本文来自 财联社。
对于中国房地产市场而言，2020年注定是不平凡的一年。上半年，公共卫生事件期间相对宽松的货币政策为开发商打开了一段绝佳的融资“窗口期”，投资快速复苏;下半年“三道红线”落地，融资环境有所收紧，主流房企拿地强度明显下行。2020年收官之际，银行业的“两道红线”进一步从供给端加码融资调控。
而随着融资调控逐渐收紧，龙头房企动辄千亿的负债总额成为外界关注的焦点。
多家头部房企负责人在接受采访时表示，房企的负债，不能简单看负债总额、资产负债率这些表面的数据，主要应看有息负债和负债结构。事实上，因为房地产行业结算是有周期的，资产负债具有行业特殊性。
例如TOP10房企华润置地(01109)，作为融资新规12家试点房企之一，其一直处于财务最为健康的“绿档”行列。华润置地2020年半年业绩报告显示，截至2020年上半年，总资产规模已达8153亿元。如此巨型的一艘地产航母，同期有息负债仅1645亿元，明显低于同规模龙头房企的债务数据。
另外，华润置地净负债率为45.9%，剔除预收款后的资产负债率仅为59.7%，货币短债比为1.47，均未踩线，且距“红线”较远。
中信证券在最新的研究报告中称：“华润置地资产负债表优势加成。2020年中期其平均融资成本仅4.36%，公司良好的信用记录、一二线为主的项目布局，不仅有利于提升公司安全边际，也有利于降低资本化利息的负担，维持较高的利润率。”
据了解，2020年上半年华润置地的负债总额5899亿元，实际上有约2560亿元都是预收账款，也就是还没有结算的楼盘销售回款。有息负债只有1645亿元，仅占报表负债的27.9%，净负债率仅45.9%，负债率远低于行业平均水平。
华润置地表示，接近6000亿的数字看起来是负债，实际上大部分是卖楼的预收账款，从拿地到回款大概是8-12个月，看各地的预售政策，公共卫生事件期间各地政府出台了一些鼓励销售的政策，一些城市还会更快一些。因会计政策而体现在了报表的负债部分，资产负债率的上升是因为签约回款金额增加，从企业经营角度反而是好事。
2020年8月，“三道红线”刚出台时，有分析机构做过相关统计，将前30家房企的“三道红线”指标做了一个加权的综合排名，加权排名后，华润置地位列第一。
事实上，“三道红线”结合最新出台的金融机构房地产贷款集中度管理新规，长远来看对整个行业的健康发展是有利的，限制了房企融资规模的增长，对于过去一些高杠杆、激进扩张的房企有了外在的约束，也会促使这些房企更关注内涵式发展。
近一年来，房地产行业“黑天鹅”事件频出，银行从风险控制的角度来考虑，对于财务健康的“绿档”房企，能够给予更多的金融资源。
多位业内人士表示，这其实也是监管部门出台政策的初心之一，如果越来越多的房企由红转绿，对整个行业是好事，对国内整体金融风险防控，也是好事。
从穆迪发布的2020年中国房企的最新信用评级情况中可知，最高评级的三家国内房企华润置地、中海、万科均为Baa1(BBB+)级。
华润置地作为国内房地产行业里穆迪、标普、惠誉国际三大评级机构高评级的公司之一，评级本身对公司的有息负债率有严格要求。华润作为央企，国资委和“三道红线”要求，都在驱动华润置地在财务风险上加强自我管控,稳健经营，不断提升签约、回款、结算以及商业物业运营的能力，同时加强财务管理和金融创新。
2020年上半年，华润置地充分利用了当时国内债券市场价格下行的窗口期，发行了两笔中票共计40亿元，其中3年期利率2.42%，5年期利率2.95%，目前仍保持着房地产行业3年和5年期的历史低价。
2020年11月，华润置地首次试水商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)产品，以成都万象城为基础资产，发行规模25.01亿元，优先级AAA评级，期限18年，优先级票面利率为3.8%。融资规模相对较大，可拓宽中长期融资渠道，并进一步降低融资成本。
据了解，华润置地的资产除了开发物业之外，还有大量的持有物业，资产期限长。华润置地重视债务期限的匹配，始终保持财务稳健，不是一味地追求短期的融资和低成本的融资，会适当安排一些中长期的债券融资、经营性物业的抵押贷款等商业物业的融资。近几年华润置地平均债务期限都在五年以上。这样的债务结构在应对市场下行、融资收紧的宏观环境时，压力较小，财务弹性更强劲。
(编辑：马火敏)