智通财经APP获悉，平安证券发布研究报告称，招商蛇口(001979.SZ)多因素致业绩下滑，销售投资势头良好。下调公司2021-2022年EPS预测至2.15元、2.46元，当前股价对应PE分别为5.9倍和5.2倍。维持“强烈推荐”评级。
平安证券指出，公司20年归母净利润122.5亿元，同比减少23.6%，净利降低主要是因限价与结算结构变化，以及计提的资产减值损失等因素。此外，公司销售保持良好增长且显著高于结算，有望为未来业绩释放奠定基础。
平安证券主要观点如下：
投资建议：受核心城市限价等影响，公司毛利率下行速度快于此前预期，公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企;同时“三道红线”、供地“两集中”等新政下，信贷与土地资源将进一步流向债务良好的优质龙头房企，公司将充分受益;此外物业板块分拆上市且业绩表现良好，有望打开了存量市场业务的新空间，综上平安证券维持“强烈推荐”评级。
事项：
公司公布2020年年报，全年实现营业收入1296.2亿元，同比增长32.7%，归母净利润122.5亿元，同比减少23.6%，对应EPS1.46元。公司拟每10股派发现金红利6.40元(含税)，当前股价对应股息率5.0%。
平安观点：
多因素致业绩下滑，未结资源依然充足。公司2020年营收同比增32.7%，归母净利润同比降23.6%，净利润增速低于营收主要因：1)因限价与结算结构变化，社区开发业务毛利率同比降6.1pct;2)计提的资产减值损失同比增9.7亿元至31.0亿元，减少归母净利润21.8亿元;3)上年同期转让子公司股权产生净收益较2020年多25.1亿元;4)少数股东损益占比同比提升12.6 pct至27.6%。受益融资成本下滑，期内财务费用率下滑1.1 pct至1.7%。由于销售保持良好增长且显著高于结算，期末预收款及合同负债合计值同比增34.1%至1310.9亿元，为未来业绩释放奠定基础。
销售目标超额完成，2021年目标3300亿元。2020年公司销售额2776亿，同比增长25.9%，超额完成2500亿目标;销售面积1244万平，同比增长6.3%;销售均价22324元/平米，同比增长18.4%;其中杭州、上海、深圳等7个城市公司销售突破百亿，销售规模实现当地TOP10的城市数占比超过30%，城市深耕取得阶段性成效。2021年公司目标销售3300亿，同比增18.9%，全年可售货值约5300亿，对应去化率62%。2021年新开工、竣工计划均为1300万平。
拿地投资力度加大，港城与产城联动效果显现。2020年公司加大拿地力度、坚定城市深耕策略，年内新增土储建面1625万平，同比增长14.2%，拿地销售面积比130.7%，较2019年提升9pct。期内港城与产城联动效果显现，公司通过港城联动相继获取南通滨江、烟台芝罘项目，通过产城联动实现成都天府新区项目、太原小店项目等一系列大型项目落地，助力公司中长期货值储备。
积极发力存量服务，物管业务发展迅速。期内公司轻资产运营服务平台——招商积余在物管市场拓展持续发力，高质量深化服务现有业态的同时，在城市服务、军队等业态接连获得新突破。期末招商积余在管面积达19090万平，同比增长25%，其中非住宅9476万平、住宅9614万平;全年实现营收86.35亿元，同比增长42.1%，归母净利润4.35亿元，同比增长52.0%。
顺利跻身“绿档”，融资成本显著下滑。期末公司在手现金893.1亿元，为一年内到期负债的160.9%，较2019年提升23.4pct;净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为26.3%和58.2%，同比分别降3.0pct、升1.9pct，至此三项指标均符合“三道红线”要求(未剔除永续债影响)。期内公司大力提升现金流管理能力，借LPR换锚机会降本增效，通过优化债务品种、加大供应链金融产品应用等举措，全年综合资金成本为同比降22bp至4.70%，先后滚动发行超短融、中票等产品，合计金额206.5亿元，均为同期市场较优利率。
风险提示：1)受新冠疫情影响，若后续楼市回暖持续性不足，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险。2)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险;3)公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
