2020，各行各业都在不确定的内外部环境中寻求发展，房地产行业更是充满变数。在“房住不炒”政策基调下，2020年，监管部门设置“三道红线”，资金成了房企面临的最大挑战，在2020年最后一天，监管部门发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。监管部门加强供应端和需求端双重调控，行业酝酿着格局变化。
智通财经APP了解到，在监管的“三道红线”上，相关机构统计了市场上308家房地产企业，超过三分之二的房企未能满足监管要求，而龙湖集团（00960）“三条红线”一条未踩，是为数不多满足监管要求的房企之一。
实际上，龙湖业绩持续稳健增长，券商投行普遍看好后市发展给予买入评级，股价涨幅也跑赢大盘与板块。公司以“稳字当先”，在保持财务稳健的情况下，紧跟市场及政策变化，多元化业务布局，而面对行业短期阵痛，更加看重“稳与长”，实现业绩及相关指标领跑行业。
控大局，“稳”财务
房地产行业为高负债行业，在过去十年，受惠于人口、政策及市场红利，房企通过高负债不断跑马圈地，实现跨越式发展，但发展到现在出现了很多“后遗症”，如债务高企等问题。在“房住不炒”的政策基调下，“稳”成为地产行业发展中最重要的优势。
以近期监管部门发布的“三道红线”来看，房企需要满足剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1倍三项指标。这三道红线为房企降杠杆设定了目标，目前大部分房企在红线内，而龙湖三项指标往年均能满足监管需求。
值得注意的是，房地产行业因高负债性质，需要良好的债务管理能力，在保证财务稳健的条件下，满足业务成长及盈利提升。以龙湖为例，该公司严格控制长债（3年以上）、中债（1-3年）以及短债（1年以内）比例，以中长债为主，短债压力很小。
以下为龙湖各项负债指标
过去五年，该公司总负债虽然有所增长，但扣除预收款后，负债水平处于合理水平，远低于行业。此外，国盛证券将行业前40名房企净负债率由低到高排名，该公司以51.4%排名第八。
龙湖良好的财务状况，获得三大评级机构的评级，标普评级BBB，穆迪评级Baa2，惠誉评级BBB，均为投资级主体评级。其中获穆迪为上调评级，认为Baa2评级反映了该公司强大的品牌、多元的地域布局、良好的流动性，证明其有能力保持强劲的运营和财务表现以穿越周期。
基于市场认可，该公司融资成本优势明显，融资趋向长期和稳定，2020 年上半年龙湖平均借贷成本4.5%，平均贷款年限6.45年。2020年1月，集团成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%；4亿美金为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。
为达到监管要求，大部分同行忙于降杠杆，业务扩张势必会受到约束，而且2020年上半年受到疫情的影响，线下销售一度停滞，很多中小房企也面临资金链断裂的风险。龙湖财务稳健，且相比于监管要求债务仍具有扩张空间，进行主业扩张或者多元化业务布局，以在行业增速放缓中获得更大的市场份额。
四大航道驱动高增长
智通财经APP了解到，龙湖主营业务包括地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务四大板块，目前核心业务为地产开发业务。2020 年上半年，该公司的地产开发、商业运营、租赁住房和物业管理及其他收入占比分别为 88.5%、5.2%、4.9%和1.4%。
以下为该公司业务收入构成：
该公司核心业务为地产开发， 2020年度销售目标为2600亿元，同比增长7.2%。根据克而瑞的数据统计，龙湖2020年销售额为2706亿元，目标完成率为104%。
不考虑2020年影响，该公司销售额增长远跑赢行业，2015-2019年销售额复合增长率达45.2%，而行业排名前名10的房企复合增长率为32.1%，以及前20的房企复合增长率为33.9%。
实际上，龙湖销售额较行业高，一方面是产品及服务质量得到消费者认可，另一方面得益于其城市布局战略。
该公司深耕城市群建设，截止11月份，布局7大城市群的62个城市，其中约90%的货量集中在高能级城市，主要分布在西部、长三角和环渤海核心区域。2020年前11个月，西部、长三角、环渤海、华南及华中区域销售额占比分别为25%、32%、23%、15%及6%。
该公司严格恪守投资逻辑与纪律，坚定看好城市群协同发展的前景，主要在一二线城市及核心区域拿地。截至 2020年上半年，该公司土储总建面7354万平方米，权益建面5128万平方米，平均成本每平方米5829元，为当期签约单价的34.3%，预估总货值达到1万亿元，可满足公司 3-4 年的开发。
龙湖布局多维发展航道，除了核心的地产业务外，其服务性收入，包括商业运营、租赁住房和智慧服务增长超三成，多元业务持续释放业绩。
该公司的商业运营航道目前主要有天街、星悦荟、家悦荟三条成熟产品线，分别定位为都市购物、社区商业和家居生活购物中心。2020年上半年，该公司商业运营收入贡献5.2%，较往年高。而截至2020年底，该公司累计开业商场数量达49个，累计获取商业项目超100个，预计未来收入份额仍持续提升。
租赁住房主要为响应国家“实行租购并举、培育和发展住房租赁市场”的政策，推出长租公寓品牌“冠寓”，2020年长租公寓遭遇寒冬，但该公司保持稳健发展态势，上半年租金年收入7.3 亿元，同比增长 63%。截至2020 年6月，“冠寓”运营房源数达7.9万间，整体出租率达 85.3%，其中开业超过6个月的房源出租率达88.6%。
智慧服务包括物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务，主要运营载体为龙湖智慧服务。龙湖智慧以住宅物业管理为主，以内生+外延的拓展方式促进管理规模快速提升，截止2020年6月，实管面积达1.32亿平方米。2020年上半年，该板块收入 24.9 亿元，同比增长 42%，近五年复合增长率43.3%，高于行业平均水平。
龙湖四大航道协同发展，以地产部分作为核心，持续为商业运营、租赁住房及物业管理输出收入渠道，而每项业务的品牌打造也进一步反哺地产部分的市场认可度。2020年在疫情下，大部分房企收入下滑或增速大幅度放缓至单位数，但该公司依然保持双位数增长速度，成长水平领跑行业。
未来成长空间可期
2013年以来，中央提出将城市群作为推进国家新型城镇化的主体形态，2016年“十三五”规划纲要中，又明确表示要“加快城市群建设发展”。龙湖坚定看好城市群协同发展的前景，如上文谈到的深耕城市群建设，这也是该公司聚焦核心城市群，土地获取也集中于该等区域的原因。
房地产行业正从单纯的住宅产品供给向多元的城市运营服务转变，国家也一直强调新型城镇化建设，龙湖是行业中最早探索TOD发展模式的房企之一。TOD模式开发城市综合体项目，涉及商业地产、产城办公、酒店、公共服务、休闲绿化以及住宅地产等多个业态与轨道交通的融合。
龙湖从2003年起对TOD模式探索，截至2020年底，已持有TOD项目超70个，以TOD模式为核心的全业态开发面积900余万平方米。该公司也将TOD模式运用于城市更新的相关项目中，让城市更新和TOD建设形成效果叠加，有效带动了城市空间的集约、城市品质的提升及城市价值的延展。
该公司顺应政策导向，不断完善业务布局以及探索新的商业模式，在收获成长的同时，也积极回报股东，派息水平每年基本都有提升，如2019年全年分红1.2元/股，同比上涨21.2%，2020年在疫情影响下，仍坚持中期分红0.4元/股，同比增长11%。
综上看来，2020年房地产行业不好过，监管部门一边要求行业降低负债，一边在供应端及需求端严控，行业发展放缓。而龙湖各项财务指标均满足监管要求，多元化业务驱动稳健增长，顺应政策导向进行业务布局及探索新的发展赛道，且公司派息稳定，得到市场投资者认可，未来成长仍具有较大想象空间。
