本文源自 微信公众号“中指研究院”。
2021年初的重点城市供地“两集中”政策（集中发布出让公告、集中组织出让活动），是继“三道红线”“两道红线”等金融监管措施之后，在土地市场的又一重要措施，将给房企经营带来影响。在此背景下，我们用数据剖析百强前30企业2020年在22城中的拿地、销售情况，分析“两集中”对房企可能带来的挑战以及房企应该如何应对。
01 22城竞争环境
22城商品房销售金额、住宅用地出让金占全国比重近四成。2020年22城商品房销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%，22城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%，占比均近四成。22城均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区，住房需求旺盛。2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国的比重12.2%。
百强TOP30企业重仓布局一二线热点城市。2020年百强前三十企业在22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%。从具体企业的拿地规模来看，2020年，保利发展在22城拿地金额最高，达到1300亿元，万科(02202)、龙湖(00960)、华润(01109)、中海、招商蛇口、绿城(03900)等企业均超900亿；从具体企业的22城拿地金额占比来看，滨江集团最高达到94.7%，远洋(03377)、合景泰富(01813)、龙湖、招商蛇口、奥园(03883)、中海等企业占比超过70%，这些企业在22城战略布局较为集中，未来将成为22城的重要参与者。
22城中杭州、北京、苏州、广州、上海等城市较受百强TOP30房企青睐。从具体城市拿地金额来看，2020年，百强前三十企业在22城中杭州拿地金额最高，达到1881亿元，占其在22城总拿地金额12.8%；在北京、苏州、广州、上海等城市拿地金额均超1000亿元，拿地规模较大，投资力度相对较强，热点城市热度持续，竞争激烈。
02 行业影响
第一，短期资金压力增加，土地市场降温
招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金，客观上集中供地将分流企业资金，热点宅地的溢价率或将回落。地价回归理性预期有助于房企利润率得到边际改善。
第二，投资难度将加大
一方面，面对单次大量供地时，需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，若集中跟进多个地块，也需要投拓人员更加高效的分析能力。另一方面，22城多为房企的战略布局城市，供地节奏趋同背景下，房企需对不同区域及城市的潜力、竞争环境进行精准研判。
第三，市场周期或将重塑
以往企业通过研判城市运行周期，希望实现逆周期拿地，但集中供地可能打乱市场现有周期，后期投资逻辑的建立有待进一步观察土地集中供应后市场实际反馈。
第四，引导购房者稳定预期
集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。
03 策略建议
首先，企业可以更多关注22城之外的投资机会，特别是城市群的一些潜力城市。2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国300城的比例不足三成，在这22城之外房地产市场仍有巨大空间。为了避免集中供地带来的不确定性，企业可适当关注22城之外的其他核心城市及发达城市群三四线城市，分散风险。
其次，在相对宽松的货币环境下，仍需抓住重点城市投资机会。重点22城均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业与人口最具吸引力的地区，住房需求旺盛，市场仍有较大放量空间，尽管土地集中出让导致市场竞争环境更加复杂，但在当前较为宽松的货币环境下，房企仍需坚守价值城市。
然后，加大合作，分散项目风险和资金压力。集中拿地资金压力较大，同一时间段操作数个项目，对经营人员提出了很高的要求。因此，企业可以加大相互合作，既能分散资金压力和项目风险，又能实现互利共赢。
再者，关注下一步政策细则及各地因城施策的政策空间。本次相关文件中涉及出让细节较少，预计后续将有更多细化的政策出台。同时，企业需关注各地针对土地端的配套政策，比如投融资的支持政策等，及时把握因城施策趋势，合理安排投拓计划。
（智通财经编辑：赵锦彬）
