本文转自微信公众号“兴证海外”。
事件：
2021年2月26日恒生指数将发布2020年第四季度指数检讨结果，该检讨结果将会于2021年3月15日生效。届时将有新一批的物管公司进入港股通名单，吸引更多南下资金。
点评：
8家物管公司有望被纳入恒生港股通指数系列成份股：我们认为华润万象生活(01209)、恒大物业(06666)、融创服务(01516)、世茂服务(00873)、金科服务(09666)、合景悠活(03913)、卓越商企(06989)以及新城悦服务(01755)8家物业管理公司有望被纳入恒生港股通指数系列成分股，成为港股通标的。
此次有望入选港股通的物管公司规模普遍在亿方以上，都是龙头房企的关连物管公司。
港股通有望新增3家商管属性公司，增强多样性：华润万象生活、合景悠活布局商业运营赛道，卓越商企布局商务物业管理赛道，均是具有一定经营壁垒、毛利率高且业绩弹性高的赛道。目前物管板块进入港股通的商管属性公司仅宝龙商业(09909)一家，华润万象生活、合景悠活和卓越商企的入选将丰富港股通标的的多样性。
板块流动性有望增强：根据港交所行业分类，物业服务及管理行业共45家公司。目前10家公司进入港股通，其总市值占物业服务及管理行业总市值的40%以上。若8家物管公司成功进入港股通名单，共18家物管公司进入港股通。
按当前市值来看，18家物管公司总市值占物业服务及管理行业总市值的90%以上。这意味着8家物管公司若进入港股通，投资者基础扩大后，物业服务及管理板块的流动性有望大幅提高。
港股通持续增持龙头物管公司：截止2月2日，保利物业(06049)、中海物业(02669)、绿城服务(02869)、碧桂园服务(06098)、永升生活服务(01995)、宝龙商业、彩生活(01778)、建业新生活(09983)、时代邻里(09928)及雅生活服务(03319)的港股通持股比例分别为51.77%、14.23%、11.37%、8.49%、6.82%、5.05%、4.39%、3.02%、1.66%和0.24%。
其中，2021年以来，保利物业增持最多(+3.26pct)，港股通持续增持龙头物管公司。华润万象生活、融创服务等优质龙头物管公司，有望成为配置首选。
高成长高确定性是板块的主旋律：我们认为物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。
而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。目前板块呈现估值分化特点，龙头物管公司享有较高估值溢价，港股物管板块平均估值对应2021/2022年22.9/16.8XPE。
我们认为龙头物管公司将继续享有估值溢价，同时成长性和确定性兼具的优质中型物管公司也值得关注。行业首选永升生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务，推荐关注华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、时代邻里。
风险提示：业务扩张和收购不及预期;物业管理费提价受阻;收缴率不及预期;增值业务拓展不及预期。
(编辑：李均柃)
