，但是在2016年却猛地变成了10.6亿元，比2015年多了9.5亿元，增幅为828.9%，为何差异如此之大？
越秀地产解释称，这10.6亿元主要来自于：集团在2016年录得一项酒店处置收益约2.3亿元；出售持有的一间间接全资附属公司51%的股权，录得税前出售利润约3.7亿元，集团持有的余下49%权益根据有关会计准则重新计量，录得税前公允值收益约3.6亿元。
智通财经注意到，根据公告显示，越秀地产出售附属公司所得的收益和视为收购联营实体所得的收益占了其他收益净额的“大头”，分别为约6亿元和3.6亿元。这两项相加一共为9.6亿元。
另一方面，越秀地产2016年的毛利为43.4亿元，比2015年的46.6亿元少了3.2亿元；2016年的年内盈利为17.3亿元，2015年为11.5亿元。如果扣除出售附属公司和收购联营实体所得的收益共9.6亿，那么，越秀地产实际的年内盈利仅有7.7亿元，同比减少了3.8亿元。
这就尴尬了。从表面上看，越秀地产的经营数据亮眼。2016年越秀地产全年录得合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约302.5亿元，合同销售面积约为233万平方米，同比分别上升21.7%和2.5%，完成全年合同销售目标258亿元的117.3%。
在合同销售额和销售面积同比增加的情况下，2016年越秀地产的营收和毛利却不增反减。实际上，近年来，越秀地产的毛利一直增长乏力。
数据显示，从2011年到2015年，越秀地产的营收除了在2012年有所下降外，其他年份都在增长。而对应的毛利却增长较少，一直在40亿上下浮动。
此外，从越秀地产权益持有人获得的来自持续经营业务的盈利数据来看，从2011年到2015年，总体而言是在大幅下降的，从前者的52.36亿下降至后者的10.13亿，降幅为81%。
有分析人士指出，如果越秀地产不以主营业务赚钱为目的，那有再大的野心，也会遇上力不从心之时。
毛利率坐过山车5连降
虽然在越秀地产看来，2016年的毛利率基本和2015年持平，但是如果往前多看几年，智通财经发现，越秀地产的毛利率已从2012年的47.5%急转直下至2016年的20.8%。
（数据来源：经济通）
越秀地产毛利率5连降，或和其前些年的战略部署脱不了干系。
早在1992年，越秀地产前身越秀投资便在香港上市。2009年10月，越秀投资将持有的越秀交通基建有限公司（01052）的股份剥离，确定以房地产开发为主业，并更名越秀地产。自此，越秀地产开始规模化扩张，在全国范围内攻城略地。
数据显示，2011年至2013年，越秀地产分别斥资55.16亿元、80.26亿元、58.17亿元收购土地，分别占当年营业收入的57.64%、98.85%和40.94%。彼时，越秀地产频拿地王，声名大噪。2013年，越秀地产以“回归一二线城市”为导向，分别在广州、武汉等城市购地。当年5月，越秀地产以24.6亿拿下广州最贵单价地王，同年9月又以90.1亿夺得武汉单价总价地王。
据了解，从2004年至今，国内土地市场大体已经历三波“地王潮”：第一次出现在2007年前后，第二次在2010年前后，第三次便是2016年。根据历史经验来看，“地王潮”总是发生在楼市量价齐升、库存下降的背景之下。而随着楼市火爆，严厉的宏观调控又出台，最终使得市场降温。
越秀地产被业界认为是比较擅长利用金融工具和财务杠杆拿地的公司，在其凶猛拿地之后，自然需要一段时间来消化。
智通财经注意到，除了拿下地王会有较高的成本外，越秀地产拿地后所建的项目并非一帆风顺，给企业增加许多额外的运营成本。
2013年广州先后有8个区域地王出炉，其中越秀地产就贡献了两个席位。而当时代周报记者在2015年7月，实地调查其中一个地王项目（越秀海珠南洲路地王项目）后却发现，该项目那时仍未实质开工。
2015年11月，越秀地产武汉一高端房小区已交400多套新房普遍存在地板不平、墙面渗水、燃气管道爆裂问题，遭到业主投诉。此后，越秀地产又出钱来维修整改这些新房。
越秀地产曾在2015年的年报中称，当年毛利率下降是因为期内交付项目的产品结构及地域分布变化所致。由此，生产的产品是影响越秀地产毛利率的关键因素。如今越秀地产毛利率连续5年下降，何时才能止跌反弹，或要等到越秀地产有更受市场欢迎的产品推出。
