本文转自微信公众号“安信国际”。
碧桂园服务(06098)公告计划收购蓝光嘉宝(02606)64.62%股权，价格为每股人民币42.1105元，当于13.5倍/9.5倍蓝光嘉宝的2020年/21年市盈率。对应碧桂园服务去年底进行增发配售价格约 45倍/ 30倍 2020年/21年市盈率，我们认为碧桂园服务以较高市盈率倍数来融资，并以较低倍数来收购标的是合理的商业决定。
蓝光嘉宝管理项目主要集中在西南地区，在管面积约1.3亿平米，合并后可大幅增强碧桂园服务的在管规模及其于西南地区的布局。我们上调碧桂园服务 2022年净利18.8%，目标价上调至每股港币90元，相当于40倍2022年市盈率。维持买入评级。
主要内容
收购蓝光嘉宝。碧桂园服务公告计划向蓝光和骏(蓝光发展的子公司)收购蓝光嘉宝1.15亿H股(占总股权约64.62%)，价格为每股人民币42.1105元(约50.5港元)。
按我们估算，收购价相当于13.5倍/9.5倍 2020年/21年市盈率，略低于现时物管并购市场平均价格水平。碧桂园服务现时估值约为 60倍/45倍 2020年/21年市盈率，在港股物管板块中属高估值水平。
碧桂园服务亦于去年底进行增发配售集资 78亿 港元，价格约 45倍/ 30倍 2020年/21年市盈率。我们认为碧桂园服务以较高市盈率倍数来融资，并以较低倍数来收购标的是合理的商业决定。
收购价格合理。随着愈来愈多物管公司上市融资，筹集资金后将投放到项目并购上，导致项目并购市场竞争愈来愈剧烈。对碧桂园服务来说，能以一个较低的价格来取得并销定一大片在管规模，为日后发展减低不确定性。
对比早前绿城服务(02869)先后以约2.3亿元收购中奥到家(01538)约18.7%的股权(对应2019年市盈率约11倍)及雅生活(03319)以12.5倍市盈率收购中民物业，我们认为这次收购价格合理。
加强西南地区布局。蓝光嘉宝管理项目主要集中在西南地区，占在管项目58%，截至2020年底，总在管面积约1.3亿平米，合约面积约2.1亿平米。碧桂园服务并入蓝光嘉宝后，总在管规模将超过4.5亿平米，合约规模约10亿平米，总规模大幅提升，同时补充了其于西南地区的不足 。
此外，碧桂园服务在增值服务业态上的多元化及管理效率，可加强嘉宝整体的盈利水平，体现协同效应。我们继续看好碧桂园服务及蓝光嘉宝。
维持买入评级。碧桂园服务不但受惠集团关联房企碧桂园在全国住宅开发的领先地位，还积极拓展业务率先打开「三供一业」的蓝海市场。并透过并购来开拓及加强增值服务的业态，如城市纵横的电梯广告、满国康洁及福建东飞的环卫管理等。这次收购蓝光嘉宝进一步反影碧桂园服务作为头部企业在资源获取上的比较优势。
假设交易在年底前完成，嘉宝财报于明年并表，我们上调2022年净利18.8%，目标价上调至每股港币90元，相当于40倍2022年市盈率。维持买入评级。
风险提示：并购市场竞争剧烈;工资上升;完成蓝光嘉宝收购的变数。
（编辑：李均柃）
