本文转自微信公众号“兴证海外”。
8家物业管理公司被纳入恒生港股通系列指数成份股：2月26日，恒生指数发布新一期指数检讨结果，华润万象生活(01209)、恒大物业(06666)、世茂服务(00873)、融创服务(01516)、新城悦服务(01755)、合景悠活(03913)、卓越商企服务(06989)和金科服务(09666)共计8家物业管理公司被纳入恒生港股通系列指数成分股，该调整自3月15日起生效，届时有望吸引更多南下资金。
3家物业管理公司被纳入恒生港股通系列指数成份股：此外，永升生活服务(01995)、雅生活服务(03319)因市值变化从小型股进入中型股系列指数，碧桂园服务(06089)也获调进入恒生中国企业指数以及恒生大中型股价值智选指数。未来有望增加更多指数ETF被动配置，流动性进一步提高。
物管板块90%以上市值进入港股通：根据港交所行业分类，物业服务及管理行业共45家公司。此次调整前仅10家物管公司进入港股通，其总市值占物业服务及管理行业总市值的40%以上。经此次调整后，合计18家物管公司可通过港股通交易。按当前市值来看，18家物管公司总市值占物业服务及管理行业总市值的90%以上，皆为中型规模及以上物管公司，物管板块流动性有望提高。
进入港股通仅为股价波动的短期因素：2020年8月14日，恒生指数公告永升生活服务、宝龙商业(09909)、时代邻里(09928)和建业新生活(09983)获纳入港股通，9月7日该调整正式生效。2020年8月14日至9月7日期间时代邻里、建业新生活股价短暂上行后迅速回落，永升生活服务和宝龙商业均有10%以上涨幅。
9月7日起，该4家公司正式进入港股通可交易后，股价表现继续分化，永升生活服务、宝龙商业这类成长性与确定性兼具的优质物管公司能够在短期向上的行情中，股价表现出更高的涨幅;在市场回调过程中，股价表现出更少的回撤。
港股通持续增持优质物管公司：自进入港股通以来，物管公司港股通持股比例保持增长趋势。
截至2021年2月26日，保利物业(06049)、中海物业(02669)、绿城服务(02869)、碧桂园服务、永升生活服务、宝龙商业、彩生活(01778)、建业新生活、时代邻里及雅生活服务的港股通持股比例分别为46.66%、14.46%、10.86%、8.81%、7.25%、5.53%、4.29%、3.20%、1.84%和0.26%。
龙头物管公司、以及成长性与确定性兼具的中型物管公司受到持续的增持。
高成长高确定性是板块的主旋律：我们认为物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。
目前板块呈现估值分化特点，龙头物管公司享有较高估值溢价，港股物管板块平均估值对应2021/2022年22.9/16.6XPE。我们认为龙头物管公司将继续享有估值溢价，同时成长性和确定性兼具的优质中型物管公司也值得关注。
行业首选永升生活服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、新城悦服务，推荐关注华润万象生活、中海物业、保利物业、时代邻里。
风险提示：业务扩张和收购不及预期;物业管理费提价受阻;收缴率不及预期;增值业务拓展不及预期。
(编辑：李均柃)
