本文转自微信公众号“天成地产会”，作者：陈天诚、张春娥。
事件：克而瑞公布2021年2月百强房企销售额，10强、50强、100强2月单月分别为3014亿元、7019亿元、8269亿元，同比增速分别为+56.73%、+139.89%、+151.45%，1-2月累计销售额分别为6871亿元、15437亿元、18533亿元，同比增速分别为+58%、+98%、+105%。
2月单月同比改善明显，龙头房企分化明显。克而瑞公布2021年2月百强房企销售额，10强、50强、100强2月单月分别为3014亿元、7019亿元、8269亿元，同比增速分别为+56.73%、+139.89%、+151.45%，环比变动-21.45%、-14.82%、-16.77%。
TOP10房企分化明显，其中3家企业实现双位数增长，万科A、保利地产、中海地产单月增速分别实现60.63%、19.71%、81.83%的同比增长;其中5家企业实现三位数增长，碧桂园(02007)、融创中国(01918)、新城控股、世茂集团(00813)、华润置地(01109)单月增速分别实现120.67%、172.52%、136.47%、162.24%、219.74%。
中国恒大(03333)单月销售同比下降31.24%。TOP10-20房企招商蛇口、金茂(00817)等表现十分亮眼，实现单月600%以上的高速增长。1-2月，10强、50强、100强累计销售额分别为6871亿元、15437亿元、18533亿元，同比增速分别为+58%、+98%、+105%，较1月增速分别变动+2.30、+29.44、+34.14个pct。
前20房企中，除华夏幸福，其余房企的累计同比增速均为正，其中融创中国、世茂集团、华润置地、龙湖集团(00960)等累计增速突破100%。从单月及累计的数据来看，房企销售数据持续向好。
一二线房企增速快于三四线房企，环比均有所下滑。分结构来看，布局一二线、三四线为主房企单月销售同比增速分为137.62%、50.50%，环比增速分别为-17.28%、-11.04%，累计增速分别为75%、52%，较1月增速分别提升7.77、26.02个pct。
我们关注的重点房企单月同比增速为107.73%，环比下降14.16%，累计增速达79%，环比1月上升27.64个pct，快于10强、但弱于50强、100强。
单月销售均价提升显著，权益比例有升有降。根据克而瑞数据，10强、30强、50强2月单月销售面积分别为2094.4、3789.2、4520.8万平，同比增长21.37%、74.64%、89.46%，增速较1月分别变动-31.01、18.18、31.28个百分点，环比增速分别为-28.78、-20.66、-19.28;
2月单月10强、30强、50强销售均价分别为14365.59、15387.84、15549.59元/平米，同比增速31.29%、33.52%、29.36%，较1月增速分别变动32.17、29.31、24.91个百分点，环比增速分别为12.53%、12.02%、8.09%，2月销售量价同升。
TOP10公司2月销售均价14365.59元/平，同比增速为31.29%，TOP10中8家公司单月销售均价同比上升。2月，碧桂园销售均价8700.22元/平，同比增加292.15元/平;中国恒大销售均价9334.89元/平，同比增加1596.99元/平;万科销售均价24841.13元/平，同比增加4018.12元/平，融创中国销售均价17951.09元/平，同比增加5448.48元/平;
保利地产销售均价39126.23元/平，同比增加26515.05元/平;龙湖集团销售均价13306.21元/平，同比减少2935.09元/平;新城控股销售均价9072.55元/平，同比减少988.06元/平。权益比例看，10强、30强、50强2月权益比例分别为73.97%、72.29%、71.25%，同比分别变动-3.31、4.96、2.60个百分点，较1月权益比例变动-1.95、0.83、2.10个百分点。
销售目标方面。以1-2月累计完成情况看，有三家房企已经披露2021年销售目标，分别是中国恒大、世茂集团和滨江集团，销售目标分别是7500亿、3303亿和1200亿，分别较去年销售总额增加267亿、增加300亿、减少150亿，中国恒大和世茂集团2021年销售目标较去年分别增加1000亿和303亿。三家房企1-2月销售完成率分别为12.02%、11.20%和30.83%。
投资建议：“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司。
我们持续推荐：
1)优质龙头：万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口;
2)优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团(00884)、龙光集团(03380);
3)优质物管：招商积余、保利物业(06049)、碧桂园服务(06098)、新城悦服务(01755)、永升生活服务(01995)、绿城服务(02869)等;
4)低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。
持续关注：1)优质成长：华润置地;
2)优质物管：融创服务。
风险提示：房屋价格大幅下滑，房屋去化不及预期，疫情二次反弹。
资料来源：克而瑞，Wind，天风证券研究所
（编辑：彭伟锋）
